时晨晨：跌倒临界点，楼市开始慌了！

lameihua

　　楼市跌掉临界点，市场开始恐慌，一些城市开始“救市”！

　　没想到，控制房价上涨最有效的手段，竟然是冻结二手房市场的流动性。

　　我们小区的大妈，前几个月还在讨论，房价涨了多少，现在都在讨论，卖不卖得出去。

　　最令人震惊的是深圳，国庆期间深圳新房成交量1600多套，二手房成交量只有4套。

　　这可是深圳，住房严重短缺，拥有最多刚需客之一的深圳，二手房成交量只有四套。

　　再看月度数据，今年9月，深圳成交1765套二手住宅，同比暴跌近八成！

　　也就是说，深圳成交了不仅连续下跌6个月，更是12年第一次跌回“1”字头。

　　变化真是太大了！

　　房地产第一冷：二手房市场。

　　冻结二手房的逻辑是什么呢？我们在之前的文章中，就分析过：

　　1、为了满足刚需，让大家有房子住，不能把房屋供给的路全部堵死，还必须留一个口子。

　　堵死二手房，就是逼迫刚需进入新房市场。

　　这样以来，又是多赢局面，政府也有财政收入了，开发商也赚钱了，刚需也有房子住了。

　　2、冻结二手房市场，就是把房子从投资品变为消费品，消灭臃肿的“虚假”财富，消灭造成不公平的元凶。

　　最终真正实现，房住不炒。

　　逻辑很简单，炒房客买了房子之后，想卖也卖不出去，因为要求买家出全款，没有多少人有这个能力。

　　以后万一我需要用钱了，比如孩子出国上学，或者生个病啥的，房子也卖不出去，也没法二次抵押给银行贷款，这就是个黑洞啊，只能进不能出。

　　就相当于买股票，买了之后不能卖，只能靠股息分红获得收入，你会咋想？

　　肯定会精挑细选，垃圾的股票不会买，股息率低的股票不会买等等。

　　对于房地产来说，哪些不是垃圾资产呢？

　　对于一般的城市，人口流入的城市和板块房地产就有支撑。对于房价涨幅过快的城市，流入流入减缓就是利空！

　　问题是，我国新出生人口数量急剧下降，因此大部分城市都是人口流出状态。

　　所以，大部分房子都是垃圾资产，二手房卖不出去也在情理之中。

　　房地产第二冷：土地市场。

　　土地市场出台了几个重磅政策，第一个就是，zy收回地方政府土地拍卖的权限，从地方政府自己控制卖地节奏，变为统一管理，每年三次，集中土地拍卖。

　　第二个是，把政府土地出让金由税务部门征收，地方政府卖地收入，从“政府性基金预算”中挪到“一般公共预算”。

　　地方政府土地财政废了一半。

　　第三个，8月份自然资源部出台新政策，严格控制土地溢价率。

　　单宗地溢价率不得超过15%，绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率，否则将严肃公开处理，严控城市楼面地价新高。

　　土地政策巨变，同时，开发商对行业前景悲观，恒大债务影响等等，导致土拍市场也变冷。

　　1-8 月份，全国房地产虽然温水煮青蛙，但是土拍市场一直行稳致远，全国土地出让收入同比还增张12.1%。

　　8月份之后，形势急转直下，开发商纷纷抛弃三四线城市，不再拿地。杭州、合肥、沈阳等一线或新一线城市土地也纷纷流拍。

　　一时间，土地变得无人问津，房企集团躺平，土地市场全面降温。

　　中原地产研究中心的统计数据显示，截至目前，已有超过118宗土地暂停出让，占这些城市地块数量的25%，叠加部分流拍土地，整体看，二次集中供地30%土地相当于流拍。

　　例如，济南二次集中供地中总供应的59宗地块中，16宗地块撤牌，43宗地块底价成交；吉林长春二次集中供地总供应的75宗地块中，8宗撤牌，18宗流拍，46宗底价成交，只有3宗为溢价成交。

　　之前，二手房虽然卖不出去，但是有新房支撑，很多人还都很不服气：

　　一切都是假象！不信，你看土地市场多火热？看土地市场溢价率多高？开发商都是傻子？面粉都这么贵了，馒头会便宜了？

　　现在土地市场冷却了，房价也很快凉了。

　　房地产第三冷：房价。

　　地产商处于市场第一线，他们最能感知行业温度，不仅不拿地了，目前推出的项目也加快抛售，手段就是：降价。

　　比如，国庆7天，南京楼市就非常“热闹”，推出了各种特价房，以及买房抽奖等活动。

　　同样的，还有苏州、郑州、徐州、重庆等等，85折，特价房、一成首付、0首付、送车位、直降90万……

　　中指数据CREIS也显示，10月1至7日，重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年同期下降33%。

