燕梳楼：事关房产税，每一句话都很重要！

lameihua

　　房地产税试点的新闻一出来，有些人就慌了。

　　我很不解，你除了老家农村的祖传危房就是奋斗半辈子的城里老破小，你慌什么？

　　那些手里有几套几十套房的富人还没慌，看把你慌的，好像你要损失几个亿似的。

　　其实这事对于我们普通老百姓来说绝对是天大的好消息，如果你家里也就两三套房而且人口又多的话，可以说影响微乎其微。

　　这个政策，显然为了打击炒房客，让房住不炒完全落地。

　　上周六的时候，一则短新闻石破天惊：

　　“全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定获通过”。

　　字少事大。唱了十几年的房地产税，虽然仍是犹抱琵琶半遮面，但千呼万唤也总算要进入实操阶段了。

　　今天我就肤浅地给大家先解读一下。

　　先说这个试点试什么，怎么试。

　　第一，试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。

　　恭喜农民兄弟了，你家祖传的宅子不收税，这有利于乡村振兴。

　　第二，国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。

　　国家并不大包大揽，而是授权试点，因城施策。把自主权交给地方政府，让地方政府看到好处从而积极参与。

　　第三，按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区。

　　这与此前的“立法先行，充分授权，分步推进”大原则一脉相承，旨在积极稳妥推进房地产税立法和改革。

　　第四，本决定授权的试点期限为五年，条件成熟时，及时制定法律。

　　试错了也不要紧，五年后自动作废。但试好了，就是全国样板。

　　很多人对这条消息无感，因为关于房产税的风吹了好多年了。

　　自2005年以来，开征房产税可以遏制房价过快上涨，基本上是舆论共识。但事实上又没有什么实质性进展。

　　全国联网都难如登天，何况全国征税？

　　春江水暖鸭先知。

　　总有人先知先觉，比如上海某93年的老破小，一次低价清盘93套，整个小区比开盘还热闹。

　　虽然事后被辟谣是老盘清仓，但20多年的老房子早不出手晚不出手，现在才倾销出手，不是嗅出了点什么谁信呢？

　　到这个时候再看不出点什么，真的就是见势迟了。

　　此次释放试点消息，并非放放风而已，而是要来真的了。

　　仅从今年来看，各种消息就开始密集释放：

　　今年3月，推进房地产税立法，被写进十四五规划。

　　今年4月，财政部税政司司长王建凡吹风，将加快房地产税立法和改革。

　　今年5月，财政部等四部门召开房地产税改革试点工作座谈会，六城市紧急赴京。

　　10月16日，《求是》发表《扎实推进共同富裕》一文，再次提出房地产税立法和改革的试点工作。

　　弦弦皆似传军令，一声紧来一声急。

　　果然前奏渐隆，大幕落下。

　　从中要读懂什么信号？

　　第一，国家决心已定。

　　但凡改革，总是会触动各方利益。但历史大势浩浩汤汤，我们要从社会主义的初级阶段走向共同富裕，就必须要重新切蛋糕，从而调动全社会的积极性。

　　房住不炒，开弓没有回头箭！

　　第二，态度极其谨慎。

　　其实早在10年前，就已经在上海和重庆分别试点。此次扩大试点，把自主权完全交给了地方政府，并给出了5年之久的试点时间，可见态度相当之谨慎。

　　毕竟，这涉及居住公平及正义啊。

　　第三，推动相对公平。

　　由于通常我们都是通过间接税来完成税收，这虽然简单易行但容易导致贫富差距，实则上并不公平。而将流转税改为直接税，也就是资产税，直接向富人征税，谁房子多就收谁的。

　　想当躺平的地租阶级，以后就不可能了。

　　第四，促进共同富裕。

　　目前，全国户均拥有住房1.5套。请注意，这是户均。事实上很多家庭根本买不起一套房，但很多人却可以拥有很多套房。

　　据数据显示，拥有三套房的占比就高达10%以上。所以向比房叔房姐们开征房地产税，是调节高收入的重要手段，是推进共同富裕的必要一环。

　　但这只是一个调节杠杆，绝不是“杀富济贫”。如何让中产阶级家庭承受并认同，将是试点的重要考量。

　　简单来说，就是让低收入者有快感，中产阶级却没有痛感。

　　总结起来就一句话：

　　取代土地财政，推进共同富裕，转换赛道实现高质量发展。

　　有很多读者在后台问我，具体怎么看？

　　第1，关于城市。

　　这个其实不用问，一定是先从大城市试起。

　　因为大城市净流入人口基数大，更能扛得住房价的基本盘，同时也更具有风向标意义。如果放在小城市，很容易导致崩盘。

　　具体哪些城市，此前已经试点的上海和重庆，大概率将二次上马。但既然此次是扩大试点，那么像深圳、杭州、苏州这样的一线大城市，肯定会纳入视野。

