刘晓博：京城楼市，传来大消息……

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　　疫情之后，四大“一线城市”房价上涨最少的是北京。

　　究其原因，不外乎有两个：

　　一是北京楼市调控力度一直非常大，比如二手房交易的时候个税按照“差价的20%”征收；无论首套房、二套房的首付比例，都是全国最高的。再加上落户门槛最高，所以房价被管住了。

　　二是北京过去几年在经济和人口上一直“做减法”。虽然最近有北京证券交易所等利好，但全国楼市大形势变了，利好暂时没有起作用。

　　今天，京城楼市再次传来了大消息：“北京市“十四五”时期教育改革和发展规划（2021—2025年）”全文发布。

　　教育，是影响房价最大的因素之一。北京的教育资源，即将在未来5年发生重大重构，这将让北京的“楼市魔方”进一步转动，充满了不确定性。

　　我们来看一下，这份规划将带来哪些新变化。

　　变化一：“大学区制”和“教师交流轮岗”写入规划。

　　教育资源之所以最能影响房价，是因为义务教育阶段不是按照成绩分配学位，而是就近入学，依托住房来分配学位。

　　所以才有学区房的概念。

　　而北京学区房现象是典型的，哪怕是一个没有居住功能的、大杂院的门廊（只能过人、存放自行车，但有独立产权证），都可能因为“拥有好学位”而卖到每平米30万元，甚至40万元。

　　政治局提出“防止以学区房名义炒作房价”后，动作最快、力度最大的是北京，其次是深圳。

　　北京此前已经宣布，将全面推行大学区制（把更多的小学或者初中，绑定为一个大学区），并于今年年底之前在8个区启动教师、校长的交流机制。

　　此次的“教育十四五规划”明确提出：

　　1、深化中小学学区制改革，促进区域教育教学质量整体提升。

　　2、扩大“区管校聘”管理制度改革，多措并举推进校长教师交流轮岗。建立民办学校与公办学校教师交流共享机制。

　　“校长、教师定期交流”，比“大学区制”更能均分义务教育资源，破除名校的垄断地位。

　　凡是距离退休时间超过5年的，并且在同一所学校任职满6年的正、副校长、教师，原则上都应进行交流轮岗。具体形式包括：区域内校长交流轮换、骨干教师均衡配置、普通教师派位轮岗三个维度。参与轮岗的校长、教师优先提拔、优先晋升职称，在绩效工资分配中予以适当倾斜。

　　“大学区制”和“教师交流轮岗”写入“教育十四五规划”，意味着这两项改革“开弓没有回头箭”，必须长期坚持下去。

　　目前，深圳也已经把这两项改革写入了地方立法。未来，相信会有越来越多的大城市跟进。

　　如果这两项改革长期坚持，大城市超高价的“一对一的学区房”，价格大幅下降是必然的。对于这类房子，一定要非常小心。在深圳，这类房子过去几个月每平米下跌2到5万元（甚至更高）的并不罕见。

　　变化二：这几个片区最受益。

　　“规划”提出要“多渠道增加中小学学位供给”，加快中小学学校建设，全市新建、改扩建和接收居住区教育配套中小学150所左右，完成后新增学位16万个左右。

　　其中下面几个片区是重点：

　　在城市副中心、三城一区、大兴国际机场临空经济区等重点功能区和人才聚集区，规划建设17所左右优质中小学学校。通过“市建共管”或“市建区办”方式，统筹全市优质教育资源支持学校建设，建成后提供优质中小学学位5万个左右。

　　“城市副中心”，主要是指通州区，尤其是其核心区。

　　“三城一区”，是指中关村科学城、怀柔科学城、未来科学城、北京经济技术开发区。这四个片区是北京建设国际科技创新中心的主要依托，需要吸引优质企业、人才的入驻，提供优质中小学学位，可以增加这些片区的吸引力。

　　大兴国际机场临空经济区，是国家服务业扩大开放综合示范区和北京自由贸易试验区的重要承载地，北京改革开放新高地。所以，也要有优质教育资源。

　　优质教育资源，已经成为地方政府拉动经济发展，启动新片区的重要手段。在深圳，最优秀的“四大名校”，也往往成为开发新区的“开山炮”，频频在光明、坪山、龙华、宝安北、深山合作区等片区设置分校。

　　看懂了这一点，就会知道：义务教育阶段的名校，不可能完全消失，因为它有汇聚人才、带动新区发展的重要作用。改革的方向不是消灭名校，而是创造更多名校，让更多的人可以享受优质教育资源。

