刘晓博：一天暴跌87%！最惨房企诞生了

lameihua

　　中秋节还没到，港股尤其是地产板块先遭遇了一场“中秋劫”。

　　9月20日，港股大跌了821点（3.3%），无论是内地的房地产股还是香港本地的房地产股，都出现了惨烈的下跌。

　　跌幅最大的，是总部设在上海、从江西成长起来的新力控股（港股代码02103），其股价竟然在一天之内暴跌了超过87%，最大跌幅逼近90%。

　　上一交易日，这只股票的收盘价是3.85港币，而今天的收盘价是0.5港币（最低0.37港币）。公司总市值，一下子从137亿港币跌到了17.85亿港币。

　　下图是新力控股的日K线，可以看到大跌是从下午1点之后开始的，然后多次被交易所暂停交易，形成了几个阶梯状的走势。

　　下图是新力控股的日K线，长期横盘在4.1元港币的区域，这是典型的庄家控盘走势，一旦“兜不住”的时候，就容易出现闪崩。

　　今天新力控股的大跌，是典型的闪崩，或许跟今天的一则消息有关。

　　下面是上海报业集团旗下“财联社”的相关报道。

　　看来降薪的事情是存在的。而降薪，应该跟企业资金紧张有关。

　　早在今年7月，一封题为《新力地产老板张园林求救信》在业界传播。这封信的要点是：在2019年新力控股上市时，公司创始人张园林落入了一个诈骗陷阱。

　　据称，2019 年11月新力在港IPO时，承销商以香港受社会事件影响为由，故意松懈集资，导致新力公开发售认购不足，仅获得约0.71倍的认购，而剩下的“窟窿”需要张园林来填补。

　　为了确保新力顺利上市，张园林不得不伸手向境外金融高利贷集团借出16亿港币，这笔资金的月息高达3%，单月利息支出就达到 4800 万港元。

　　随后，新力控股在官网发布了声明，声称上述内容纯属子虚乌有，已向公安机关报案。

　　但关于新力控股的坏消息仍然接踵而至，

　　国际评级机构惠誉将新力控股的长期发行人违约评级展望由稳定下调至负面，并确认评级为“B+”。此前不久，标普也将新力控股的评级展望调整至负面。

　　而今天，新力控股遭遇的不仅仅是股票暴跌，还有债券的大跌。

　　根据中报，截至2021年6月末新力控股流动负债有754.28亿元，未来一年内将共有132.4亿元债务到期。新力控股整体债务包括存续在岸人民币公司债10.4亿元，存续离岸美元债6.94亿美元，存续ABS7.27亿元人民币的债务。

　　上图是新力控股公布的，今年前8个月的销售业绩。公司销售金额770亿人民币，其中8月为81.6亿元。合同销售面积507万平方米，销售均价为15193元。不过，上述数据未经审核。

　　根据公开资料，新力控股的创始人张园林是“75后”，建筑行业出身，2010年创办江西新力置地，并在南昌拿下第一块地。随后，公司高速发展，并于2017-2018年以294亿、539亿销售额蝉联江西房企销售排行榜第一名。

　　2016年，公司开始在全国布局，2017年把公司总部迁往上海。

　　张园林的新力控股之所以发展得这么快，跟家族的支持有密切关系。据公开资料，张园林的大哥出道比较早，控股了江西五建，为二弟张园林、三弟张国金提供了良好的发展基础。

　　有媒体这样描述三兄弟：老大掌舵大本营；老二资本起舞，给兄弟输送项目；老三张国金先是负责云南、广西分公司，而后成立广西路港。家族版图隐隐浮现，新力为“一体”，江西五建和广西路港为“两翼”，书写赣商传奇。

　　截至2020年末，新力控股的土地储备达到了1520万平方米，其中，江西、长三角、大湾区及其他中西部核心城市权益面积分别占比达31%、20%、33%及16%。公司已经发展为一个全国性质的房企，在全国的排名也进入了40名以内。

　　张园林的个人财富排名，一度达到过《2020福布斯中国400富豪榜》第354位，《2021福布斯全球富豪榜》第1931位。个人财富的估值在110亿人民币左右，主要是新力控股的股权市值。

　　今天股市大跌之后，张园林的个人财富急剧缩水。目前新力控股总市值只有17.85亿元，张园林夫妇持股83.19%，其持股市值从100多亿迅速缩水到了不足15亿港币。

　　一个百亿富翁，就这样在一天之内被抹去了。

　　新力控股的困局到底有多大？未来还有可能翻身吗？由于缺少准确的信息，外人很难判断。

　　但有一点是肯定的：新力控股远不是第一个倒下的房企，也不会是最后一个。

　　中国房地产行业的“去产能时代”，才刚刚渐入高潮。

　　我曾在过去几年的“年度预言”里，多次提到房企的日子将越来越难过，未来房企“出卖项目或者股权、甚至全面卖身的，将越来越多”。

　　就在我准备写这篇文章的时候，传来一个大消息：碧桂园拟用不超过100亿元的价格，收购富力地产的物业管理业务。

　　此前有消息说，万科、碧桂园有意购买恒大的物业管理业务，如果达成协议价格肯定会远超富力的价格（恒大物业的股票总市值为441亿港元）。

　　中国房地产市场，终于到了巨头收购巨头的时代。其结果将造成市场集中度进一步加强，中小房企将批量退出市场。

　　房地产市场集中度适当增加，可以减少烂尾的风险，也有利于调控政策的落地。至于国有房企的市场占有率，也将有明显的上升。

　　楼市会继续变冷吗？房地产股还会继续跌吗？市场什么时候转暖？

　　说实话，这些问题都充满了不确定性。但有一点是肯定的：最近出利好的城市越来越多了，比如长春出台了购房补贴政策，大湾区一下子有两个城市降低了二手房个税税率（直接打5折）——珠海和中山。

　　另外，还有多个城市出现了限跌令。

　　这些都是市场触底的信号。

　　但请注意，楼市已经告别了齐涨齐跌的时代，所以触底也只是那些楼市偏冷的城市触底。至于继续收紧楼市的城市，名单也在拉长——厦门、海口等。

　　所以未来市场将分化，出现板块轮动的态势。

　　但整体而言，只要你的房子买在“有显著人口增量的、高级别城市”的重点发展片区，买的是配套好的住宅，可以忽略涨跌，长期持有。这类房子，仍然是未来20年的优质资产。

　　但如果你买在人口增长缓慢、甚至流失的城市，而且是普通三四五线城市，远离一线城市或者强二线城市，那么风险就会大很多。