刘晓博：楼市逆转：挡不住的大潮来了！

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　　过去不到24小时，楼市有两大新闻：

　　新闻一：11月25日，深圳第三批集中供应的11宗住宅用地全部成功出让。这次土拍有两大特点，一是肥水不流外人田，全部土地都被深圳房企拍得；二是国企成为最大赢家，11块土地只有2块是民企获得的，其他8块土地全部被国企拍得，其中万科第一大股东——深圳地铁收获了5块地。

　　新闻二：中指研究院的数据显示，截至2021年11月23日，11月房地产企业融资总额为617.5亿元，比10月全月总金额增长69.2%。从结构来看，信用债发行规模达到425.4亿元，占全部融资的7成。从单个房企融资金额看，以保利发展为代表的部分房企单笔融资金额接近百亿元。

　　于是，我们清晰地看到了当前房地产行业的两大特点：

　　第一，敢于拿地、有钱拿地的，基本上都是央企、地方国企。连万科这样财务稳健的混合所有制房企，都开始“只看不动”了。

　　第二，增量资金开始流入房地产行业，但能获得较多融资仍然是以保利发展为代表的央企、地方国企。

　　种种迹象显示：中国房地产行业进入了青铜时代，但央企、地方国企在房地产行业里的黄金时代，才刚刚开始！

　　为什么央企、地方国企在房地产行业迎来“黄金时代”？

　　因为他们有更强的信用背书，所以可以承受更多的调控压力、债务压力。

　　另外，房地产行业里的央企、地方国企此前普遍不太激进，满足了三道红线的要求。所以，当激进的民企普遍熄火的时候，相当一批央企、地方国企仍然可以继续买买买。

　　其实更大的捡漏机会，可能在明后两年出现。

　　我之前在专栏里多次预言过：中国房地产行业产能严重过剩，房地产行业门槛太低，涌入了大量的市场主体。未来需要去产能。

　　我们在过去3个月看到的一批大房企的违约，仅仅是开始。

　　国家已经铁了心，要转变经济增长方式。所以，不太可能有2016年到2017年式的房地产大牛市了。至少短期内没有，至少2022年没有。

　　所以，2022年的楼市整体上会有所回暖，但对于部分激进的房企来说，这个冬天仍然非常漫长、难熬。

　　比如恒大，被迫现楼销售。因为如果采取预售，大部分购房者会担心，也很难卖出去。

　　未来，那些暴雷的房企也基本上都要这样做。

　　所以，民营房企能度过这个难关就非常不错了。在这个过程中，要卖项目、卖股权，最终被迫做小、而不是做大。

　　有些房企还会消亡。有些TOP100的房企，会被央企、国企直接并购。其典型案例，会在2022年不断涌现。

　　最终，央企、地方国企的市场份额必然大幅提升。

　　而国家对国有资本、国有企业的提法，也有了微妙的新变化。

　　比如11月24日，人民日报刊登的下面这篇重磅文章。

　　文章说：

　　毫不动摇巩固和发展公有制经济，毫不动摇鼓励、支持、引导非公有制经济发展。要支持国有资本和国有企业做强做优做大，增强国有经济竞争力、创新力、控制力、影响力、抗风险能力。要构建亲清政商关系，促进非公有制经济健康发展和非公有制经济人士健康成长。

　　这段话我建议你细读3遍，认真体会一下。

　　很显然，未来国有资本、国有企业企业是要“做强、做优、做大”的，而且强调要增强其5大能力——竞争力、创新力、控制力、影响力、抗风险能力。

　　具体到房地产行业，什么是国有资本的控制力、影响力？

　　当然是在中心城市拥有更多的市场份额，在政府调控楼市的关键时刻，可以起到引领市场风向的作用。

　　当新房的价格被管制，二手房成交有了“参考价”，政府开始对市场化租金调控的时候，房地产行业的性质已经发生了重要变化。它将主要是民生产品，类似粮食、蔬菜、水电气，而不再是完全由市场调节的普通商品。

　　看看深圳这一轮土拍的住房限价，你就会发现：新房售价，跟市场价倒挂程度更高了。大城市的新建普通商品住宅，越来越像保障房了。而深圳打新的积分规则，也越来越向首次置业者倾斜。

　　也就是说：任何一个新市民，都有一次买新房、享受红利的机会。未来要换房，你基本上只能考虑二手房了，或者去买没有价格倒挂的、不抢手的新房。

　　其实老百姓心里也有一杆秤：那些靠特殊资源、不靠核心技术、超强管理就可以挣大钱的行业，应该让国企来搞，盈利收归国库或者交给社保基金。个人想发大财，请去搞技术含量高、对国家贡献大的行业吧。

　　这就是当今时代的思潮和倾向。联想之所以频遭质疑，就是这个原因。