顾子明：救命时刻，许家印“谈崩”的真相

lameihua

　　五年前，被逼到悬崖边上的中国商业地产一哥王健林，选择了断臂求生。

　　7月19日的这一天，万达签署协议，将王健林的心头肉的13个文旅城和77个酒店，甩卖给了融创与富力。

　　明明是被逼着割肉，但王健林却像刮骨疗毒的关二爷，跟记者们说自己跟孙宏斌和李思廉“谈笑风生”。

　　浑然没有十几分钟前在小会议室怒摔杯子的样子，也仿佛忘记半个小时前，将写有富力的背景板拆除，临时换了喷布。

　　面对富力在签字之前突发的百亿勒索，军人出身的王健林忍住了，拿到了挽救万达命运的协议和现金。

　　这份勇气少有人能及，哪怕那位宇宙最牛80后，在河内面对临时增加的霸王条款，都选择了愤然离席，放弃了最后的机会。

　　五年后，如王健林对李思廉摔杯子，另一位被逼到悬崖的中国房地产一哥的许家印，也跟自己的“白武士”合生创展朱孟依谈崩了。

　　昨晚，恒大单方面宣布，终止出售恒大物业控股权，随后，合生创展发布公告，直指恒大违约。

　　这则新闻与解读非常多，政事堂就不复制粘贴了，先来翻译一下双方公告中最重要的点：

　　恒大的意思是，香港证监会窗口指导，合生不满足全面收购恒大物业的条件；合生的意思是，合生不同意恒大临时修改方案，要求把应该打在恒大物业上的钱，打到恒大集团的账户上。

　　看似双方是谈崩了，甚至还要对簿公堂，朱孟依要让许家印赔10个亿，市场上也流传开了各种稀奇古怪的解读。

　　但是，从底层逻辑的角度来看，就很容易发现这笔交易的猫腻。

　　首先，本月初双方能够停牌，意味着草签合同上，双方对于把钱打到恒大物业账上，是确认过的，恒大一开始，真没想着把钱先挪到集团账户上。

　　这里是很有问题的。

　　按照常理来说，陷入危机的恒大应该会要求把钱先打到集团账户，200多亿的资金能够很大程度上解决短期的现金流问题。

　　可是，根据香港证监会的要求，控股股东上市一年之内不得丧失控制权，恒大物业去年12月2日挂牌上市，想要完成全面收购，怎么也得两个月之后，这笔钱才能确认后，从恒大物业转给恒大。

　　考虑到恒大最近一个月内就要支付近百亿的利息，否则就要面临交叉违约。

　　急需救命钱的时候，没道理搞出“孩子死了奶来了”，让合生把钱打到恒大物业，等到清算债务之后再转钱。

　　所以这笔交易在一开始设计的时候就有问题。

　　其次，恒大虽然最近在疯狂的甩卖资产，但是卖物业资产这个事儿，本身有着巨大的疑点。

　　对比王健林是卖酒店卖文旅这些高负债项目，保住了低负债净现金流的商业地产，完成了近乎不可能完成的任务，甚至都可以用他为原型，拍一部商业版的鱿鱼游戏。

　　有着作业可以抄的许家印，他的断臂求生，不是卖负债率高的地产项目，而是卖掉了低负债净现金流的物业，这个恒大体系内最优质的公司。

　　这个逻辑就是有问题的，听过断臂求生和弃车保帅，没听过说断头保臂和弃帅保车。

　　而且，恒大物业这种优质资产，基本上可以用70%的抵押率从金融机构拿到现金，同时，恒大也可以通过集中财务管理的方式，从每年上百亿营收的恒大物业借钱。

　　许家印没道理以七折的价格打骨折甩卖恒大内部最优质、现金流最好的资产，更重要的是，卖物业股票的钱，甚至还够不上恒大从恒大物业套出来的钱。

　　从时间来看，卖恒大物业远水解不了近渴，从额度来看，卖恒大物业只会令恒大的现金流更加紧张。

　　所以，政事堂猜测，仅仅是猜测，恒大有可能并不想甩卖恒大物业，而是通过与合生创展的交易，在还拥有恒大控制权的情况下，抢先处置这份恒大最优质的资产。

　　这样就能解释，恒大明明可以把物业公司高价卖给万科或者碧桂园，不仅换取宝贵的现金，甚至可以搭售部分土地降低负债率。但是却要忍着骨折价，卖给需要大肆借款来搞“蛇吞象”的合生。

　　所以，本轮谈崩的真相也许是，监管机构经审查后给出窗口指导，要求合生把钱打到恒大集团的账上，以保障债权人和中小股东的权益。

　　而恒大与合生却希望把交易款打到恒大物业的账上，让恒大物业能够带着爱马仕，跳离恒大地产这艘铁达尼。