风铃：如何给房地产泡沫拆弹

lameihua

　　如何定位房地产在国民经济中的作用是中国经济向何处去的方向性问题。不能否认房地产曾经为中国经济的增长做出过贡献，但是任何事物的发展过程都会产生利弊转化效应，即：“熵”积累到一定程度，事物就可能转向其反面。房地产成为拉动经济增长的支柱企业，本来是个权宜之计，大家都知道高房价会侵蚀百姓的幸福感。然而，因为我们没有解决经济建设的资金问题，卖地就成了地方政府财政收入和信用借贷的抵押品。因为房地产调控无诚意，20年来就形成了房地产越调控越涨的奇特景观。高房价拉大了贫富差距，加剧了阶层固化，堵住了阶层跨越的通道。今天的房地产泡沫已经成为引发系统性金融风险的最大灰犀牛了。

　　房地产上涨是财富符号吗？一个简单的事实，房地产不断上涨所带来的财富效应，本质上是后买房的人成为先买房的人兑现财富的接盘侠，没有持续的买房需求，房地产的财富效应就会衰竭。不断上涨的房价让年轻人望房兴叹，拥有一套自己的房子成了几代人共同追求的目标。更有甚者，今天的高房价已经成了生育率直线下滑的直接原因，中华民族的繁衍生息都成了问题。

　　高房价不是地产商一家的罪过，不断上涨的房价是多方力量共同作用的结果：

　　1、地方政府的土地财政

　　2、开发商借预售机制不断地加杠杆扩张规模

　　3、百姓购房的钢需

　　4、炒房者加杠杆

　　5、银行喜欢用房地产做信贷抵押物

　　一直以来，地产商买地的价格高于楼板价，人们用面粉比面包贵来形容其经营模式，地价涨是推动预售价格上涨的主要动力。地价不断上涨的原因也很多，起先是地方政府过度依赖土地财政造成土地起拍价高，后来地方政府开始调控房地产，但开发商因为必须扩张规模而争着拿地，竞拍的土地溢价推高了地价。于是，在各方共同预期的合力下，房价越来越高。这种房价一直走高的模式无法持续，一旦房价涨不动了，从开发商到炒房者再到普通买房者，所有人靠买房积累财富的期望都会破灭。现在房价还没有真的跌，房地产企业的债务风险已经浮出了水面。

　　面对房地产泡沫有两个选择：要么接受房地产泡沫慢慢破灭，要么继续托住房价。继续托住房价，“房住不炒”就变成一句口号，共同富裕就很难实现。面对年轻人的生存处境，化解房地产泡沫是没有选择的选择。因为房价要么涨、要么跌，不会恒定在一个价位上。房地产公司都是加杠杆扩张的经营模式，这种模式会一直放大债务，造成开发商只能不断地加杠杆继续扩张，因为一旦不能继续扩张规模了，债务链就可能断裂，资产无法变现，就陷入像恒大一样的资不抵债的困局。所以，我们只能慢慢挤压房地产泡沫，让房价慢慢跌下来，实现软着陆。

　　那问题就来了：消化房地产泡沫，会不会导致我们的金融体系坍塌？房地产贷款有两大块：一是银行给房地产企业的贷款，另一块是银行给普通购房者的房贷。2020年工行的年报显示，工行给房地产企业的贷款占总贷款的5%，给老百姓的房贷按揭占总贷款的30%。房价下跌对银行的压力是显而易见的，那么，如何既能承受房价下跌，又不会引发系统性金融风险呢？

　　先说给房地产企业的贷款这一块。如果给房地产企业搞债务出清，第一损失人就是没有任何抵押的债券投资人，这些投资人买债等于放高利贷，应该承担其风险。第二损失人是股东的权益损失，然后是购房预付款，最后才是银行的呆账风险。整个房地产企业贷款只占银行总贷款的5%，即便房地产企业集体破产，贷款损失一半，也只占银行总贷款的2.5%，银行还是可以承受的。

　　最大的问题在于，当房价整体下跌之后，很多购房的低收入或普通中产阶层在房子上的投资就变成负资产了。有些人可能会放弃供房而出现止赎，损失谁来背？呆账风险是应该由商业银行来扛，还是应该政府出手来解决呢？实事求是地讲，房价走到今天这个地步，是整个国家的经济金融运行机制决定的，不是银行一家的错，如果把这个呆账风险扔给商业银行，就会引发系统性金融危机，那是中国经济不可承受之重。

　　问题是有解的。我们有党的领导，只要想解决问题，没有解决不了的问题。风险要化解，还要本着“兜住底线”的原则，当普通购房者出现止赎的时候，商业银行可以把止赎的资产/负债一起切下来，转给央行或财政。这样就把商业银行其他的经营风险和居民房贷的风险隔离了。

　　央行或财政如何处理这笔负债/资产呢？这些资产/负债不能卖，卖，就会出现一个填不上的大亏空。千万不能把这些风险资产/负债打包成债券拿到市场上去卖。一个简单的做法是，把这些止赎的房子收回来变成廉租房租给低收入人群，但是这样做有一个问题，如果央行回购商业银行止赎的房子，等于给商业银行投放货币，这就变成变相QE了，货币释放太猛就可能影响物价稳定。

　　然而，在霞姐看来，这就是“危中有机”。央行把商业银行居民房贷的风险资产/负债一起切出来，等于让商业银行轻装上阵了。对商业银行来说，资产和负债一起切出去，不影响其财务报表平衡，而央行接手的这笔房贷风险资产/负债，反而变成央行了调节经济增长的一个资金池。比如说经济过冷，央行就可以还一部分负债，通过还债投放的货币就会拉动经济增长。所以说，这一大笔商业银行的资产/负债，央行抱在手里，就成了调节经济冷热的缓冲手段了。我们曾经说过，对于商业银行、企业和个人来说，负债就是负债，而对于国家的财政和央行来说，债务具有完全不同的含义。其中涉及的现代经济生活中债务与货币的深刻原理，请参阅：债务与货币——解决政府债务问题的根本出路。

　　给房地产泡沫拆弹是迟早的事，早解决比晚解决好。这件事如果做得好，不仅可以逐步将房地产泡沫挤出去，让房价慢慢降下来，实现房地产的软着陆，还可以帮低收入人群减负，同时带来新的经济增长点。这时，我们要找到一个替代房地产的投资品，国民固收基金就是一个最好的房地产替代品。

　　想想看，如今普通购房者的资产/负债是在央行手里，央行可以冻结普通购房者必须支付的利息。也就是说，在央行将商业银行的房贷按揭资产/负债接过去之后，普通购房者就不再需要支付滚动上升的利息了。但是，房子还在购房者手里，央行也不会催着还贷。有了国民固收基金，普通购房者可以通过投资国民固收基金赚取复利，每年还有分红，用分红支付固定的房贷利息，当复利积累到一定程度，就可以还上这笔房贷了，那么房子就还是自己的资产。至于那些专门炒房的，手上有几十套房子，甚至拥有整栋楼的资本，房价跌了，他们赔是应该的。他们本身就是高房价的推手，现在承受这个风险损失也是合情合理的。

　　给房地产泡沫拆弹，就是做好两件事：既要将房地产泡沫慢慢挤出去，又不造成系统性债务违约，还要坏事变好事，阻力变动力。