北风：地产股大涨：是攸关你我的房地产政策反转了么？

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　　今年9月，恒大爆雷，市场上恐慌和“救市”的声音很大，但是国家政策保持稳定，强调“恒大爆雷是个案，房地产行业没有系统性风险”。

　　到了11月，另一个龙头佳兆业也爆雷了。市场开始担忧，房地产市场会像“多米诺骨牌”一样“传染式坍塌”么？

　　随着三季度和10月经济数据呈现的“复苏不及预期”迹象，越来越多的声音猜测“经济不行就刺激房地产”的老药方要再次启用。

　　时间来到昨天，地产股突然疯长，根据测算，地产板块昨天一天增加的市值就超过1000亿人民币。而我估测，万众瞩目，即将问世的北交所，第一年的募资额恐怕也就1000亿。

　　地产股的异动，是代表国家房产政策的转向？代表房地产市场甚至房价的转向么？

　　壹、什么支撑地产股疯长？

　　11月11日，招商蛇口等多只股票涨停。

　　到了今天，地产板块走势有所回落，但广宇发展仍涨停。

　　今天地产股走势的“分裂”，被认为对这一轮“国家政策”的真实回馈，许多人认为房地产市场只是“反弹”，不是“反转”。

　　这轮药效，也就是“地产股一日游”。可是必须看到，以央企子公司，特别是根植广深等一线楼市的地产公司，今天行情依旧被看好。

　　支撑这轮“地产股行情”的，首先是“外资抄底”。

　　虽然中美博弈在深化，可是外资涌入的势头并没有改变。

　　11月9日，央行旗下《金融时报》报道：高盛大举买入中国房企债券。他们看准中国的“房企爆雷”不会扩大。

　　媒体同时曝光的，还有今年10月地产贷款投放环比和同比均有大幅度回升，初步估计环比增加1500到2000亿。

　　到了昨天，保利发展控股集团股份有限公司在银行间市场启动20亿元中票发行。今天，招商局蛇口和光明地产在北京金融资产交易所网站上披露拟发行中期票据文件。

　　这些信息汇总起来就是一句话：房企的“债务融资”工具一定程度的松绑，让他们有了周转自救的可能。

　　今天地产股的“分裂”行情，也能看出，大家对整个行业的“下跌阴影”还是很重，只有谁“公布发债信息”，谁涨得厉害，其他的行情躁动都化为一轮游。

　　和“债券融资”同步公布的，还有一些“限购”，“限售”政策严格的城市，都有了“首套房政策”松绑的迹象。

　　给予“债券融资”的机会，以及放松最严格的“限购”，“限售”带不来房价回升，却能给“连环爆雷”的房企带来维系运转的现金流。

　　相信这两天，大家微信好友里房产中介的“朋友圈”一定开始“喜讯频传”，认为这是房市整体的回春。

　　但我要说，这轮政策“松绑”，跟绝大多数二三四线百姓来说，算不上利好。

　　贰、十月的房地产市场到了什么局面？

　　有些人认为，国家给部分房企在“债务融资”与“限购限售”领域放口子，就是国家“打压房地产”的政策不够坚决，不够持续。

　　要看透国家放松“债券限制”，我们先要看看持续的“房地产打压”，到了十月，市场已经是什么景象。

　　广州数据显示，10月黄金周后，开发商放盘同比上升75%，不少开发商采取降价换量的方式求资金回笼。即使如此10月广州新房网签才7161套，同比2020年下降36%。

　　二手房情况也类似，2021年10月二手成交5253套，环比9月下降15.2%，同比下降50.9%，成交量创近三年最低。

　　整个10月份房企也几乎没怎么拿地。2021年10月百强房企里有76家零投资，TOP10房企货值门槛大幅下降到1659.4亿，同比下降38%。

　　也就是说，10月的楼市对比并不景气的去年同期，销售与房企规模都出现了接近40%的跌幅。

　　前一百的房企，76家房企“无钱拿地”，就代表他们没有贡献任何的“土地出让金”。

　　过去多年，舆论对“土地财政”非常负面，认为土地出让金占比抬高。如果真要抹除“土地出让金”，那么相应的税收就必须从企业收入，个人收入，个人消费等领域来收取，这些领域动刀，哪一个不让人更疼？