　　变化三：5类区域、5大策略。

　　规划提出“分区域优化教育资源配置”：

　　核心区（东城、西城）：综合运用户籍、住房、入学等政策，合理控制核心区入学规模。发挥核心区优质教育资源引领带动作用，促进核心区内外教育质量均衡发展。

　　点评：这个片区优质教育资源比较多，但未来申请学位难度会加大。

　　中心城区（朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区）促进中心城区教育资源均衡配置。人口密集地区结合街区修补，补充中小学办学资源。城乡结合部地区严格落实配套标准，确保中小学设施与村庄改造同步规划、同步建设、同步交付。大力引入优质教育资源，全面补齐海淀山后、丰台河西等地区教育设施短板。

　　点评：海淀山后、丰台河西将有大利好，会“大力引入优质教育资源”。

　　城市副中心（通州区）：加强城市副中心教育配套保障。推动教育设施规划落地，加快北京学校、首师大附中、景山学校、北海幼儿园等优质教育项目建设，有序实施老城区校舍改造，有效增加学位资源。持续推进教师素质和基础教育质量提升，统筹中心城区优质学校与城市副中心学校精准帮扶协作，促进区域教育质量整体提升。

　　点评：通州教育资源将全面提升。作为“千年大计”的片区，这里未来非常美好，所以我过去几年一直持续看好通州的核心区。

　　多点地区（顺义、大兴、亦庄、昌平、房山新城）：根据区域功能定位和人口变化，合理规划建设一批中小学。加强重点功能区教育服务保障，建设一批优质学校，新建、扩建一批国际学校。加快补齐昌平回天、房山长阳等人口密集地区教育设施缺口。

　　点评：这几个片区的教育资源，也将获得显著提升。部分片区上学难问题会获得解决。

　　生态涵养区（门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆）积极创建优质学校，带动整体提高办学质量。结合镇域规划，均衡布局学校，缓解城区入学压力。优化乡村学校布局，保障偏远山区低龄儿童就近入学需求。

　　点评：这些片区也有利好。但整体而言，这些区不动产价值要低一些，尤其是1公里内没有地铁或者规划地铁站的盘。

　　变化四：北三县值得关注。

　　大厂、三河、香河，是河北省廊坊市的一块飞地，被北京和天津围在当中，跟河北不直接接壤。

　　北三县都比较小，加起来总面积不过1277平方公里，正好堵在北京的东大门。北京副中心启动后，面临空间不足的问题。最简单的解决办法，是把北三县划给北京。

　　但北京在纾解非首都功能，控制人口总量和密度。如果划过来北三县，不符合发展方向。所以最后的选择是：把通州和北三县的各项规划打通。

　　于是，北三县事实上成为北京和河北共管的区域，有点类似横琴。河北任命干部，北京主导规划。

　　为此，北京多次承诺要让优质的教育、医疗资源外溢到北三县，带动北三县改变面貌，提升发展层级。另外，还将通过轨道交通，把北三县跟北京更紧密联系起来，目前已经启动了北京地铁22号线和京唐城际的建设。

　　其中北京地铁22号线在北三县有5个站点，京唐城际在北三县有3个站点（燕郊、大厂、香河）。

　　此次教育“十四五规划”再次明确：推进北京城市副中心与河北廊坊北三县教育统筹规划发展，促进优质教育资源向北三县地区延伸布局。

　　看到了吗，优质教育资源再次成为发展新片区的“利器”。

　　变化五：显著提升教师的政治地位、社会地位、职业地位。

　　规划提出，要“全面提升教师岗位吸引力”。方式是：建立有吸引力和竞争力的教师薪酬制度，不断完善绩效工资分配制度，优化绩效工资结构。落实建设乡村教师周转宿舍和为乡村教师租赁周转房政策，帮助青年教师解决住房、子女入园入学等难题。显著提升教师的政治地位、社会地位、职业地位。

　　点评：未来有编制的中小学老师，地位会越来越高，待遇越来越好。在深圳，甚至有知名大学不在编的海归副教授，跳槽去做“编制内的高中老师”，甚至还传出中小学女教师，在相亲中“鄙视”了华为、腾讯的高薪程序员。原因是：有编制的、大城市的中小学老师，待遇越来越好，而且工作稳定，没有35岁危机。

　　尊重老师，给老师更好的待遇，是一个文明社会应有的机制。