三年一倍：聊聊房地产行业指数投资策略

lameihua

　　什么是低估值陷阱？

　　首先低估和低估值是两个同的概念，虽然一字之差，但谬之千里。

　　低估是指价格低于其内在价值，比如内在价值现在值100元，现在价格50元，这是明显的低估。

　　低估值是指其估值低于其历史平均估值或者低于市场平均估值。仅仅是从表象的估值看比较低，具体背后什么原因没有考虑。

　　低估值陷阱是指虽然表面上看其估值比较低，但低估值的背后可能是公司正处于周期顶部的业绩最佳时期（周期股），或者是公司基本面发生实质性变化，亦或者公司所处行业发生实质的变化，从而表面的低估值随着时间的推移，会逐步变高，甚至会被动变成高估值。

　　比如曾经的相机胶片公司当其跌至低估值时，表象看处于低估值，但深层次原因是被数码相机或手机替代，表象的低估值会随着时间的推移，变成高估值，甚至亏损退市。

　　再比如曾经的家电连锁公司某宁某美，当其跌至低估值时，表象看处于低估值，但深层次原因是电商颠覆，表象的低估值会随着时间的推移，变成了高估值，甚至公司开始亏损。

　　再比如某生鲜超市连锁公司，当其跌至低估值时，表象看处于低估值，但深层次原因是社区团购围猎，表象的低估值会随着时间的推移，变成了高估值，半年报公司已经开始亏损，曾经的低估值直接爆表变成高估。

　　咱再看看房地产行业特性：

　　房地产公司的商业模式是上游土地很难掌控，下游产品定价权弱经常被调控，高杠杆、高负债、现金流一般，存续期不确定性强，商业模式较差。

　　高杠杆高负债给举个例子：假设你和师兄一起拜师学投资，学成后，师父给你们每人100万去比赛，你用了100万买了100万股，你师兄疯狂加了N倍杠杆，买了N个100万股，结果一年下来你俩同样赚了15万，你觉得你们俩的赚钱能力差不多吗？可以给同样的估值吗？

　　房地产行业竞争格局不稳定，行业竞争激烈，今天还是行业老大也许明天就破产重组了。

　　房地产公司护城河不高，以前的时候很多胆大有人脉的人就随意进来，靠关系拿块地，去银行抵押贷点钱就开工。现在稍微好点了，毕竟资金门槛高了很多，但护城河依然不高。

　　长逻辑：长期来看，房地产行业总量见顶，综合商业模式、竞争格局、护城河特性，该行业的估值会长期处于低估值区域。

　　短逻辑：短期来看，由于悲观情绪充分释放，短期行业下跌较狠，短期具备每年一度的短线修复机会。

　　那么地产行业到底是低估值陷阱吗？

　　综上汇总该行业特性，个人认为该行业的很多公司未来会演变成低估值陷阱。

　　比如某福地产公司，从去年就跌至历史最低估值，今年一季度一度跌至2PE，妥妥的低估值吧，可是半年报出来后，直接干到亏损，估值从2PE直接干到爆表的高估。

　　小伙伴们地产行业虽然短期可博修复，但长期属于尽量还是需要远离的行业（商业地产除外）。

　　但是但是，虽然地产行业没有长期性趋势机会，但是但是每年都会有一次估值修复的机会。

　　小伙伴们是否还记得我在2018年9月30日写了一篇关于地产行业即将来临估值修复机会的文章吗？点击下面蓝色字体可查阅：

　　→大约在冬季的地产行情

　　在2019年9月9日又写了一篇地产行业指数基金操作策略的文章，点击下面蓝色字体可查阅：

　　→房地产行业指数基金操作策略

　　两篇文章主要阐述了地产行业每年一度的估值修复行情大约在冬季，从历史数据看这个规律一直存在，因为每个行业都有自己的特性，都有自己的周期。地产行业的结算是滞后，地产行业的70-80%的营业收入往往在第四季度进行结算，这是一个行业特性。从而容易给市场先生一个理由，让地产在年冬末春初有所表现。

　　但地产行业民营企业比较多，容易暴雷，为了避免这种概率极低事件的发生，那么买入指数基金就完美避开了。

　　从跟踪地产的主流指数来看，有跟踪沪深300地产等权重、中证800地产指数、国证房地产行业指数、中证全指房地产指数4种。

　　300地产顾名思义包含的都是沪深300成分股里的所有地产股，只不过是按照等权重编制方式。

　　跟踪中证800地产指数的鹏华地产分级，包含了沪深300及中证500成分股里的地产股。

　　（国泰）国证房地产指数选取房地产行业的规模和流动性突出的50只股票作为样本股，也是偏向大盘地产股，按照非等权重编制方式。

　　中证全指房地产指数（南方房地产ETF联接A）则包含了沪深两市所有房地产股，只不过个股的权重都非常小。

　　跟踪中证全指房地产指数的基金场内是华夏中证全指房地产ETF（SH:515060），场外是华夏中证全指房地产ETF联接A份额（F008088）和南方中证全指房地产ETF（SH:512200），场外是南方房地产ETF联接A（004642）。

　　个人比较偏向跟踪300地产等权重指数基金。逻辑很简单，房地产行业已经逐渐走出野蛮成长时代，稳地价稳房价的调控预期依然存在，在此大背景下龙头房企公司将更加具有优势。

　　跟踪300地产指数的基金场内没有，场外有一个招商沪深300地产等权重基金（161721）。

　　总结一下房地产行业不具备长期上涨趋势不适合长期持有，但是每年冬末春初都会有一波估值修复的机会，特别适合每年操作一次的高抛低吸策略。

　　利益披露：我没有配置房地产指数。