刘晓博：房地产，到底养活了多少人

lameihua

　　最近，房地产行业走到了“十字路口”，一大批房企遇到了罕见的困难。

　　管理层已提出了“两维护”——“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，楼市的政策底初步显现。

　　今天想探讨的话题是：房地产行业在中国经济中发挥了什么样的作用，直接提供了多少就业岗位？

　　下面我们不妨分析一下。

　　根据国家统计局的“第四次经济普查”，截至2018年末，全国一共有房地产企业法人单位74.2万人，从业人员1263.5万人。（见下图）

　　这个数据，包括了房地产开发经营、物业管理、中介服务、租赁服务等各门类。其中物业管理人数最多，占了一半左右，其次是房地产开发、中介。

　　也就是说，有1263.5万人直接在房地产相关企业“开工资”。

　　这个数量看起来不多，全国课外培训行业都已经号称1000万人了。

　　但你要知道，房地产开发企业是不自己建房子的，也不自己设计房子，这些业务都是外包的。

　　所以，中国建筑业的一大半人员，是直接为房地产行业服务的。换句话说，他们也是直接吃“房地产饭”的。

　　同样根据第四次经济普查，中国建筑行业从业人员有5809万人（见下图）：

　　这5809万人里，有3591万人属于“房屋建筑业”，其他分属土木工程建筑业，建筑安装业，建筑装饰、装修和其他建筑业。

　　建筑业5809万从业人员里，为商业房地产服务的人员应该超过了4000万。也就是说，如果商业房地产“死掉”，仅靠大基建、保障性住房，最多可以养活1800万人，甚至还不到。

　　除了建筑业外，吃房地产饭的还有一个重要群体，就是财政供养人群。

　　政府的财政中，有很大一部分直接来自房地产行业。

　　我们可以在财政部官网上，找到今年前三季度的财政收支数据。

　　政府收入有4本账——一般预算收入（主要是税收）、基金收入（主要是卖地）、国有企业经营收入和社保收入。

　　社保收入专款专用，国企收入量非常小、可以忽略不计。所以，政府真正有计算价值的收入是两部分——一般预算收入、政府性基金收入。

　　今年前三季度，中央和地方政府的总的一般预算收入为16.4万亿；政府性基金收入为6.1万亿（其中卖地收入5.36万亿）。

　　在一般预算收入里，跟土地、房屋有关的税收：契税为6028亿元，土地增值税5669亿元，房产税2143亿元，耕地占用税836亿元，城镇土地使用税1477亿元。

　　上述几项税收合计1.61万亿。如果再加上房企的企业所得税，房企员工的个人所得税，二手房交易里的个人所得税，合计大约在2.2万亿左右。

　　所以我们可以计算出，政府从房地产行业直接获得的收入，在今年前三季度达到了5.36+2.2=7.56万亿。而政府总收入是22.5万亿。

　　则房地产直接给政府贡献的收入是33.6%，带动相关产业的尚未计入。

　　那么，中国财政供养的人数有多少？

　　我能查到的、官方媒体公开的报道是2016年6月的，当时的预估是5000万人。

　　上面这篇报道，来自《中国经济周刊》。当时的新闻由头是，国家公布了“2015 年度人力资源和社会保障事业发展统计公报”，首次披露了全国的公务员为716.7 万人。

　　这篇报道采访了多名专家，最后估算出的财政供养人员（包括事业单位等）为大约5000万人。5年过去了，财政供养人员应该有所上升，而在一些政府部门和事业单位，还有以购买服务方式存在的编外人员，这些人事实上也是吃财政饭的。

　　即便仍然按照5000万人计算，房地产给政府贡献的直接收入是33.6%，我们可以折算出来：相当于房地产养活了其中的1680万人。

　　这样我们大致可以计算出来：

　　1、房地产行业从业人员，至少有1263.5万人。

　　2、直接靠房地产业务生存的建筑业人员，大约4000万。

　　3、财政供养人员里，大约1680万人相当于被房地产行业供养。

　　以上合计算出，中国内地大约有6940万就业人口“吃房地产饭”。

　　这还没有包括跟房地产行业关系极其密切的建材、家电、家具、电梯等行业。

　　一个就业人口，一般对应着两个家庭，自己的家庭（抚养）和自己父母（赡养），“房地产饭”直接影响的总人口可能在2.5到3亿人左右。

　　上图是今年前三季度，中国GDP的构成，来国家统计局。

　　中国第一大行业是制造业，第二大行业是批发和零售，第三大行业是金融业，第四、第五分别是房地产和建筑业。

　　房地产增加值占了全部GDP的7%，如果加上建筑业则占了13.7%。所以房地产对GDP的直接贡献，事实上是第二位。因为没有房地产，建筑业80%的业务就不存在了。

　　另外值得注意的是：发达国家如美国，至今房地产占GDP的比重仍然高于中国。比如2020年，美国的GDP为21万亿美元，其房地产增加值为2.7万亿美元，占比为12.8%。而中国房地产行业占GDP的比重，2020年全年大约是7.3%。

　　为什么美国房地产占GDP的比重远高于中国？

　　这是两个原因造成的，一是房地产对美国的确很重要，即便在后城镇化时代仍然如此；二是美国房地产增加值的统计口径比中国宽泛，包括了“虚拟租金”（自有房屋计算虚拟租金计入GDP）。

　　结论：

　　第一，在中国目前的发展阶段，房地产仍然非常重要，其产业带动力极强，事关稳增长、保就业大局。所以，房地产的发展必须平稳，不能大起大落。

　　第二，中国经济的确需要摆脱对房地产的依赖，房住不炒也是需要长期坚持的理念。但经济转型需要漫长的过程，就像“减碳”不能“运动式”推进一样，降低对房地产的依赖也不能太激进。要防止发生金融风险，特别是系统性风险。

　　就在我准备发布这篇文章的时候，央行公布了10月金融数据，其中最关键的房地产按揭贷款数据是：

　　10月份人民币贷款增加8262亿元，同比多增1364亿元。分部门看，住户贷款增加4647亿元，其中，短期贷款增加426亿元，中长期贷款增加4221亿元。

　　住户的中长期贷款，一般是房贷，因为车贷、旅游、装修等贷款都是短期的。4221亿元，是多是少？央行不是说开闸放水了吗，效果如何？

　　答案是：4221亿不算多，没有达到“宽松”的预期，但也没有断崖式下跌。

　　今年前9个月，住户中长期贷款增加4.72万亿元，平均每个月是5244亿元，10月没有达到前9个月平均值，因此是偏少的。

　　再看一下去年10月，住户中长期贷款增加4059亿元，今年超过了去年。

　　应该说，在10月市场如此恶劣的情况下，仍然发放了4221亿元，说明银行系统做了一些努力。但这些贷款，对应购房合同部分是9月甚至是8月的。10月销售额恐怕还是大幅下降的，所以11月的数据会更关键。

　　另外，M2同比增速达到了8.7%，反弹了0.4个百分点，是好事。M1同比增速2.8%，继续回落，说明企业投资欲望不强。社会融资额存量同比增速仍然是10%，在低位，说明经济仍然疲弱。