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时晨晨:楼市调控放松 中美元首会晤 内外都转向 又该狂欢了?

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发表于 2021-11-18 20:34:56 | 显示全部楼层 |阅读模式
  中美元首会晤,美国经济上做出让步,外部环境正在好转。

  中国楼市放松调控,资金、贷款等等加速,内部环境也在变化。

  大好时机来了?

  11月16日,中美两国元首会晤,声势浩大,宣传铺天盖地。

  牛弹琴总结了十大看点,也提到了不少细节,比如“会议时间我们是白天,美国是晚上”等等。

  一句话总结起来就是:这次,我们更主动。

  通话之后,美国方面也的确做出了一些“让步”。

  比如,美国法院恢复了双面太阳能组件201关税豁免权,将税率从18%降到15%。

  也就是说,拜登废除了特朗普的加税政策,这个细分领域又回到原来的样子。

  该消息出来后,光伏板块立马大幅拉升。

  关于双方通电话的原因,解释和猜测有很多,比如美国供应链中断,亟需中国商品过圣诞节,中国也需要扩大生产和出口,一拍即合。

  需要注意的是什么呢?中美关系并未实质性改变,竞争和对抗仍然是主旋律。

  这不,刚会晤结束,拜登就被媒体曝出,正考虑在本月底正式对北京冬奥会实施外交抵制。

  外部环境,并未出现实质性缓和。

  对于投资来说,炒作事实可以,切勿盲目炒预期。

  01

  除了外部环境看似好转以外,内部环境也在起变化,中国开始“边际”放松房地产了。

  看几个证据:

  1、央行层面精心呵护。

  11月15日,央行搞了1万亿的MLF,属于史上单日最大规模。

  虽说这是为了对冲11月16日(8000亿)和11月30日(2000亿)到期影响,但是如此高额的等价续作表面,央行呵护资金面态度相当明确。

  2、房贷利率终于开始下降。

  今年以来,在“两道红线”的影响下,房贷额度紧张、利率不断攀升,全国层面,首套房贷平均利率从1月的5.22%升至9月的5.41%;10月出现小幅回调,降至5.40%。

  3、房贷放款速度已有明显加快。

  如果大家密切追踪楼市,感触就非常明显,比如:

  广州、上海各大银行放款周期从4-6个月降至最快1-2个月,建行出现1个月就能放款的单子;青岛部分银行额度放开,放款周期回归正常的0.5-1个月;惠州部分银行针对合作项目加快放款,放款周期降至1-3个月。

  主要原因还是,窗口指导加快发放贷款,银行层面的个人贷款“额度”什么的,暂时先不用管,先把款放出去再说。

  有人把这个动作解读为,银行的“房贷额度”名存实亡,房贷不再是限制性因素。

  4、客户资质要求降低。

  如广州部分银行放宽首付来源的审查,查到父母层面即可;

  首付比例定向下调,如佛山,外地客限购区域首付比例从4成降至3成;

  大连针对首套和优质客户,首付回调至2成水平;

  放宽二手房贷款,如佛山部分银行放宽接纳30年内楼龄的二手房贷申请。

  02

  楼市调控的确放松了,就连最重要的“杠杆”也放松了,大家可以正常的申请住房贷款了。

  按理说,楼市该起来了,对么?实际上,并没有。

  看几个数据:

  1、2021年10月,核心城市房价与租金双双下降。

  反映全国24个核心城市房价总体变化的纬房核心数据显示,2021年10月核心城市综合房价环比下降了1.59%。

  反映全国22个核心城市住房租金总体变化的纬房租金核心指数显示,2021年10月核心城市租房租金环比下降了1.38%。

  2021年整体趋势由涨转跌。其中,房价从8月开始连续下跌。

  这就很直观了,房价并没有起色,房租也跟着下去了,政策虽然刺激了,但是效果并不理想。

  2、挖掘机销量暴跌,基建和房地产开发还是很冷。

  挖掘机:据中国工程机械工业协会对25家挖掘机制造企业统计,2021年10月销售各类挖掘机18964台,同比下降30.6%;其中国内12608台,同比下降47.2%;出口6356台,同比增长84.8%。

  装载机:据中国工程机械工业协会对22家装载机制造企业统计,2021年10月销售各类装载机9276台,同比下降12.3%。总销售量中国内市场销量6705台,同比下降19.1%;出口销量2571台,同比增长12.3%。

  无论是挖掘机还是装载机,都有一个迹象:国内销量暴跌,出口销量暴增。

  挖掘机和装载机,也就是钩机和铲车,用途很明显,就是搞基建和搞房地产开发的。

  销量越好,说明基建和房地产越红火。反之,就说明行业很差。

  现在的情况就很尴尬,国内不行了,但是国外很红火,这说明:

  国内基建和房地产确实不太行,而国外大放水之后,似乎他们并没有只顾着消费,也开始搞基建和房地产了。

  03

  为什么救市无效?