　　而具有地域代表意义的济南、南京、广州这样的省会城市，也有可能会成为试点城市。

　　再具体点来说，上海、重庆、深圳、杭州、苏州、济南，可能会纳入第一批。

　　不要问我为什么，因为今年5月这六家城市进京参加了税改座谈会。

　　另外，浙江的试点可能会是全省性的，因为浙江是共富示范区。

　　第2，关于面积。

　　此前上海的试点，第一套免征，从第二套开始征收面积按人均60平方米，事实上对于这十年疯涨的上海房价来说，作用微乎其微。

　　所以新的试点推行，是否仍会享受第一套免征就是未知数了。

　　现在是按城施策，以后大概率也得要按城施策，因为房价不一样啊。

　　上海的60平能和铁岭的60平一样吗，如果全国统一，那大家都跑到大城市买房，不是又变相推动城市房价畸型发展了吗？

　　所以这个人均免征，各个地方肯定也不一样。

　　大概率是，大城市的小一些，小城市的大一些。

　　而且，所有房子都算数，包括小产权房。

　　又想要房子大又不想多交税，怎么办？

　　赶紧多生孩子呀，5年时间足够了！

　　第3，关于费率。

　　这个其实是关系到我们要交多少钱的问题。

　　仍以此前的上海和重庆为例。上海的税率是多少呢？只有交易价格的0.4%-0.6%，而且还是打了7折的，并且只收新不收老，以前你有100套也不用交税。

　　而重庆和税率则比上海高一点，是0.5%-1.2%，但只收豪宅，普通房子不用交。

　　所以大家看到了，这税率对两城市的房价遏制几乎没什么卵用。

　　那么新的试点就一定会吸取这些教训，直到让炒房客感到痛为止。

　　美国的税率是1-2%，各方权衡之下，预估试点值应为1%左右。

　　如果我在南京有两套房子，一套学区房60平，一套改善房180平，一共240平。一家4口人均按50免征面积算，就是240-200=40平，取均价3万/平，按1%税率来算，我就要交12000元。

　　是不是像被针扎了一下，但又不是特别痛的感觉？

　　但对于炒房客来说，手里囤个七八套房子，那就是万箭穿心了。

　　只要这些人痛了，目的也就达到了。

　　第4，关于财政。

　　收上来的钱归谁？

　　其实试点办法里已经给出答案。

　　既然顶层设计地方试点，具体办法都交由地方政府来拿，那大概率也就谁收谁揣口袋了。

　　不这样做，就等于断了地方财政的后路，没有了土地财政，地方政府何来改革积极性？

　　而通过房产税，正好可以弥补了卖地的损失，两相抵扣。

　　第5，关于年限。

　　这个基本是明确的了，按年交税而非一次交清。

　　问题是我们的商品是70年产权，每年还要交税，那压力就大了。

　　所以有很多人担心，会不会把税加到房租上？我觉得这是肯定的，但问题是幅度有限。因为大批闲置房产被迫流入租房市场，供大于求，房租也很难走上去。

　　财大气粗只放不租？那看什么时候，以前楼市好的时候，等着房子升值就可以了，不在乎那点租金，但现在不一样了，房子不涨就是亏，毕竟资金基本盘大呀。

　　放着一个房子既不增值又不出租，人傻钱多也不能这么干呀。

　　更重要的是，过了70年这房子就到期了，难道你买房子就为了交税？

　　所以到那个时候，当房子涨不上去的时候，自然也就租不起来。

　　如果是靠贷款养着房子的，就只能呆在你的空房里哭了。

　　最后回答读者最关心的核心问题：

　　房价会不会暴跌？

　　答案是，不会！

　　短期会有低谷。但楼市作为国家经济的基本盘，不可能任其自由落体。

　　而且各试点城市为避免对市场造成动荡，均会采取缓征期或免征期，而且是超额累进制，确保市场反应在可控的范围内。

　　所以，至少这5年间对于房价的影响有限，但可以确定的是，遏制上涨！

　　另一个判断是，老破小将被闷杀，稀缺房源将坚挺，走向两极分化。

　　所以房产税的出台，会加速房产资源的优化配置，就看谁转型比较快了。

　　而市场普遍担忧的房地产商会不会死的问题，这个应该交给市场去解决，一个健康的市场一定是优胜劣汰，最好留下的都是一些优质的地产商。

　　就像恒大，这么大的盘子都命悬一线，其它中小开发商还没个数么？

　　就在前几天，恒大内部会议已经开始壮士断腕，下定决心向新能源转型，显然许老板痛定思痛后，终于认识到：

　　房地产最黄金的时代过去了！

　　那么，作为我们普通人，应该如何理解房产税？

　　其实无论是整饬娱乐圈，还是资本反垄断，无论是教育双减，还是乡村振兴，都是为了推动共同富裕。

　　而共同富裕的最重要的手段，就是通过二次分配，促进公平。

　　显然，向拥有多套房子的富人群体征收房地产税，就是最直接的资产税。这也是目前世界上通行的做法，也是促进公平的共同逻辑。

　　只要把资本引向实体，引向传统制造业和科技的星辰大海，我们的国家才有未来。

　　历史浩浩汤汤，顺之则昌逆之则亡。

　　共同富裕是一盘大棋，

　　受惠的是最广大的老百姓，

　　国家的深意我们要懂。