时晨晨：终于，香港抛弃了房地产！内地也要警惕了！

lameihua

　　香港终于要抛弃房地产了，内地的炒房客还在执迷不悟？

　　文件出台，香港将彻底告别土地短缺时代，这不仅会动摇香港的住房制度，也会颠覆整个香港的经济发展模式。

　　什么文件呢？

　　10月6日，香港行政长官林郑月娥发布2021年施政报告，内容有很多，其中大家最为关注的内容有3个：

　　1、毗邻深圳之地建设“北部都会区”。

　　这跟我们其他城市的规划一样，无数城市的新区、开发区等等建设，都走过的老路。

　　“北部都会区”的定位是，“国际创新科技中心”，“宜居宜业宜游”。

　　这块儿地方面积多大呢？300平米公里，包括元朗区和北区两个地方行政区。

　　参考内地其他城市的新区、开发区经验，10年或20年后，这块区域将成为香港的重要核心区域之一。

　　2、加快融入国家发展大局。

　　回归以来，香港的地位确实尴尬，一直跟内地的深圳、广州、甚至上海等等大城市功能重合，但是发展又不如内地城市快，于是香港看起来就一直在没落。

　　这次终于开宗明义，明确了一个发展趋势：融入国家发展大局。

　　3、彻底解决香港市民的居住问题。

　　目前在北部都会区内的多个已规划或规划中的发展项目，预计可提供约35万套住宅；

　　北部都会区可额外开拓约600公顷用地作住宅和产业用途，估计可提供约165000至186000套住宅。

　　连同元朗区和北区现有的住宅单位，整个北部都会区发展完成后总住宅数目将达905000至926000套，一共可容纳约250万人居住。

　　这个是什么概念呢？香港总人口一共750万，这里就要容纳250万，占比33%。

　　更为关键的是什么呢？为确保10年后有持续土地供应，特区政府正积极推进交椅洲人工岛填海工程和新界北多个发展区的相关研究。

　　简单来说，不用担心土地不够，以后土地不够的话，香港可以填海造地，或者继续批复更多的土地来搞建设。

　　总之，香港将彻底告别土地短缺时代！

　　01

　　首先一个问题，香港这个盖房目标能实现么？

　　答案：肯定能。

　　熟悉香港房地产的朋友可能会举着个反例。

　　早在1997年的时候，香港就曾经搞过一个计划：10年建85万套住房，平均每年建设8.5万套。

　　但是，计划刚出台，就遇见了亚洲金融危机，结果香港房价跌去了70%。这都不是腰斩了，而是脚脖斩。

　　当金融危机+房价下跌，香港民众生活顿时陷入困境，这时候在某些别有用心人都煽动下，香港爆发了“保房价”运动！

　　且不说这群人脑子是否有坑，只说结果就是：香港被迫放弃了这个计划。

　　香港人失去了一个本来可以住上大房子的机会，又重新住回了“鸟笼”。

　　很多人归结原因是，香港已经被房地产绑架了，被地产商绑架了。

　　香港以前失败了，这次能成功么？

　　我们先看一下这次跟以往的不同之处：

　　1、国家重视程度不同。

　　当年主要是董特首推动，这次虽然也是林郑月娥推动，但是国家对这方面也是极其重视的。

　　今年3月份，领导就提出了：解决香港住房问题难度大，但总要有开始的时候。

　　很明显，今年就是开始解决的时候。

　　2、政策执行力度不同。

　　早在1997年，zy对香港还是相当有信心的，但是这些年发展下来，结果也很清楚了。

　　对比以前，国家对香港政策的执行力度相当大，连gaf都能通过，还有什么更难的呢？

　　所以，我们相信，香港肯定能够完成盖房目标。

　　02

　　接下来的问题是，这有什么影响呢？

　　影响之一，对香港房地产逻辑毁灭性打击！

　　先看一组数据：

　　香港1106平方公里，人口748万，GDP 3466亿美元 （约2.23万亿元人民币）

　　深圳2050平方公里，人口1756万，GDP 2.77万亿元人民币

　　上海 6340平方公里，人口2487万，GDP3.87万亿元人民币

　　北京 16411平方公里，人口2189万，GDP3.6万亿元人民币

