顾子明：佳兆业与花样年的冬天

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　　Winter is coming，地产的寒冬正在无情肆虐，三年前P2P梯次暴雷的局面，复刻到了如今的房地产行业。

　　继中国恒大（3333.HK）、新力控股（2103.HK）、当代置业（1107.HK）先后爆发债务危机。

　　今天，佳兆业（1638.HK）与花样年（1777.HK），也收到深圳住建局的通知，将于明日参加专题会议，讨论公司流动性。

　　令人惊诧的是，引爆花样年的是2亿美元，引爆佳兆业的仅有3亿人民币，这些一天就有几个小目标的销售回款，还拥有上市公司融资平台的大佬，竟然在“金九银十”之际，被轻轻一推就轰然摔倒。

　　相比于众多房企踩了三道红线，佳兆业可是国内仅有的二十余家可获银行最高支持的“绿档”企业，而花样年的老板，更是含着金钥匙出生，能够获取非市场化支持的宝宝。

　　他们都拿不到钱的话，意味着民企开发商的融资基本都被锁死。

　　而且，根据最新公布的财报，2亿就引发债务违约的花样年账面趴着200多亿，3亿引爆投资者围攻总部的佳兆业，账面500亿现金更是创了历史新高。

　　此番违约，几乎宣告这些民营地产的财报里面都是水，就像“莫名质押”的渤海银行一样。

　　最近，布林肯都在关心中国的地产债务违约问题，很多朋友也在问我这些地产公司未来的走向，以及中央会不会救和怎么救这些房企。

　　考虑到监管思路的一致性，还是把时钟拨回到2017年银监会的履新。

　　从那个时候开始，中国金融行业开启了严格监管，尤其是18年6月之后，P2P行业的暴雷开始加速，网贷公司从巅峰期的数千家，如今只剩下个位数。

　　而这些P2P与房地产有着极其紧密的关系，就像08年美国次贷危机那样，这些P2P的次级债，底层资产最终都是房地产。

　　只是监管对房地产直接来了一出釜底抽薪，房企无法再利用P2P，将风险扩散至普通民众，导致无论是恒大还是佳兆业，这些地产公司旗下的财富公司雷暴后，伤的都是他们的“自己人”。

　　关键的来了。

　　伴随着P2P在18年6月的集中暴雷，中央在18年6月搞起了首次降准，开启了一波信贷宽松。

　　信贷宽松之下，房地产企业得以腾笼换鸟，避免了P2P的抽走引发的挤兑，也让P2P的投资人得以良性退出，不至于血本无归。

　　所以，随着今年7月，国务院意外开启了降准，释放出巨大的流动性，房地产公司的7月暴雷，也准时如当年P2P雷暴一般的开启。

　　参考历史，如果政事堂推测没错的话，一大批的民营地产商都会如当年P2P那样良性退出，房企的投资人与债权人也会根据市场化的原则，拿回部分的投资额。

　　于是，18年下半年信贷宽松的故事又再一次上演，近期在窗口指导下，金融机构对一二线城市的开发贷和按揭贷开始恢复。

　　监管的思路很清晰，那就是把风险拆分成一个个独立的炸药桶，一个个将其引爆和解决。

　　18年解决P2P的时候，要稳住一二线的房企，21年解决房企的时候，则要稳住一线的房价。

　　所以伴随着改革的阵痛，市场大概率还会获取一些稳定的定向放水。

　　最后，展望未来，历史的惯性在告诉我们，监管在18年解决P2P危机，在21年解决房企危机，每过三年啃下一个硬骨头。

　　也许24年，当房企危机彻底解决后，我们就将通过房地产税，着手来解决房价危机。