刘晓博：楼市“最想听的话”，终于来了？

lameihua

　　今天（10月21日）下午，国新办举行新闻发布会，请银保监会官员就“今年前三季度银行业保险业信息数据暨监管重点工作”答记者问。

　　随后，下面这个简讯就在朋友圈刷屏了。

　　看到这个消息，我吓了一跳。这样的表态，是准备针对首套购房者“定向降息”而且“ 定向降首付”呀！

　　如果属实，这应该是今年楼市听到的“最温暖的话”，也是当前楼市“最希望听到的话”了！

　　而今天的房地产板块，在A股涨幅第四。买了一大堆地产股的中国平安，今天也出现了大涨。

　　看来这一切都是有原因的！

　　所以我中止了在外面的应酬，马上返回写稿。但查阅了国新办的官网之后，发现情况并非这样简单。

　　现在把新闻发布会的原文转贴在下面，给大家看看：

　　中国银行保险报记者问：9月29号的房地产金融工作会议上有提到要维护房地产市场的稳定健康发展，维护住房消费者的合法权益。想请您介绍一下近期银保监会在这方面所做的工作和下一步的打算。

　　中国银行保险监督管理委员会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞回答说：感谢你对专项监管工作的关注关心。近年来银保监会按照党中央、国务院各项决策部署，牢牢坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，坚决贯彻落实房地产长效机制要求，促进房地产市场平稳健康发展。主要的工作有这么五个方面：

　　第一，督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求，配合人民银行实施房地产贷款集中度管理制度，房地产贷款增速稳中趋缓。

　　第二，保障好刚需群体信贷需求。在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。目前，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。

　　第三，因城施策，指导派出机构配合地方政府做好房地产调控，促进各地房地产市场平稳健康发展。

　　第四，严肃惩治违法违规行为。我们会同住建部和人民银行联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，指导各地开展专项排查，做好违规问题的整改问责，经营用途贷款违规流入房地产领域的问题得到了有效的遏制。持续四年开展全国性房地产专项检查，对发现的违规行为依法进行处罚。

　　第五，稳妥做好对住房租赁市场的金融支持。加大对保障性租赁住房支持力度，研究细化金融支持措施，会同人民银行推进房地产投资信托基金试点。

　　在党中央、国务院的坚强领导下，房地产调控工作取得了积极的成效，基本实现了“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。下一步，银保监会将继续贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续落实好房地产长效机制，指导银行保险机构准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产金融监管政策的连续性、稳定性，促进房地产市场平稳健康发展。按照市场化、法治化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者的合法权益。

　　很明显，“保障好刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持”这句话，说的是“近年来”一直在这样做，而不是说即将这样做。

　　财联社等媒体在摘编这条新闻的时候，没有精准表达刘忠瑞的原意。

　　那么，这是否意味着，未来在支持刚需方面，银行不会有什么新动作了吗？

　　其实也未必。

　　因为现在在不少城市，房贷利率其实是比较高的。

　　比如在河南的新乡、许昌、开封，首套房贷的主流利率为6.37%；二手房贷利率方面，开封、新乡高达6.86%，惠州也达6.80%。

　　目前5年期的LPR基准利率为4.65%，6.8%左右的利率，相当于上浮了46%。这对于购房者来说，绝对是沉重的负担。

　　贝壳研究院的统计显示，有多个城市的首套主流房贷利率在10月出现了下调，其中洛阳下调了25个基点，广州下调了15个基点，深圳下调了5个基点。

　　也就是说，在很多城市都有利率下浮的空间。尤其是首套房贷利率超过6%的城市，绝对谈不上支持刚需。

　　尤其是现在鼓励生育的政策背景下，给拥有2个及以上孩子的家庭降低房贷利率，也是可以做的。

　　细读刘忠瑞答记者问的表态，也可以看出多处支持楼市的表示。

　　比如在整场新闻发布会中，一共3次提及了“两维护”，也就是此前央行说的“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者的合法权益”，其中一次是简称，两次是全称。

　　另外，今天的国新办发布会上，刘忠瑞的表态里有这样一句值得注意的话：

　　指导银行保险机构准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产金融监管政策的连续性、稳定性，促进房地产市场平稳健康发展。

　　这其实是说，前一段时间各银行对“三道红线”有误解，执行得过于严格。现在要纠偏，目标是“促进房地产市场平稳健康发展”。

　　这对于楼市当然是利好。

　　另外值得注意的是，最近金融监管高层频频提及楼市，给出的信号都是偏暖的。

　　总之，我的判断：楼市的政策底已经“探明”。未来，在楼市明显偏冷的省市，过高的房贷利率会有所降低，甚至会出现降首付的情况。房贷发放的紧张局面，也将有显著改观。

　　楼市税收比较高的地方，会逐步降税。比如此前广东的珠海、中山、肇庆、惠州和东莞，都把二手房交易中的个人所得税打了5折。

　　二手房交易中个税更高的北京、郑州等城市（严格按照差价的20%征收），也有可能会降税，尤其是市场明显偏弱的郑州。