刘晓博：生育率创新低，哪些房子很危险？

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　　最近，关于人口有两个大新闻。

　　一是“中国统计年鉴2021”发布，2020年全国的人口出生率首次跌破了10‰，创下了70多年来的新低。

　　上面就是统计年鉴的截屏，可以看出2020年全国的人口出生率为8.52‰，死亡率是7.07‰，人口自然增长率下降到了1.45‰。

　　我们再看一下1949年以来的人口出生率，数据来自国家统计局。

　　可以看出，2020年的出生率是1949年以来的最低点，即便是饥荒严重的1961年人口出生率也超过了18‰。

　　另外一个新闻是：民政部的数据显示，2021年前三季度共有588.6万对新人登记结婚。与2019年同期相比，今年前三季度结婚人数减少了124.5万对，降幅达17.5%。这也是从2013年开始，我国结婚率连续7年下降。

　　是什么造成了中国人口生育率和结婚率不断下降？

　　大家往往把高房价、高教育费用支出、高医疗费用支出，视作出生率下降的“三座大山”。

　　这种看法当然有道理，但不是问题的全部。

　　在欧美，在韩日，也都出现了人口自然增长率的持续走低。而日本、德国这些被认为福利比较好、房价控制比较得当的国家，生育率也不断走低。

　　以日本为例，其总人口已经连续12年负增长。（下图）

　　在美国，生育率同样持续低迷。

　　最新数据显示：2020年美国的出生率创下了1979年的新低，全美新生儿为360万，低于2019年的375万和2018年的379万，美国的出生人口已经连续6年下降。

　　经济发达、生活水平提高，而生育率保持高位的，只有一些宗教国家。因为在某些宗教里，有强烈鼓励生育的倾向。

　　如果没有宗教的影响，则经济越发达、生育率越低，这已成为一个基本规律。

　　原因很简单：随着社会的进步，特别是信息传播手段的进步，人类打发无聊时光的方式越来越多。生活节奏在变快，压力剧增。大家越来越追求个人生活品质的提升，而不太在乎孩子多少，甚至不太在乎有没有孩子。

　　由此产生了一系列无法回避的问题。

　　比如养老金入不敷出的问题。

　　少子化、老龄化，意味着负担1个退休人员的在职人数减少了。而在过去几十年里，各国政府动不动就“放水”，出台刺激经济增长的政策。对经济的屡屡直接干预，可以让眼下的日子比较好过，但却把巨大的问题留给了将来。

　　于是各国纷纷出台政策，延缓退休。在日本，甚至开始提倡终身不退休。

　　看懂了这个趋势，你就会明白：中国已经进入了少子化、老龄化的时期。2020年的超低生育率，固然有疫情影响的因素，未来生育率可能会有所反弹，但最终还是会跌破1%。

　　在这种大背景下，我们要有超前意识，提前安排自己的退休、养老事宜。

　　“五险一金”里的养老保险，你必须要买，这个带有兜底性质。但未来能不能真的兜底，很难讲。有，反正比没有好。

　　第三支柱养老保险，今年正式诞生了，未来是国家力挺的。这个是自愿购买，可多可少。这些资金被保险机构集中起来，去做股市的长期投资者，类似美国的养老基金。对此，我的态度是：适当购买，但不要太多。因为中国金融市场的信用，有待进一步验证。

　　除了这两种养老保险，还要适当购买大城市核心地段的优质不动产，做超长线投资。所谓超长线，就是立足20到30年持有，或者终身不卖（可以置换），用来收租养老的不动产投资。

　　其投资逻辑，仍然是首选“有显著人口增长的、高级别的城市，政府重视的片区”。

　　我们可以从日本各地人口变动情况，清晰地看到“后城镇化+少子化+老龄化时代”人口流动的规律。

　　根据今年日本政府公布的数据：

　　截至2020年10月1日，包括外国人在内，日本总人口为126226568人，按联合国数据日本人口排在世界第11位，自1950年各国有比较数据以来首次跌出前十。此次数据比2015年统计数据约减少86.5万人，减少率约0.7%。

　　按地区来看，日本有38个道府县人口在减少，但东京圈（琦玉、千叶、东京、神奈川）人口增加了80.8万人，存在人口集中在局地情况。

　　也就是说：2015年到2020年的5年间，日本总人减少了86.5万人。全日本47个都道府县里，有38个人口在减少，还有一些基本维持不变，人口显著增长的只有东京都市圈，5年增加了80.8万人。

　　这说明：人口增量越少，大家越爱扎堆。扎堆首选的，是大城市及其都市圈。

　　其实这很好解释：人口增量为零，甚至出现流失之后，城市的财政收入一定会增长乏力，基础设施的更新放慢，跟有人口增量的大城市差距越来越大。在这种情况下，年轻人一定会离开，最终形成恶性循环。

　　一个地方，当人口极度流失之后，会发生各种意想不到的、令人瞠目的现象：比如意大利的小镇，每套别墅卖1欧元；比如在美国的阿拉斯加州，年轻人的自杀率是全美平均水平的4倍以上等等。

　　所以，我们与其抱怨出生率下降，不如早点布局自己的“退休投资”，在中国最顶级的城市、最核心的城区，早点拥有优质不动产。因为我们都是普通人，我们无法改变世界，只能根据世界改变自己。

　　最近两年出生率下降，其实也带来很好的生育机会。

　　在生育问题上，永远不要随大流。随大流，孩子会非常受罪。

　　假设你所在的城市，每年小学招生只提供3万个优质学位，正常状态下全城每年有10万个孩子出生。那么，你的孩子可以上好学校的几率是30%。

　　现在疫情来了，有人担心工作不稳定，有人担心怀孕有风险，所以新生儿数量下降到了8万个，甚至6万个。如果你在这个时候要了孩子，是不是上幼儿园、小学、初中、高中、大学，一路都是绿灯，竞争激烈程度降低了很多？

　　最后，当你的孩子大学毕业走向社会的时候，找工作的竞争激烈程度，也降低了很多？

　　在这样的年份生儿育女，你的总收益是多少？恐怕是百万元级别的收益吧！

　　另外，少子化、老龄化也不全是坏事，它会带来这个时代特有的商业机会。比如托幼、托老等。

　　少子化、老龄化还将推动利率的长期走低，最终让中国进入零利率、负利率时代。

　　零利率、负利率时代，会发生什么现象？不动产价值进一步两极分化，很多人口锐减的城镇，房屋价值将归零，连拆除卖废品都没有人要。而头部的几个大城市的不动产，会在零利率、负利率撬动下继续创新高。

　　总之，生育率创历史新低，给缺少人口吸引力的中小城市的不动产价值，拉响了警报。