刘晓博：大转折，真的来了吗？

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　　这个黄金周，楼市暖风频吹。

　　先是在9月29日，央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议要求，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

　　这是继9月27日央行货币政策委员会三季度例会，非常罕见地提及房地产，并提出“两维护”（维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益）之后，抓落实的一次会议。

　　这意味着：第一，房地产金融政策出现了微妙的变化；第二，新政开始实施了。

　　9月30日晚上，东莞继珠海、肇庆、中山、惠州之后，成为广东省第五个宣布降低二手房交易中个人所得税核定税率的城市。个人买卖二手住房的核定税率，从2%降低到了1%。每套房的交易成本，将因此大幅降低万元乃至数万元。

　　东莞是过去2年房价上涨最快的城市，涨幅甚至超过深圳。过去1年，东莞连续出台了一系列严厉的调控措施，楼市迅速转冷。

　　东莞是中国城区人口位居前9名的“特大城市”，GDP总量位居全国（内地）前20名。这样一个特大城市，楼市出现调控方向的新变化，值得高度关注。

　　就在今天傍晚，人民日报旗下《证券时报》的公众号“券商中国”发表了如下推文，标题非常引人注目。随后，多家媒体都转载了这篇报道。

　　这篇报道透露了以下重要信息：

　　第一，广州、佛山等地的部分国有大行和股份行已经在下调房贷利率。

　　广州方面，目前中国银行、农业银行、广州银行、招商银行、光大银行等房贷利率已经较过往有所下降，其中光大银行的首套房利率下降至5.60%，下降了40BP；广州银行的首套房利率已经降到5.45%，二套房利率降至5.65%。

　　佛山方面，也有银行房贷利率出现下调。8家当地的主流银行中，建设银行、农业银行的房贷利率有所下调，农业银行的首套和二套房下降较多，均为20BP。

　　第二，广州等地，房贷发放速度明显加快，有客户申请的一手房贷款2个月就放款了。

　　那么，房地产市场是否真的出现了“大转折”？

　　说实话，从上述报道列举的新闻事实来看，尚不足以做出“大转折”的判断。

　　而且我个人认为，房地产金融政策不会出现大转折，不会从明显偏紧变成明显松动。

　　但如果说“房贷政策最紧时期即将结束”，还是比较靠谱的。

　　金融机构怎样才能“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”？此前我在专栏里分析过，无非是：

　　1、开发商有资金监管账户，主要是各地住建局监管，但开户在金融机构。央行、银保监会可以要求各银行做好相关配合工作。最近有银行因为开发商拖欠贷款的利息和本金，就冻结了开发商楼盘资金监管账户里的资金，这样做可能导致项目缺钱停工。估计以后这种事情，会有所规范。

　　2、央行、银保监会可以要求各银行，在发放房贷的时候不要乱收费，不要违规提高利率，不要拖延贷款发放。如果从这些方面着手，对于当前楼市也算比较明显的利好。

　　只要银行不轻易拒绝个人购房贷款，不轻易拖延放款，就是楼市非常大的利好。表面上看，是维护了个人购房者的利益，其实是加速了开发商回款，有利于稳定楼市。

　　如果房地产市场偏冷的城市，还针对楼市定向降息（减少利率加点），利好就更大。

　　此前央行货币政策委员会例会已经提出“要加强国内外经济形势边际变化的研判分析”。这意味着，随着美联储年底启动Taper（减少量化宽松），全球金融市场进入动荡期。再加上部分大房企暴雷、拉闸限电，市场信心变得脆弱。

　　在这种时候，要特别警惕“量变”促成“质变”，这就是“要加强国内外经济形势边际变化的研判分析”的含义。

　　所以，才提出了“两维护”，也才有了房地产信贷政策的微调和转向。

　　因此我的结论是：楼市的“政策底”在这个国庆节已经明确了，市场底应该也不远了。这一轮楼市的最困难时候，正在过去（个别企业、部分地区则未必）。

　　千万不要幻想“大转折”。

　　不会有2015年末“去库存”那样的大转折了，至少最近1年内不会。中国的广义货币M2会反弹，社融会反弹，但同比增速很难达到去年二季度的水平（最高11.1%，见下图）。

　　不会有大水漫灌，只会有涓涓细流。看懂这一点，很重要。

　　未来的楼市，仍然是我之前说的13个字：板块轮动、阶梯走势、给未来留饭。