时晨晨：市场罕见暴涨，群情亢奋！楼市寒冬过去了？

lameihua

　　9月28日，市场出现罕见一幕：地产股大幅飙升！

　　广宇发展、铁岭新城出现了涨停，此外，金科股份、金地集团、招商蛇口、万科A、招商积余涨幅均超6%。

　　其中，地产龙头万科A高开高走，临近午盘涨幅超过9%，逼近涨停。

　　自从去年8月份，房企融资“三道红线”提出以后，房地产板块就彻底萎靡了，只有一个方向，下跌。

　　无论市场环境如何刺激，房地产板块就是不涨。即便公布不错的财务数据，股价还是会下跌。短短几个月，不少房企股价腰斩，就连万科都跌了35%。

　　今天，市场非常罕见，房地产板块竟然大涨，发生了什么？

　　直接导火索很简单，就是昨天央行三季度货币政策例会上的一句话：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

　　很明显，在股市上，投资者解读为重磅利好，所以地产板块的股票大涨。

　　我们认为，今天地产板块大涨，其实就是之前被长期压抑情绪的短暂释放，好不容易有个喘气的机会了，先涨一波再说。

　　至于具体央行的此表述，是否真正对房地产有利，究竟有多大利好，股市的投资者并不太关心，他们要的是情绪，情绪到了就好。

　　但是，楼市跟股市不一样，一看形势不对，股票第二天就能抛掉，但是楼市不行，你不挂上个一两年，房子根本卖不掉。

　　也就是说，房子投资其实得跨周期，这轮周期卖的房子，下个周期才能赚到钱，房价必须涨一波才行。

　　在此之前，都是纸面富贵，根本赚不到钱，因为变现折价非常严重。

　　因此，买房投资根本不能看短期利好，而是得看长期重磅利好，一般的利好都不行。

　　再来看昨天央行的表态，属于什么情况呢？

　　1、会议重要程度，央行季度例外，属于央行层面的相对高规格的会议，所以重要性是值得肯定的。

　　2、表态内容：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

　　跟以往相比，这句话是新增内容，这是对于房地产表述的关键变化，偏向利好房地产。

　　关键问题是，这对房地产的利好程度真的能诱使一轮买房投资么？

　　肯定不能。很多人都把这句话解读为，楼市政策松绑或转向，都是错误的！

　　为什么这么说？

　　我们先针对文件内容，看一下央妈真正的想法。

　　1、央行定调，宏观开始转向，更差的情况在后面。

　　二季度表述为，“稳中加固，稳中向好”，昨天的三季度是“外部环境趋于复杂，国内经济恢复仍然不稳固、不均衡”

　　这是明显转向的表述，也意味着给当下宏观定了调。

　　这个定调不意外，因为当下的宏观困境相当清晰：

　　国际上，美联储Taper箭在弦上，年底前有一个关键节点，此外美国两当还正就债务上限问题撕扯，搞不好就整出一场金融风暴。

　　国内，周期见顶，缺煤限电+能耗双控+房地产危机四伏，四季度经济肯定相当艰难。

　　2、货币政策偏向宽松。

　　新提法是：“增强信贷总量增长的稳定性”。

　　信贷宽松，其实这些都在预期之中。我们在8月5日的文章中明确提出：今后信贷宽松是一个趋势。

　　当下及未来的tiao调控思路是：宏观好的时候拆雷，宏观差的时候保命。

　　去年第四季度，防风险攻坚战集中整治房地产风险，到今年第二季度开始整治股市泡沫风险，接着整治互联网和数字资本的无序扩张。

　　今年下半年，宏观环境可能会斗转直下，因此调控思路也会发生变化。

　　也意味着，信用紧缩周期正在走向尾声，货币宽松是大趋势，信贷额度管控等等会逐渐放松。

　　3、信贷宽松，是不是就意味着，房地产要松绑呢？看政策表述。

　　央行有一条是，“把服务实体经济放到更加突出的位置”，这其实就说明了信贷的方向。

　　实际上，央行在例会上举了一些例子，比如“用好新增3000亿元支小再贷款额度，支持增加小微企业和个体工商户贷款”；引导金融机构增加制造业中长期贷款。

　　划重点：小微企业、个体工商户，制造业。

　　4、如何理解“维护房地产市场的健康发展”，“维护住房消费者的合法权益”这两句话？

　　首先，我国房地产确实存在一定的风险，下半年以来，房地产成交量暴跌。

　　8月，全国100个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降9%，同比跌幅扩至19%。9月，楼市成交依旧惨淡，28个重点监测城市预估成交面积环比再降7%，同比跌幅进一步扩至25%。

　　房地产失去流动性，随之而来的就是价格下跌。

　　岳阳、昆明、唐山、沈阳、江阴、株洲和张家口7城已然出现大范围的降价潮，地方政府紧急采取约谈房企、落地限跌令等维稳措施。

　　结果就是，一些重大的风险事件（比如某大、比如烂尾）呼之欲出。

　　所以，央行的目的肯定是，防止金融风险传染，尤其是针对某些大型房企的经营风险，对商业银行、个体债权人风险应。

　　维护房地产市场健康发展，手段有很多，不一定就等于救开发商，更不等于再次炒作房地产。

　　因为，衡量房地产是否健康的唯一标准是：房住不炒。

　　房企融资三道红线，是中期目标，要在2023年完成目标。当下大部分房企都没完成呢，所以不存在放松这个要求。

　　只要房企融资三道红线不放松，针对房企的放松政策，就不会出台。

　　再说了，调控政策放松，表述上不是“健康发展”，而是“支持住房合理需求”、“去库存”等等。

　　其次，“维护住房消费者的合法权益”。

　　这句话的理解有很多，比如首套房或刚需房的合理贷款需求。

　　当前部分城市按揭贷款额度有限，如果是满足刚需，那么未来部分房价不高的地区可能会放松房贷等等。

　　这个举措，一定会支撑房价。力度越大，支撑房价的力度就越大，就越利好房地产。

　　当然，还有很多其他角度的解读，比如针对期房交房，房企已经售出收款，但没有交付住房等问题。

　　以及资金监管等问题：

　　房地产开发企业与中介机构相互串通，以投资房地产项目开发建设的名义，向社会公众吸收资金；

　　取得商品房预售许可证前，房地产开发企业违规预售或者房地产经纪机构违规代理销售，以内部认购、发放VIP卡、团购优惠、加入协会、认筹借款等形式，向社会公众吸收资金。或者以验资名义在指定银行账户、公司系统软件锁定客户资金，以代理公司、电商等机构代为收取相关款项，变相收取定金。

　　房产相关机构如存在以代办过户或贷款为名，擅自截留客户房款的行为；存在制造虚假房屋手续进行欺诈，非法套取客户资金的行为；存在以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段侵占客户资金的行为等

　　所以，放松首套房信贷只是可能的政策之一，其他的大政策都没有放松的迹象。

　　我们认为，即便央行放松信贷政策，楼市有所回暖，房价得到支撑，但买房投资仍然不划算，趁机卖房才是最优选择。

　　因为，房地产没有下一轮周期！