　　再看二手房，更冷。

　　中原地产数据显示，大部分城市国庆7天整体市场新增成交量都是多年最低，一线城市二手房接近0成交。

　　9月份的数据还没出来，看看8月份的统计数据：

　　今年8月，全国连续16个月的房价上涨终于停止，70个大中城市二手房价格环比涨幅首次为0，新建商品房价格涨幅持续收窄。

　　从8月二手住宅房价指数来看，上涨城市数量为27个，比上月减少14个；持平城市9个，较上月增加6个；下跌城市34个，比上月增加8个。

　　这也是近几年来，二手房下跌城市数量首次超过了上涨城市。

　　个别城市跌的非常惨，比如张家口，以主城区为例，已经从房价最顶峰的13000元/平方米左右，降到了均价8000多元/平方米，跌幅40%。

　　于是形势发生逆转，房地产政策有限涨转为先跌。

　　岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山、张家口等城市，已经出台明确政策，先跌。

　　目前已发布限跌令的9个城市，有7个为三四线城市，其余2个二线城市中，沈阳位于东北，昆明位于西南。

　　还有一些细节是，比如二手房指导价出来以后，很多人都调侃，大家不会按政府指导价卖房的，买房必须买我家祖传名画——达芬奇的《小猪佩奇》，否则免谈。

　　中介也会跟大家说，哎呀价格挂的高了，会挨批评，因此要下架高房价的房源。

　　这是最买方市场的时候，确实这种现象。

　　卖方市场的时候呢？感谢政府指导价吧，因为这价格是保护卖房者的。

　　房子卖不出去的时候，你把价格挂低一点，也发不出去。

　　中介们根本不会告诉你，他们的内部网站内，有多少房子的价格低于政府指导价，但是没对外显示。

　　现在这个行情，房价已经跌倒临界点，市场相当恐慌，但是更慌的是地方政府。

　　10月10日，哈尔滨开始救市，被称为打响楼市救市第一枪。跟其他城市直接命令价格不同，哈尔滨直接出台政策，从需求端支撑房地产。

　　10月10日，据《哈尔滨日报》报道，哈尔滨市多部门共同出台《促进房地产市场平稳健康发展实施意见》，涉及人才购房、土增税、公积金贷款等16条，此举被市场看作是政府层面的全方位救市行为。

　　具体有多条重磅利好，包括大中专以上学历的人才在哈购房施行购房补贴政策，符合条件人才，购首套房最高可获10万元购房补贴；二手房公积金贷款房龄提高至30年等。

　　作为常住人口达千万的大城市，哈尔滨16条楼市新政引发关注，《意见》中提到的#大中专以上在哈购首套房可享补贴#也登上热搜，引发网友广泛的讨论。

　　实际上，早在9月份，另一个东三省省会城市长春，也出台了类似政策，补贴购房。

　　具备大专及以上学历高校毕业生、中级及以上专业技术职称人员、高级工及以上执业技能等级人员等留（来）长人才；进城农民。

　　如何评价这些举措呢？

　　首先，东三省的城市真够大方的啊，用财政的钱补贴购房者。我就问一句，你们的养老金缺口补上了吗？

　　每年都靠其他省份转移支付，现在竟然有钱补贴购房者，太奇葩了！

　　其次，这些政府真是尽干蠢事儿，对于大专，及以上的大学生，长春补贴5k，哈尔滨补贴2万，能改变市场预期么？

　　不能嘛，这类群体本身人就少，而且限制条件又那么多，相对于房价来说补贴也是杯水车薪。

　　想救市，就得下猛料，降首付比例，放开限购，金融大力支持等等，但是你又不敢这样做，担心影响前途。

　　这样一来就是，羊肉没吃到，惹得一身骚，出台的政策无效果，最终还落人口实，被打上了“救市”的标签。

　　纵观过去历次楼市调控，政策放松的信号只有一个：去库存，或者打着去库存的名义去“救市”。

　　大家可以盯着这个关键词，“去库存”这个关键词不出现各大媒体，楼市调控的趋势就没改变。