  当下对房地产的态度,分为三派:

  1、呵护派。

  持这类观点的人,大多数跟房地产行业利益相关,比如房产中介、以及为房企站台的某些“经济学家”等等。

  他们的逻辑是:经济金融环环相扣,房地产业对中国经济极为重要,当下的严厉调控政策必须大幅放松,甚至需要加大力度刺激基建、地产来维持最低6%的高增长。

  他们还有其他观点,比如“没有房地产蓄水池,泛滥的货币将吞噬一切,物价必定飙升。”

  比如,房产税出台,一定转嫁给租房的人。

  2、反对派。

  持这类观点的人,大多数跟房地产行业无“直接”利益相关。

  他们认为,倘若此时大幅放松调控政策乃至刺激地产业,也可能让开发商、居民和金融投资机构强化房价永远上涨、政府永远呵护地产的预期,再度大加杠杆,透支储蓄,全国房价可能会出现新一轮大范围的报复性反弹。

  作为跟房地产无直接利益相关的人,当然会逐条驳斥楼市呵护派的观点。

  比如,“没有房地产蓄水池,泛滥的货币将吞噬一切,物价必定飙升。”

  说这句话,根本就没有看清楚房地产在整个信贷体系中的作用。

  我们在《香港抛弃房地产》文章中介绍过,在房地产主导下,房地产是一切信用派生的核心,是一切产业的核心。

  房地产行业既是信用派生的源头,也是信用派生的主体,逻辑如图:

  房地产不是蓄水池,而是信贷放大器。

  房地产不行了,社会总融资、新增人民币贷款、M2等等金融数据,都会时速下滑。

  注意,正式这些信贷数据,才推高了通胀。

  房地产不行了,金融数据收缩,物价该跌才对。

  没有房地产,货币照样有去处,去股市嘛:两个股票市场不够,再开一个北交所。

  如果还不够,那会再接着开。资本永不眠,就不用担心货币没出路。

  再比如,房产税出台,一定转嫁给租房的人。

  这些观点很有迷惑性,因为他们默认的假设前提就是,房价永远上涨,房地产永远是卖方市场,这也是过去几十年的真实情况。

  我们在前面分析过,房产税太高,转嫁不过去。

  比如,当下我国的租售比大约只有1%。也就说,房租收入只有房价的1%。

  如果房产税率也是1%,并且房东要把房产税转嫁给租客,那么租客的成本会增加100%。

  本来3000元/月的租金,涨到6000元/月,如果租客工资不涨这么多,租客肯定不会租你的房子。

  再说了,租房事关民生,国家会出政策不让随意涨房租的。

  再一个是什么呢?

  租赁市场是一个相对充分自由竞争市场,当下的租金已经反映了供需情况。

  房东想涨租金,并没有这么简单。

  3、时间换空间派。

  房地产仍是当前第一大支柱行业,对经济、金融、就业等影响重大。房地产去泡沫化金融化,既要下定决心,也要有个过程,时间换空间。要软着陆,避免硬着陆,硬着陆根本受不了。

  理性很丰满,现实很骨感。谁都知道软着陆好,也都想软着陆,但是“度”难拿捏啊。

  市场情绪要么狂热,要么冰冷,根本没法理性。过去的政策也是,要么急刹车,要么大刺激。

  市场情绪在极度狂热的时候,一般性的限制政策不起作用。

  2016年那阵不就是这样,虽然提了房住不炒,全国各地出台了数百项调控政策,该涨照样涨。

  直到长期不懈的坚持调控,以及直接卡死金融线路,楼市才彻底冷清下来。

  同样的,市场情绪极度悲观的时候,一般性的支持政策也不起作用。

  现在楼市正在低谷,上涨预期也被打破。在情绪的冰点,楼市想要回暖,单靠上面写的那些针对“刚需放松”的政策,还远远不够。

  因为,刚需无法拯救低迷的楼市!

  根据任泽平测算,2020年,中国城镇住房套户比为1.09,基本上接近发达国家的1.1水平。

  这说明什么?总体上,我们不缺房子。

  只是有的人房子多,有的城市房子少,只是结构性短缺而已。

  也就是说,社会上并没有那么多“刚需”,并没有那么多“接盘侠”。

  所谓的“刚需”,只会在房价大涨的时候“涌现”。

  当下,房贷利率大概5.5%,租售比1%。房价每年上涨4.5%,才够“本”。房价涨幅超过4.5%,才会出现刚需。

  说到底,只有在符合“炒房”的逻辑下,才会涌现大量“刚需”,楼市才会回暖。

  除此以外,楼市不会有第二春。

  “今年,是过去十年最艰难的一年,却是未来十年最好的一年!”

  宏观如此,微观也是如此;外部局势如此,内部局势也是如此。

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