刘晓博：楼市的关键时刻，这“四个字”出现了！

lameihua

　　今天一大早，就看到了这则消息：

　　“窗口指导”四个字出现了，这对于当前楼市意义重大。

　　什么是“窗口指导”？百度百科对此的解释是：“中央银行根据产业行情，物价变动趋势和金融市场动向，规定商业银行的贷款重点投向和贷款变动数量，以保证经济中优先发展部门的资金需要。”

　　这个解释并不完美，因为它只列出了一种情况：把贷款优先给谁。其实，很多时候的窗口指导，是限制贷款给谁。

　　比如在历史上，很多次针对房地产行业贷款的“窗口指导”，都是限制贷款的。不过这次完全不同了，现在是鼓励发放贷款。

　　这则消息可靠吗？权威吗？

　　“财联社”，上海报业集团旗下的新闻发布平台，算是官媒。消息来源就更权威，中国人民银行旗下的报纸——《金融时报》发布的。

　　这其实是一条署名的新闻述评，标题是《房地产信贷政策环境正在改善》，作者是金融时报的记者。

　　从述评的标题看，导向性非常明显——房地产信贷政策环境正在改善。言下之意，最坏的时候过去了。

　　这篇文章不长，下面我把主要几段话引述出来，然后加以点评。

　　1、9月份召开的中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度例会明确提出“两个维护”；在10月召开的2021金融街论坛年会上，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤表示，房地产合理资金需求正在得到满足；人民银行副行长潘功胜曾表示，对于房地产市场，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正。中央和金融管理部门在近期的集中表态，被看作是对房地产融资政策的进一步明晰，房地产信贷政策环境将会有一定程度的改善。

　　点评：这篇文章开篇，把最近关于房地产金融政策的高层表态全部列出，实际上是告诉大家“政策底”出现了。

　　2、但具体落实中确实出现了局部的偏差（指此前的房地产降杠杆——本号注）。部分金融机构对于试点房企融资管理规则存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增误解为银行不得新发放开发贷款，造成一些房企资金链紧绷。此外记者了解到，少数城市“一刀切”地延长了按揭贷款投放周期，导致居民首套房或改善型住房等合理需求无法得到满足。

　　点评：作为央行机关报，这篇文章承认此前一些银行落实“房地产金融审慎政策”、推动行业去杠杆的时候出现了“局部的偏差”，比如误认为“红档房企”（三个指标都超标）不能新增有息负债为“不得新发放开发贷款”，造成了一些房企暴雷。而且还进一步承认，收紧房贷伤及了刚需和改善等合理需求。

　　3、在目前的管理制度下，过高的杠杆率会影响房地产企业的融资效率；但行业过快降杠杆而引发的部分企业评级下降和房地产产业链资金惯性的打破，也会影响企业自筹资金的能力。因此要保持房地产行业流动性相对充裕，在去库存的基础上，金融部门和房地产行业需要对国内借贷和自筹资金占比进行有序调节，防止金融风险偏好的过度收缩影响行业发展。

　　点评：“要保持房地产行业流动性相对充裕”，“防止金融风险偏好的过度收缩影响行业发展”非常重要，给房地产行业发放了新的“定心丸”。

　　4、从住户角度看，合理住房需求的满足关乎民生。由于房地产在我国居民财富中占比较高，房地产价格预期也左右着居民的消费预期，进而影响总体经济发展。

　　点评：承认房价的财富效应非常明显。如果房价持续下跌，大家就会认为资产总量下降，就会捂紧钱包，不去消费，最终影响到经济总体的发展。这些常识能通过官媒表述出来，而且在这样的关键时刻，显得意义重大。

　　5、据记者了解，人民银行近期在各地已对准确把握房地产金融审慎管理政策要求、稳健开展房地产贷款业务和保持房地产信贷平稳有序投放等内容进行了传达，部分地区人民银行分支行开始根据当地情况进行窗口指导。以目前的情况来看，更多机构的房地产信贷调整在总量控制情况下进行跨区域调节。……平安银行相关负责人表示，该行会重点选择人口净流入、有产业支撑力比较强的城市，项目重点选择有区位优势，尤其是销售前景好、计划周期短的项目。

　　点评：本文首次公开透露，“部分地区人民银行分支行开始根据当地情况进行窗口指导”。所谓“窗口指导”，其实就是直接、具体的干预。这在非常时刻，是非常有必要的。

　　但央行不希望看到房地产行业形势再次发生180度大转弯，只是希望适度回暖。所以告诉大家，房贷总量还是控制的，主要是“跨区域调节”，主要把贷款额度交给“人口净流入、有产业支撑力比较强的城市”，而且是这些城市“有区位优势”的项目。

　　这段表述很好玩，事实上告诉大家哪些房子有前景。其逻辑跟我之前多次在文章里讲过的一样，那就是：有显著人口增量的、高级别城市的、政府优先重点发展的片区。

　　6、从中长期看，房地产调控的大方向不会发生改变。随着房地产市场从增量开发转向存量运营，在现有监管制度下，房地产行业资金也会更多流向有产业支撑和吸引人口流动优势的地区。未来，金融资源投向房地产行业的占比有望进一步降低，将更多让位于对制造业、技术创新、乡村振兴等领域的支持。

　　点评：这面这段话，也是防止房地产再次过热而讲的。担心炒房客再度活跃，或者民间舆论过度解读“窗口指导”。

　　总之，正如“金融时报”文章标题所说的，“房地产信贷政策环境正在改善”。强有力的“窗口指导”已经出现，银行不愿意给房地产行业贷款的局势明显改观。

　　正是在这个背景下，我们看到恒大开始运转，停工的楼盘复工、该支付的利息开始支付。这些都是房地产市场好转的迹象。

　　但正如万科董事长郁亮前几天讲的那样，房地产行业会逐步迎来一个新的春天，但这个春天跟之前的春天不完全一样。

　　整体而言，随着城镇化率不断提高，以及国家政策的变化，房地产行业增长的空间没有以前大了。黄金时代过去了，白银时代也正在结束，未来是青铜时代。

　　在这样的时代，理性投资、立足中长线投资，尽量到中心城市及其都市圈投资，才有可能获得合理的回报。

　　国家是允许在房地产上合理投资的，“求是杂志”发表的领导的文章明确提出，“要增加城乡居民住房……等各类财产性收入。”

　　“要”字，代表着导向，是鼓励；“增加”代表着政策希望产生的结果。

　　居民如何才能获得住房方面的“财产性收入”？一靠房租，二靠房价上涨。

　　所以，房地产合理的投资是被政策支持的，国家反对的是过度投资、投机，甚至炒房。