刘晓博：房地产税，对谁影响最大？

lameihua

　　今年第20期“求是杂志”上刊发的、领导人的重要文章，向我们透露了房地产税立法的最新说法。

　　文章说：“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。”

　　这意味着，为了全面推进共同富裕，同时也是为了给地方政府开拓财政来源，房地产税立法必须要搞，而且会采取“试点先行”的方式。

　　不少专家预计，半年内或许就有试点的消息发布。

　　展望未来，到底哪些人需要担心房地产税？我认为主要有5类人。

　　1、拥有很多房子，但流动性都不太好的人。

　　中国未来的房地产税率，有很大可能是“阶梯税率”，这有点类似居民用水的阶梯水价。

　　比如北京的阶梯水价是：

　　第一阶梯用水量不超过180立方米，水价为每立方米5元；

　　第二阶梯用水量在181-260立方米之间，水价为每立方米7元；

　　第三阶梯用水量为260立方米以上，水价为每立方米9元。

　　未来的房地产税率，尤其是住房矛盾比较尖锐的大城市的税率，很有可能也是这样。

　　全球有很多国家、地区没有在房地产税上，实施“阶梯税率”——你无论拥有多少房子，都是一个税率。但鉴于中国是社会主义国家，要全面推进共同富裕，所以出台阶梯税率的几率偏高。事实上，资本主义制度的国家也有阶梯税率，比如新加坡、韩国等。

　　在阶梯税率下，如果你的房子非常多，那么超出N套以上的，继续持有可能就不划算了。

　　换句话说，N套以上房子的房地产税，很难通过出租转嫁了。这时候，就需要卖出。

　　如果你持有的大多是流动性偏差的房子，那么卖出的难度将大幅增加，最终可能被迫降价甩卖。

　　在大城市，哪些房子流动性比较差？主要是两种：一种是老破大，一种是郊区配套差的别墅。

　　比如180平米以上的大平层，如果楼龄超过25年，而且配套的学位、地铁、商业资源都不好，并位于城市比较差的区域，那么想出手就比较困难，只能大幅减价。

　　至于郊区别墅套人，我们已经听到了太多的案例，比如深圳东部华侨城的别墅，让业主血亏千万。上海崇明岛上的别墅，也是多年不涨。一线城市尚且如此，其他城市可想而知。

　　更要命的是，别墅类房产由于容积率低，占地多，未来房地产税率可能还会偏高。

　　2、拥有很多房子，但用途都不大的人。

　　房子的价值主要是居住。越多的人希望住这类房子，则房子的金融属性越高。反之，则金融属性越低。

　　所以“有用”，尤其是对多数人“有用”是房屋价值的基础。它好比是10000这个数字里的“1”，有了它后面的“0”才有价值。

　　很多房子是没有用的，比如很多文旅盘、康养盘、海景盘。虽然看起来周边环境不错，风景也不错，但就是没有实际居住价值。

　　中国人喜欢热闹，喜欢人际交往，更喜欢便利的生活。很多文旅小镇、康养小镇远离中心城市，谈不上有什么地铁、教育配套，商业也非常一般般。甚至连外卖都叫不到，快递也很难送到。

　　这种盘，即便再漂亮、房间里再舒适，普通人进去也最多只能住1周，时间长了就受不了。

　　如果这种盘周边没有特别吸引人的风景、物产或者人文资源，估计连短租的游客都难以找到。

　　如果大量持有这种房子，一旦开征房地产税将非常难受，因为无法转嫁税收。

　　3、房子过于集中在一个大城市的人

　　房子越多，遇到阶梯房地产税率的可能性就越大。如果房子过于集中在某个特定的大城市，豁免部分房地产税的几率就比较低。

　　比如你在北京有5套住宅，那么最多有1套免征，其他的4套估计都要交税，而且其中1到2套可能税率还比较高。

　　但如果你只在某个一线城市有3套房子，另外2套分布在弱二线、或者强三线，则弱二线、强三线城市给你免征1套房子的可能性就存在。

　　有读者问过我：北京有4套住宅和北上广深各1套住宅，有区别吗？

　　恐怕没有什么区别。由于一线城市都是住房矛盾尖锐的城市，你获得更多豁免的机会不大。但如果你把户籍放在1个城市，社保放在1个城市，这两个城市都是一线城市，或许能获得一些优惠。但整体而言，漏洞不会很大。

　　还有人问：如果我在鹤岗有10套房子，会有阶梯房地产税率吗？

　　我的估计是，普通三四五线城市，出台阶梯式房地产税率的可能性不大。即便出台，也会比较宽松。或许将来在鹤岗拥有10套房子，就不会遇到阶梯税率。

　　整体而言：目前限购的大城市，将来都有可能出台阶梯税率。但可能出台非常严厉阶梯税率的，估计也就10来个城市。

　　4、仍然租房的大城市的夹心阶层。

　　在特大、超大城市仍然租房的夹心阶层，有很大几率感受到房地产税开征的压力。

　　因为开征之后，房东会普遍上调房租，希望通过增加房租转嫁房地产税。

　　在大城市申请廉租房、公租房、安居房或者人才房，都有比较高的门槛，往往跟家庭年收入挂钩。比如在北京申请公租房（大约比市场化房租便宜10%左右），3口及以下家庭年收入不能超过10万元（含），4口及以上家庭年收入不能超过13万元。

　　所谓夹心阶层，就是条件超过了申请政策性住房的上限，只能去买共有产权住房或者商品房的，或者在市场上租房子住。如果是后者，必然会遇到房租上涨。

　　5、人口流失的城市及其居民

　　在中西部、在东北，有很多人口严重流失的中小城市。

　　上图就是东北三省所有地市，在过去10年里人口增减幅度。可以看出，有一大半城市10年里流失了超过15%的常住人口。

　　如果你看小学生人数，流失就更加严重。

　　这些三四五线城市，本身没有产业竞争力，又远离大城市的都市圈、城市群。一旦开征房地产税，这些城市不但收不到多少钱，反而会产生明显的挤出效应，加剧人口流失、房屋抛售。

　　而本来就不缺钱的大城市，尤其是一线城市、强二线城市，反而被逼着收取房地产税。这些城市的财政只会更加充盈，基础设施会更好，医疗、教育资源也会更好，变得更加吸引人。

　　国家固然会加大财政转移支付的力度，但靠别人支援，总是尴尬的、难度偏大的，不如自己的钱用起来方便。

　　所以房地产税开征之后，可能会加剧城市之间的马太效应，让强者恒强、弱者恒弱。

　　收缩型城市的未来是合并。但合并本身，是第二轮打击。

　　比如A市和B市合并后，只能有一个市委市政府所在地，如果都搬到B市的中心区，则A市原来的中心区将降格为普通城区，大量政府消费流失，城区进一步衰落。

　　最近一段时间，常有民间鼓噪合并某两个或者三个地级市，其实这是很难操作的一件事。比如有人建议汕头、潮州、揭阳合并，如果真的合并，并把行政中心设在汕头中心区，则对潮州和揭阳中心城区的经济和不动产价值构成较大利空。

　　原因很简单：这三个城市里没有真正的强者，合并不能给“被合并”的城市带来增量利好。

　　如果是一个“一线城市”合并旁边的普通地级市，情况就会完全不同，对双方都构成利好。

　　总之，需要担心房地产税的主要不是买了房子的人，而是那些没有买房子的，或者买了很多“错误房子”的人。