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刘晓博:这个“套人无数”的城市,迎来大利好……

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发表于 5 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式
  中国人在住房方面有三大梦想:拥有大院子,住海边,住四季如春的地方。

  于是,郊区的别墅、海景房、南方的特色小镇,就成为套人的“三个大坑”。

  云南的西双版纳,就套了很多人。

  尤其是2018年初海南“壮士断腕”,对房地产下狠手(全面限购)之后。一大批北方人被“赶”到了云南寻找机会。昆明、大连和西双版纳(景洪市),迅速成为三大热点。

  在西双版纳,住房均价在2018年7月一度突破了1.17万元(安居客数据),创造了一年半时间翻倍的奇迹。

  最近两年,由于受到疫情的打击,游客、旅居者人数下降。再加上国家调控政策不断收紧,西双版纳房价开始下降,均价跌到了7500元左右。

  3年前入市的购房者,即便不考虑利息、机会成本,也亏损了35%!

  然而就在今天,西双版纳的大利好来了:据央视新闻报道,中(国)老(挝)铁路全线铺轨完成,将在今年年底全线通车。

  这对于西双版纳州和普洱市来说,更是具有特殊意义:这两个地方将结束不通铁路的历史。

  上图是“中老铁路”在国内的站点,玉溪向北连接昆明,纳入全国铁路网。图中的景洪市,就是西双版纳州的“首府”。

  上图是中老铁路在老挝境内的站点和走向。

  中老铁路是泛亚铁路在中南半岛中线的重要组成部分,于2016年12月全线开工,设计时速160公里,全线采用中国铁路技术标准、使用中国装备。今年年底全线将开通运营,云南省昆明市至老挝万象有望实现直达运输、当日通达。

  中老铁路还是“一带一路”倡议提出后,首条以中方为主投资建设,与中国铁路网直接联通的国际铁路。

  中老铁路继续向南延伸,就是“中泰铁路”(见下图)。

  目前,中泰铁路土建工程已开工10个标段,进入全面施工阶段,也是由中方主导建设。

  中泰铁路从泰国东北部重要口岸廊开府,到首都曼谷及东部工业重镇罗勇府,线路全长867公里,这是泰国第一条标准轨高速铁路,整个工程需要投资额3500亿泰铢(约合752亿元人民币)。

  通过上面的图可以看出,泛亚铁路在中南半岛一共规划了3条线路,东线从越南北部到南部;中线走老挝、泰国;西线走缅甸、泰国。

  东、中、西线在曼谷汇合之后,向南延伸到新加坡。

  “泛亚铁路”(Trans-Asian Railway, TAR),是由联合国亚洲及太平洋经济社会委员会(ESCAP)提出的,穿越欧亚大陆的铁路运输网络。计划最早提出于1950年代,计划通过全长1.4万公里的铁路,把新加坡和土耳其伊斯坦布尔连接起来,并通往欧洲。

  这个庞大的计划,很多年以来都只能躺在草图上。直到中国提出一带一路计划之后,才有了变成现实的可能性。

  上图是近年来中国提出的“西部陆海新通道”。

  这其实是在中美战略博弈日益激烈的背景下,中国的一条战略后备通道,有点类似二战时候的滇缅通道一样。一旦东部沿海遇阻,这条后备通道的作用就会显现出来。

  这条通道东南方向,是通过北部湾入海。

  当然还可以有别的选项,这就是跟湄公河流域国家的合作。去年在“澜沧江-湄公河合作第三次领导人会议上”,中国提出构建“国际陆海贸易新通道”。具体表述如下:

  “国际陆海贸易新通道”纵贯中国西部地区,连接东南亚与欧亚大陆,陆海集聚、区域联动效应突出。澜湄合作同“国际陆海贸易新通道”对接,将进一步畅通贸易通道,调动中国西部、西南部以及东盟其他国家力量,实现对湄公河国家的更大投入,进一步优化资源配置,维护产业链供应链稳定,推动协同发展。

  也就说,泛亚铁路在中南半岛的东、中、西三条线路,都可以通过陆路跟中国的“西部陆海新通道”连接,从新疆穿过中亚到伊斯坦布尔乃至欧洲。向南,则可以连接新加坡。

  有了这条路,就可以避开印度控制的南亚次大陆和印度洋,成为一个重要的战略新通道。

  看懂了这一点,就能明白云南省战略地位的重要,以及中老、中泰铁路的重要性。以目前的国际局势看,泛亚铁路中线是最稳定的线路。

  东线要穿越越南,越南已经在很大程度上倒向了美国,成为CPTPP的创始成员国;西线要穿越缅甸,缅甸政局动荡,不知道什么时候可以稳定下来。

  那么:中老、中泰铁路的修建,对云南、对昆明和西双版纳到底意味着什么?又将给楼市带来什么影响?

  这条铁路对云南及沿线城市当然是大利好。没有这条铁路的时候,云南基本上是铁路网的天涯海角。有了中老、中泰铁路,云南就成为枢纽。未来会有更多的人、财、物在这里汇聚,给沿线城市带来商机,带动楼市的发展。

  尤其对于西双版纳和普洱来说,这是从零到1的变化,边际效应非常巨大。这两个地方原来“交通直达性”比较差,虽然有机场,但航班不多,很多时候需要转机。

  通了铁路之后,交通将大大改善,直达性明显提升。

  那么问题来了:西双版纳的楼市值得投资吗?

  我的看法是:有一定投资价值,整体不算高。如果是自用兼投资,而且略偏自用,是可以买的。

  西双版纳的自然环境非常好,民族风情也比较独特。但对于广东、福建、海南等南方省份的居民来说,“差异性”不太大,估计感兴趣的人不多。

  喜欢西双版纳的,以北方人居多。由于海南限购门槛高、房价贵不少,所以很多购买力被分流到了西双版纳。

  但你要知道以下事实:西双版纳这个自治州面积接近2万平方公里,相当于10个深圳,但常住人口只有130万人,大约相当于深圳2到3个街道的人口。

  从上图可以看出,虽然西双版纳常住人口不多,但在云南算是10年增长量第二多的地区。由此可见,的确有养老人口涌入。

  2015年,西双版纳全州初中在校生为38148人,2020年为在校生43184人,5年增长了13%;小学生人数则从2015年的92234人,增长到了2020年的98077人,增幅6.3%。

  值得注意的是:2019年全州小学生招生人数为17595人,2020年为16481人,出现了下降。

  上图:西双版纳州政府所在地景洪市的片区图。

  主要原因跟疫情有关:一部分旅居或者依靠旅游业的外来家庭,因为疫情的冲击,过去1年没有到西双版纳谋生。

  所以:如果你只是想投资楼市,西双版纳不算是好选择,毕竟城市级别低、人口少密度低、经济总量也不高。

  如果你真的有自用需求,那么买上一套也未尝不可。如果希望保值,尽量选教育、交通、商业、医疗配套好的。

  通铁路对于西双版纳来说,是长期重大利好,短期未必立竿见影表现在房价上。因为市场对这个消息,已经消化了。

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