　　可是“土地出让金”的流向，是投入到城镇基础设施改造和升级中去，修路、建桥、盖医院、盖学校、修地铁等，将城市建设的更好。

　　这些基础设施，最终获利的还是“所有市民”，大家的生活环境和居住环境得到了改善。

　　按照未来的趋势发展，我在以前的文章里，写过土地出让金的逐步降低是不可逆的，最终会由“房地产税”来完成取代。

　　可是房地产税要经历试点，立法等系统性工程，短期内收不上来。在这轮转换期，地产公司全部都“没钱买地”，那土地出让金会在短期内断崖下跌，房地产税根本来不及“接班”。

　　因此在持续一年多的“三道红线”刮骨疗毒之后，最大的债务隐雷都爆发出来之后，房企的“高杠杆生存模式”彻底被打破，炒房客全部高位站岗，老百姓内心的“房价情绪”也不会支持自己“不自量力的选择高杠杆接盘”。

　　这些目标都实现之后，这轮松绑的意义就体现出来，防止房地产市场的“硬着陆”。

　　叁、这轮“松绑”会如何影响你我？

　　这次碧桂园、龙湖集团、招商蛇口、美的置业等房企，都有类似的发债计划。没有央行的许可，房企在银行间市场发债这个渠道，是打不开的。

　　银行信贷、债券市场对房企的双重松绑，体现的信号，是房企现金流的压力将慢慢得到缓解。

　　那么房企在“死亡边缘”得以续命，是不是表明这轮“松绑”会逆转房地产市场，并最终影响到你我呢？

　　接下来房价会迎来普涨么？

　　我们要看懂国家政策的方向，根据“金融三道红线”，锁死的是房企的发债，信贷，同时几乎锁死了“二手房的信贷”。

　　这次国家在“房企发债”与“限购限售”两方面进行松动，结果是放弃的“资金流一定会回流”。

　　这次“限购限售”的松绑，也表明过去地方政府“限制房价下跌”的命令这次不会回来，因此房价不会反转，而是会有“降价促销”。

　　这轮国家调控的根本目的，是为“房企”回笼资金，让他们拥有安全的现金流。

　　因此这轮“降价促销”，对刚需卖房者，不向往短期内“交易牟利”的人，是一轮窗口期。

　　可是国家在整体经济下行压力大的背景下，依旧没有“松绑二手房信贷”，希望锁死“二手房交易”的信号非常明显。

　　因此这轮转向，许多“二手房源”，甚至是豪宅依旧无人问津，因为等待二手房的依旧是“全款付清”。

　　直接“锁死二手房交易”，是违背市场规律的行政命令，不合法。可是通过“限制二手房信贷”的金融政策，能够将三四线的“二手房买卖”几乎封杀。

　　过去的“房住不炒”是房企，炒房客，刚需购房者一起打压，一起受伤。造成的副作用，就是“买地减少”，土地出让金减少，买房的减少，未来“收取房地产税”的房东相应减少。

　　这轮“债务放松”，给了房企续命的机会，也给了刚需上车的机会，炒房客则因为二手市场“依旧冰封”而高位站岗。

　　所以我们可以看出，这次“信贷解封”，不是“房住不炒”的转向，而是微调。

　　对于刚需来说，未来房地产税一定会落地，在接下来几年“转换期”买房，和房地产税落地后买房，都不会改变“交税房东”的身份。

　　对于炒房客或者依旧侥幸认为“房产投资”在未来还有机会的人，国家这次就是打开口子让你们上车，毕竟几年后空房率太高，无人接盘的房地产市场，不利于“房地产税”的征收！

　　我们首先要明白自己在“房市买卖与投资”中的角色，然后才能选择最趋利避害的方式“进场或离场”。

　　未来国家“房住不炒”政策下还会有微调，所有阶层共同获利，或者所有阶层共同受伤的时代已近过去。

　　这次“债务松绑”表明换轨到“房地产税时代”之前，地方政府，房企，多套房东，炒房客，刚需族的利益会进一步分化，甚至对立，国家政策也会只向一部分人利益倾斜！

　　要保障自己和身边亲友在这轮变局中少受伤，还是要让大家看清变化！将我们的角色和利益，尽快调整到大多数人民的利益中来！