毛小柒：关于房地产税

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　　自2021年10月16日总书记提出“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”后，仅一周的时间，房地产税便有了新进展。

　　一、政策信号频繁释放，房地产税试点地区将再次扩容

　　（一）房地产税试点地区将扩容

　　2021年10月23日，全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，意味着除重庆与上海外，房地产试点地区将进行扩容。要点如下：

　　1、试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。

　　2、国务院确定试点地区并报全国人大备案，同时国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。

　　目前财政部、税务总局正《起草房地产税试点办法（草案）》。

　　3、试点期限为五年。

　　（二）近期房地产税政策信号频繁释放

　　实际上近年来房地产税的政策信号便已频繁释放。具体看，

　　1、今年3月，十四五规划明确提出“推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权”，意味着五年内房地产税立法会有新动作。

　　2、今年5月，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。这是房地产税试点地区要扩大的强烈信号。

　　3、今年10月，总书记在《求是》杂志上发表《扎实推动共同富裕》一文，明确提出“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。我们注意到这个表述是在“加强对高收入的规范和调节”中提出的，意味着房地产税的出发点之一是为了加强对高收入的规范和调节，也意味着房地产税进入快速推进阶段。

　　二、房地产税试点地区为何十年来没有扩容？十年后的今天又为何重启？

　　（一）自2011年1月房地产税在重庆与上海试点以来，试点地区一直没有进行扩容，这里面的原因在于市场对房地产税期待过高，如调控房价、调节收入分配、改变土地财政发展模式等等，但实际上房地产税仅是一个税种而已，没办法承载过高的功能，重庆与上海的试点便是例证。

　　（二）重庆与上海的试点代表性并不强，对于地产行业的调节功能并没有体现出来，也没有对土地财政发展模式造成冲击。如今在共同富裕的政策理念下，房地产税的机制建设需要有一些突破。不过近年来房地产税已经有一些新变化：

　　1、2011年试点的税种名称为“房产税”，而2013年11月的十八届三中全会则明确提出“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台……加快房地产税立法并适时推进改革”，不仅释放了进一步扩大改革的信号，也将“房产税”调整成“房地产税”，一字之差丰富了房地产税的内涵。

　　2、2021年3月发布的十四五规划明确提出“推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权”，意味着五年内房地产税立法会有新动作。

　　3、2021年10月16日，总书记在《求是》杂志上发表《扎实推动共同富裕》一文，明确提出“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。

　　从过去几年的纠结推进，到今年以来的逐步落地，体现出国家的战略考虑，即和房地产金融制度一致，房地产税也是房地产长效机制的内容之一。

　　三、哪些城市可能会被纳入新一轮房地产税试点？

　　房地产税既是地方税种，亦是直接针对个人征收的财产税种，属于直接税和财产税，具有收入调节功能。前面亦已经指出，房地产税推出的目的之一是为了加强对高收入的规范和调节，这意味着新一轮的房地产税试点将会聚焦于调控不力、房价上涨较快的地区，接下来的问题是哪些城市楼市比较活跃呢？实际上可以参照政策部门与市场关注的主要城市，具体如下：

　　（一）2021年一季度，住建部先后在深圳、上海、北京、杭州、无锡、成都、西安以及南昌等地现场督导房地产调控工作。

　　（二）2021年4月8日，住建部副部长倪虹约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市的政府负责同志。

　　（三）2021年7月29日，住建部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州等5个城市的政府负责同志。

　　当然除以上城市外，也可能会选择一些处于浙江、深圳、海南等代表性区域，毕竟浙江是共同富裕示范区、深圳是社会主义先行示范区、海南则为自贸港。

　　四、房地产税的其它几个细节

　　（一）参照重庆与上海的试点情况，预计试点地区的房地产税税率基点至少为0.50%，上限应会超过重庆与上海，如2-3%等。

　　（二）目前已经试点的重庆与上海，房地产税对象还是有点差别，如重庆主要针对高档住房、独栋别墅以及纯粹炒房的人。而上海则选择统一税率，主要针对本市居民的二套房及以上住房以及非本市居民的购房等。对于新一轮房地产试点，对象实际上已经明确，即针对居住用和非居住用等各类房地产（不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅），当然这应会有一定豁免基准（如个人所得税也有一个起征点的问题）。

　　（三房地产税的目的在于调节高收入，致力于共同富裕，而从重庆与上海的试点细节来看，新一轮房地产试点对象应以二套房及以上房子为主，并会特别关注独栋别墅和高档住房。按照个人所得税的征收模式，大概率会实行阶梯型税率，也只有这样才能达到调节税收的目的。

　　（四）在地产行业政策的集中出台下，近期区域楼市出现了一些分化，房地产税试点的扩大可能会进一步加剧城市之间的分化。具体看，试点地区大多财政收入本来就比较好，房地产税试点之后，这些地区的财政收入会进一步优化。

　　五、房地产税试点地区扩大的政策用意

　　（一）房地产税是直接针对个人的财产税，因此具有调节高收入群体的功能，是贯彻共同富裕理念的内在体现。

　　（二）房地产税是地方税种，一定程度上有助于缓解地方财政压力，是土地财政模式改革的先决条件。不过正如前面所述，试点地区的财政收入大多比较好，试点之后则会进一步提升这些地区的财政情况，有助于这些地区进一步加大基础设施建设与保障房建设。

　　（三）房地产税是针对存量房产征收的税收，属于房地产长效机制的内容之一，结合目前正在扎实推进的房地产金融管理制度，房地产税的推出有助于改变楼市预期，打击投机炒房，推动房地产市场平稳健康发展。

　　（四）十八届三中全会之后，“房地产税”正式取代“房产税”，意味着房地产税的内涵丰富了很多，除房产税外，还包括耕地占用税、土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税、城市维护建设税等税种。

　　综上，房地产税是共同富裕理念的具体体现，具有二次分配的功能，有助于真正激活二手房市场，改变楼市预期，旨在助力“居者有其屋”目标的实现。