风雨锐评：重磅！房地产税要试点了！

lameihua

　　涉及到千家万户，至少80%以上人口的房地产税终于要有真实动作了！

　　据新华社北京10月23日电，全国人大常委会23日授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

　　其要点如下：

　　（1）既然名为“房地产”，自然会包括房产税和地产税两个种类。根据国际通行的情况，地产税实际会对开发商形成约束，例如捂盘不售者需要年年交税，可能划不来。不过这次的试点改革，是以房产税为主。因为最近房地产开发商的日子貌似不太好过。

　　（2）房地产税针对的是国有土地及其上房产，农村土地和住宅不用交税。笔者认为，这主要是为了达到疏解城市密集人口之目的。房地产税的最重要目的未必是为了取得财政资源，而是为了抑制房价，抑制少数人在城市里面拥有多套住房。其一，如果农村住宅也收税，那么可能会把农村人进一步赶往城市，增加城市的拥挤度。其二，城市收而农村不收，可能一部分原先居住在城市的人会选择到农村居住，从而缓解城市的拥挤度。

　　（3）试点的期限为五年。也就是搞了五年试点之后，才会给房地产税正式立法。但也可能延长试点期限。这意味着，试点的五年内相关政策可能会有各种各样的变化和调整。比如试点规模会变化，税率、征收对象、具体办法都可能会有所变化。

　　（4）试点的办法由国务院确定。具体来说，由财政部、税务总局负责起草。

　　（5）房地产税立法和改革的目的是：“引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展”。这个话翻译一下就是：抑制少数人多占房产资源、产生不公现象。拥有多套房者减少套数之后，可以把房子让给无房户，那么在房价不涨的前提下，城市的可承载人口就可以增加，从而促进城市经济繁荣，此即“土地资源节约集约利用”。所谓“促进房地产市场平稳健康发展”，就是抑制投机性炒房冲动，防止再度出现严重的房地产泡沫。充分保障自住性住房。

　　那么哪些地方会首先开展试点呢？目前还没有明确的消息，但我们可以探讨一下。

　　个人认为，房价居高不下的一线城市很可能成为首批试点者。因为一线城市的土地供应、房价泡沫问题最为严重，是首先需要进行疏解的对象。当然，为了取得更丰富的经验，一些房价过高的二、三、四、五线城市，可能也会选出一部分同时进行试点。还有一种说法，作为先行示范区的深圳、共同富裕示范区的浙江、正在打造自由贸易港的海南，呼声最高。这是贾康先生的观点。

　　根据前些年网络上的探讨和相关官员的表态，房产税大体可能有以下几个要点：

　　（1）有一定的免税基础。可能是按家庭计算。但免税基数到底是以面积计算，还是套数计算，并不完全明确。征税办法是：比如说，一个家庭四口人，如果有两套房，可以免税。但如果超过两套，就要交税了。注意，这只是举个例子。

　　（2）家庭拥有房产的套数越多，可能税率越高。所以拥有很多套房的家庭，将会有很重的交税负担。

　　（3）房产税很可能是以当地的房价为基数的。所以，在一线城市和五线城市，同样是100平米的房产，需要交纳的税额可能相差甚大。

　　总的原则就是：“房子是用来住的，不是用来炒的”。非要炒房，那就勿谓言之不预。一大批炒房客，将遭到惨重损失。

　　房地产税的消息并非突然。

　　5月11日，财政部等四部门召开房地产税改革试点工作座谈会。10月16日，《求是》杂志，再次提到要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。落实好试点工作，主动性和推进速度在加强。

　　《求是》话声刚落，房地产税试点工作就已铺开。无论是速度之快、效率之高，还是态度之坚决，都超乎社会各界预期。

　　毕竟，房地产税提出已有10多年时间，而推进房地产税立法等也多次现身于官方文件，但一直都是犹抱琵琶半遮面，社会对于房地产税的呼声之高与推进之慢，形成了鲜明对比。

　　就在几天前，乐观者预测房地产税最快也要到年底落地，大部分人则豪言三年五年都未必能落地。

　　然而，这一次，房地产税在高层定调之下迅速推进。雷厉风行之下，背后的信号可想而知。

　　房地产税短期会让大批炒房者抛售房产，这是毋庸置疑的，上周消息的影响已经造成。

　　据报道，“近期有一部分手中持有多套房的业主，原本都把房子放在我们这边租，现在要提前解约，宁愿赔付违约金。据他们说，现在急着要把房子卖掉。”一家租赁机构人士称。

　　无疑地，23日宣布房地产税试点，是一个超级重磅消息。对于炒房客而言，可谓五雷轰顶。

　　如此重大的消息，是否会造成强烈的抛售风潮，以至严重的经济混乱呢？

　　个人认为，23日消息的影响的确是重大的，会造成很大影响。但绝对不至于产生经济混乱。原因在于国家已经作好了充分的安排。

　　首先，房价不可能暴跌。因为各地都制定了限跌令，一般都规定房产成交价格跌幅不得超过上年价格的15%以上。在此价格指令下，如果不能成交，就只能搁置交易。所以不可能形成抛售狂潮。等抛房者冷静之后，他们会考虑出租房屋，以租金缴纳房产税，很多人可以接受。

