安民：聊聊中国宏观经济

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　　3.房地产商为什么会爆雷？

　　地产商要活着，要发展，得靠股权融资，或者靠借债，或者靠挤占上游供应商、建筑商的资金，或者得靠高周转，大量销售商品房才能活。今年前8个月房地产销售收入增长了22.80%，但为什么会爆雷？像华夏幸福、泛海控股、HD地产等等都快活不下去了呢？上面说的现金流为什么紧张是一个重要的原因。可除了上面的原因外，还有什么？

　　第一个，政策驱动因素，三条红线。

　　去年8月20日，为了贯彻房住不炒，住建部给房地产商划了三条红线。

　　第一条，剔除预售款（即资产负债表中的合同负债）后，房地产商的负债率不能大于70%。

　　第二条，净负债率不能大于100%。即公司净资产多少，所有负债不能高于净资产。

　　第三条，现金短债比，不能小于1。比如地产商手中有100亿现金，那么你的短期债务就不能超过100亿。

　　触三条红线者，有息负债不能增加。触两条红线，每年有息负债只能增长5%。触一条红线，每年有息负债只能增长10%。一条红线都不触，每年有息负债可以增长15%。

　　这导致不少地产商得降债务规模，为还款加快销售，降价卖房。因此，本轮疫后房地产复苏行情，比较短命。去年2月份增速为-35.9%，是最低谷，高峰在今年2月份，增速133.46%,然后6月份就降到8.59%,7月转负。也就是7月份以来，房地产销售收入突然不行了，行业现金销售流入这一块不行了。

　　这是第二个原因，行业销售现金流入突然下降，速度跟不上。

　　8月下降速度快20%了。同比去年8月，全国地产商单月减少2904亿销售额。

　　那么HD的情况如何呢？HD牢牢地触了三条红线。

　　触第三条红线情况：去年年底，HD现金及现金等价物1587.52亿，即使算上受限制的现金资产219.92亿，也只有1807.44亿元；公司非流动负债中，借款3810.55亿，流动负债中，借款3354.77亿，共计7165.22亿；现金短债比为25.22%;即使剔除非流动负债，也只有53.88%,远低于1。

　　触第二条红线情况：去年年底，HD净资产3504.31亿，有息负债7165.22亿，总负债19507.28亿，净负债率为17.96%;离100%差得远着呢。

　　触第一条红线情况：去年年底，HD合同负债1857.46亿，总负债19507.28亿，总资产23011.59亿。剔除预售款后的负债率为76.70%，高出70%的红线6.7个百分点。多了1541.71亿。

　　为了还债，HD也的确加快了销售，可他的销售情况到底如何呢？

　　去年2月HD销售增速最高，为107.8%,他们抓住了疫情的机会，行业在底，他们在高峰；第二个高峰是去年6月，增速51.3%;第三个高峰是今年2月，43.3%;而今年2月，全国增速是133.46%;也即当全国处于低谷时，HD作为龙头率先起来了，但当全国起来后，HD后劲却有些不足了。今年前8个月，HD表现都不及整个行业。HD2月份销售下滑得很厉害；3月份行业增速为58.09%，4月份行为增速为32.47%,5月份行业增速为17.49%,HD这三个月只略有反弹，然后6月份率先转负，增速低于行业14.4个百分点；7月份比行业低5.88个百分点，8月份低7.32个百分点。

　　贷款收紧，销售不畅，两两相逼，资金就紧张了。

　　问题是，HD的销售不畅，正是缘于不得不还贷款。

　　2019年底，HD非流动借款4277.26亿，流动借款3721.69亿；2020年底，HD非流动借款3810.55亿，流动债款3354.77亿。也就是这一年中，他们还掉了833.63亿有息负债。读年报可知，他们是从3月份起开始加大回款还债的，而国家出台政策是8月份，也就是XU凭借其全国政协常委的身份，提前5个月知道相关政策走向。然后HD提前做了相关应对。

　　公司总裁说，从3月底有息负债从8743亿下降到年底6740亿，下降了2003亿。但因为时间原因，这么短的时间内，我不可能仔细从报表中去找到底是哪2003亿。报表中能清楚显示的是833.63亿。

　　不过去年HD集团权益融资888亿港元：HD物业去年12月初上市，上市前引战略投资235亿港元，上市募集资金140.8亿港元。HD汽车配股300亿港元；中国HD配43亿港元；出售恒腾网络股份6亿港元；房车宝引战略投资163.5亿港元。

　　但现金减少，意味着公司现金流紧张。现金减少，意味着工程进度不得不受影响，工程进度不达标，可卖的房子自然就减少，这是今年HD销售落后于全国地产商的根源。加之现金流紧张，会导致购房人担心期房无法按期交钥匙，因此在选择开发商时，购房者对HD的购房意愿自然就会受到影响。

　　而且，为了加快销售，HD还是尽力了。均价表明，去年8月份HD的销售均价最高，为9669.42元/平米，今年8月份降到了7129.75元/平米。降价幅度26.26%。可见HD的确是拼了。

　　但降价那么多，还销售不过，可见去年以来，这个事件对HD品牌的确有很大的不利。从销售数据可以看出，伤害明显可见。放在以前，这么降价，HD产品早就卖光了。

　　HD爆雷，就在这样的背景下。当然，打压房地产涨价，房住不炒，这是既定的国家政策，这个政策有大智慧。在此政策下，银行会收紧个人住房贷款，然后市场销售端的资金流入就减弱了。然后为了降负债，HD得加快还债，于是现金流就极其紧张。但这其间，除了政策，除了外部环境，除了HD应对策略，还有没有其他种种问题呢？

　　有。