刘晓博：一扇门关上了，一扇窗打开了……

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　　楼市进入20年来最敏感、最脆弱的时候。

　　最近几天，重要会议正在举行；央行每天的逆回购也出现了足额的净投放；但股市里的房地产股板块，仍然跌跌不休。

　　今天一共有三条楼市的大消息，分别是一场座谈会、一场新闻发布会和一份文件。

　　最近这类座谈会并不少见，或许意味着政策会有进一步微调。

　　值得关注的是，最高人民法院为“关于深入开展虚假诉讼整治工作的意见”而举行的新闻发布会。

　　“意见”里有如下内容：

　　这意味着，楼市又关上了一扇大门。

　　熟悉楼市的朋友应该知道，突破限购主要有4大渠道：1、拆迁安置房；2、法拍房；3、亲友间赠与；4、虚构诉讼。

　　前三个渠道主要由地方政府掌控，是否需要关闭，看调控的需要。

　　比如南方某大城市，限购政策非常严厉，但拆迁安置房不限购，外地人即便无户口无社保也能购买。

　　而东部某大城市，长期允许无购房资格的人通过司法拍卖购买住宅，或者通过亲友之间赠与购买。比如你、配偶有购房资格，但双方父母没有，但可以通过赠与的方式买房送给双方父母。这样，一家子即便只有2套住宅购房名额，也可以买6套住宅。直到今年，这两个漏洞才被“亡羊补牢”。

　　再比如某调控模范城，至今仍然允许直系亲属之间的赠予，而且不受限购政策限制，只是赠与双方自赠与房产登记之日起4年内不能再次购买住房。

　　突破限购的第四大渠道，就是虚构诉讼。

　　比如甲没有某大城市购房资格，但朋友或者亲戚乙有。于是甲出钱，用乙的名字来购买。双方再签署一个借款协议，乙方是借款人。最后甲方以乙方不能还款为由，申请法院查封乙的房产，直至最终过户给自己。

　　之前，通过虚构诉讼的方式突破限购，只要不发生内讧，往往可以最终实现。甚至还有法官参与其中帮忙，形成了庞大的产业链。

　　虚构诉讼是违法行为，要承担刑事责任。

　　比如去年长沙岳麓区人民法院就曾一审判处“虚假诉讼、突破限购”的三名当事人：张某（中介）犯虚假诉讼罪有期徒刑一年，并处罚金3万元；曹某（购房人）犯虚假诉讼罪，判处有期徒刑六个月，并处罚金1万元；吕某（卖房人）犯虚假诉讼罪，判处有期徒刑六个月，并处罚金1万元。

　　现在最高人民法院出台“意见”，规定：

　　为规避调控政策等非法目的，虚构房屋买卖合同关系提起诉讼的，应当认定合同无效；虚构购房资格参与司法拍卖房产的，应当认定拍卖行为无效。

　　这意味着，国家将严打这类“虚假诉讼”，维护限购政策的严肃性。

　　很多人缺少法律知识，认为通过虚假诉讼突破限购，不过是道德问题，露馅之后最多购房无效。如果他们知道“虚假诉讼”可能会被判刑、坐牢，估计95%的人不会这样做的。

　　在最高法院关闭了楼市的一扇门的同时，武汉官方的一份文件，又给希望“突破限购”买房的人，打开了一扇窗：

　　这份文件规定：

　　非本市户籍的总部企业高级管理人员，在本市无自有住房的，其在限购区域购买首套自住住房可不受限购政策限制。

　　那么，什么样的企业才算总部企业呢？文件规定，申请企业同时满足以下条件的，可认定为总部企业：

　　1、企业市场主体登记注册、税务登记和统计关系均在武汉市，具备独立法人资格，依法纳税，诚信经营。

　　2、企业对武汉市以外的3家以上（含3家）企业（含分公司、子公司等）履行规划决策、投资管理、资源配置等综合管理职能；或者经母公司授权为集团内3家以上（含3家）企业提供研发、物流、采购、销售、财务等服务职能；或者企业在武汉市以外实现营业收入占企业合并报表年度营业收入的30%以上（含30%）。

　　3、企业上年度对武汉地方财政贡献达到一定规模，其中农业企业不低于1000万元；制造业企业、批发零售业企业不低于2000万元；建筑业企业不低于3000万元；服务业企业不低于1500万元。

　　另外，世界企业500强、中国企业500强、中国民营企业500强、中国制造业企业500强、中国服务业企业500强设立的总部或者区域总部，国家和中央部门确定的大型企业（集团）在汉投资设立的二级以上（含二级）总部或者区域总部，上年度对武汉地方财政贡献不低于1000万元，可直接认定为总部企业。

　　有自媒体说，这意味着武汉打响了救市的第一枪，这种说法显然夸大了事实。

　　武汉出台这样的政策，固然有利好楼市的考虑。但整体而言，购房资格还是跟自用有关，跟大企业落户武汉绑定。天津在吸引北京企业落户时，以及广州南沙，都有类似的做法。

　　虽然楼市政策底已经出现，但显著放松楼市调控的大城市，仍然只有哈尔滨的16条，以及长春的购房补贴。东北的情况毕竟更特殊一些。

　　其他省市，即便再困难，放松的举措仍然要跟产业、刚需、落户等绑定。凭空直接放松限购，或者取消限售，尚没有大城市敢于这样做。

　　银行已经加大了对房地产的支持力度，但值得关注的是，购房者开始捂紧了钱包。大家购房欲望明显降低，等等看成为多数人的想法。

　　再过几天，统计局将公布截至10月末的房地产数据，估计10月的销售额、销售面积都是显著下降的。如果未来政策不进一步发力，整个四季度的数据将更难看。