　　其次，今年之内，对于房地产领域已经进行了重大的整顿。现在看来，这种整顿，其实就可以看作为推进房地产税作了准备。

　　我们下面回顾一下今年的各项整顿措施，边回顾边分析这些措施与推行房地产税的关系。

　　首先我们要知道目前中国的房地产泡沫发生在哪里。

　　目前基本上只有一二线城市还有泡沫，三线以下城市和农村已经彻底凉凉了。原因是什么呢？

　　这是我们宏观金融政策导致的结果。

　　2020年12月31日，人民银行与银保监会出台了对金融机构的贷款集中度的规定。

　　（来源：新华社）

　　根据央行与银保监会规定，为商业银行分五档设置房地产和个人住房贷款余额占比上限。

　　具体来看，中资大型银行房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%，中资中型银行的上述两项数值分别为27.5%、20%；

　　中资小型银行和非县域农合机构的上述两项数值分别为22.5%、17.5%，县域农合机构的上述两项数值分别为17.5%、12.5%，村镇银行分别为12.5%、7.5%。

　　由于上述的政策，三线以下城市的房地产泡沫基本都被按平了，或者说已经开始习惯了。今年三线及以下各个城市几乎没有上涨的，绝大多数出台的都是“限跌令”。换言之，三线及以下城市已经遭到一回重大冲击了，有了免疫力。现在再用房地产税冲击一下，并不会造成很严重的后果。

　　所以我们需要分析的，主要是一二线城市。房地产税会不会对一二线城市造成严重冲击呢？

　　其实国家今年也有防范和准备。

　　今年春节之前，深圳政府发布了全市各小区的二手房成交价格参考价。价格普遍比当前实际成交价格要低30%以上。

　　银行发放房贷时，以参考价为准，不认你实际成交价格。

　　假设你购房的成交价格是1000万，政府参考价是700万，银行按700万给你7成贷款，是490万，你的首付是510万。首付比例是51%。如果是二套房，银行给你5成贷款，350万，你的首付是650万，比例是65%。

　　也就是说，现在买房最多只有1倍的杠杆。房价在当前价位下跌50%，银行的房贷没有任何风险。

　　这还只是最新发放的房贷，对于老房贷，譬如在价格涨上去之前发的房贷，那些现在卖1000万但是五年前只卖500万的房子，房价要跌65%以上，银行的房贷才有风险。

　　短期50%以上的跌幅，除非中国经济遭遇核弹级别的冲击，否则是不大可能的。

　　去年的新冠疫情，其实就是核弹级别，但中国经济依然挺过来了。

　　所以，深圳房价下跌不会导致银行贷款无法收回的情况。只要银行运转正常，经济就不会出现停转的现象。换句话说，可以实现软着陆。

　　对于打压一线城市房地产泡沫，下半年出台了一项超级大招：猛轰学区房。北京、深圳等一二线城市，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

　　也就是说，即使在学区内有房子，但孩子未必能够在对应的学校上学，一切取决于摇号。

　　这意味着房价炒得最凶的学区房一夜之间被全部打爆！

　　可以说，一二线城市的房地产泡沫今年经受了一次排山倒海一般的冲击。这也等于为房地产税的冲击作好了准备，构筑了防波堤。

　　综上分析可以看出，试点房地产税的消息会对人们的心理造成强烈冲击，但是由于国家采取了强有力的前置动作，这一重大消息并不会严重冲击国民经济。

　　再者说，今年宏观经济形势相当不错，前三季度经济增长率高达9.8%。虽然说许多企业利润不高，挣不到多少钱，但至少产业链稳如磐石，国际订单源源不断。

　　风雨锐评认为，这次推出房地产税试点政策，其时机乃是精心选择的，极其有利和恰当。

　　短期内会对少数炒房客造成极为猛烈的冲击，但对大多数人来说，没有什么影响，或者影响甚微。从长期来说，更是重大利好。因为房价稳定会推动房租稳定，国家还对租房提供了一系列优惠扶持政策。

　　慢慢地，房子会真正变成生活用品，而不是用来炒作的投资用品。国人再也不必为房子而煎熬了。买得起房的可以买房，买不起的可以租房，都可以生活得很好。

　　只要生活安定，就可以推进生娃造人事业。复兴大业后继有人，中华民族即可永续辉煌。