　　香港，也包括深圳，太缺土地了，这就是支撑这两个城市房地产的“核心逻辑”：

　　因为土地有限，所以珍惜每一棵树木，特别重视环保，凡是要搞建设啊，都积极区反对；

　　因为土地有限，要格外珍惜辖区的每一寸土地，所以要为子孙后代着想，不能把土地全开发了，要严格控制建设用地的批复规模。

　　于是，这就人为的制造了土地短缺现象：通过土地供应量维护房地产市场。

　　2002~2010年，香港特区政府年均仅出让住宅用地5公顷。

　　在1997年回归前，香港每年建成的私人住宅平均可以达到3万套，最近十年却只有年均1.5万套。

　　人口不断增长，金融不断泛滥，但是土地供应过少，造成了香港房价不断上涨。

　　我们的观点是，香港土地短缺就是“伪命题”，就是开发商绑架香港的借口。

　　举个反例，新加坡。

　　香港人口密度为6763.1人/平方公里，而新加坡的人口密度为7915.7人/平方公里。

　　对比一下，新加坡的人口密度要比香港还要高，但是新加坡的居住环境明显好于香港。

　　而且，经济结构，经济发展，也明显超过了香港。

　　最主要的一个原因是，香港很多土地“人为规定”不能开发，说什么要“乡村式发展”等等。

　　看看，香港和一条河之隔的深圳，土地开发强度对比有多大？

　　本来土地短缺就是“伪命题”，现在进一步动摇了香港房地产的核心逻辑。

　　当然，这不意味着，香港房价就要暴跌等等，咱们看问题不能这么极端，不是暴涨就是暴跌，得有中间态。

　　03

　　这还意味着什么？颠覆了香港经济运行逻辑！

　　还记得9月20日发生了什么呢？港股全线杀跌，失守24000点！

　　其中，多只地产股大跌10%，富时中国A50罕见跌了4%，连招行都大跌10%。

　　原因是什么？国家“要求”地产商协助解决香港人的住房问题。

　　解决香港人居住问题，这不是好事情么，开发商也赚钱了，香港人居住问题也解决了？股市怎么大跌呢？

　　香港的开发商套路很深，他们只拿地不开发，就放着等升值，不劳而获。这导致大型财团手里有非常多的土地。

　　（注：这是2017年的数据）

　　所以，国家要他们真正干点事儿，他们就慌了，资本市场也跟着慌了。

　　其实，资本市场慌还有一个原因，他们突然无法理解拿去土地后香港经济的运行逻辑。

　　在房地产主导下，房地产是一切信用派生的核心，是一切产业的核心。

　　微观上，居民个体收入、各级政府财税收入等等，也都源自房地产。

　　当大家都习惯畸形的逻辑后，一旦回归正常都不适用，都会无所适从，所以就会恐慌，资本市场也就被吓坏了。

　　香港，终于要抛弃房地产了，终于下决心搞可以长久的产业了，比如科创。

　　04

　　对于内地而言，这意味着什么呢？

　　1、香港土地短缺是伪命题，内地土地短缺也是伪命题。

　　现在全国流通的房票制度，就是解决个别城市建设用地不足的问题。

　　你经济后，发展快，土地短缺，没关系，你可以到中西部城市买建设用地指标嘛。

　　这样既保证了耕地红线，又满足了城市发展，优化了结构。

　　2、香港都下决心抛弃房地产模式了，难道内地还会接着玩儿？肯定不会嘛！

　　1998年金融危机后，内地正式引进香港房地产模式，2003年确立房地产经济支柱地位。

　　房地产行业已经完成了自己的历史使命，是时候退出历史舞台中央了。

　　态度、决心、能力，都不用怀疑。

　　有时候大势非常清晰，但是总会被一些噪音所迷惑：

　　比如，美国货币超发是一个大趋势，而美国债务上限根本就是一个自导自演的游戏，哪怕会出现短暂的政府关门，最终一定会通过的。

　　但是他们就会制造一下噪音，让大家更多的关注细节而忽略大局。

　　比如，房地产大势已去，但是短缺内也有一下噪音，比如短暂的政策放松等等，很多人都经不起这样的诱惑，结果误入歧途。

　　投资，就是看清大势，做确定性更大的选择，如果不是波段高手，就要避开向下趋势的标的，不要火中取栗，风险和收益不相匹配。