小二胖：恒大的问题到底有多严重？

lameihua

　　9月14日，中国恒大发公告，说了几个事：

　　（1）预期9月的销售持续大幅下降；

　　弦外音：还会继续下滑，出了这么多事，有意向的购房者只要不是聋子，谁还敢去冒这个险？

　　（2）商讨出售恒大新能源汽车（708.HK）及恒大物业（6666.HK）部分股份；

　　弦外音：新能源汽车倒是在风口，物业股在香港市场也是受欢迎的，其实早点卖是能卖个好价钱的，哎，可是这个节骨眼。

　　（3）商讨出售恒大位于香港的办公大楼（即位于香港湾仔告士打道38号的中国恒大中心）；

　　弦外音：这是真差钱了。

　　（4）未能按期履行的理财产品的相关金额约为人民币9.34亿元；

　　弦外音：这是到期未付的，还有尚未到期的呢？如果敞口不到10个亿，也不至于这几天闹得沸沸扬扬的。

　　（5）为了缓解流动性问题，包括但不限于：调整项目开发时间表、严格控制成本、大力促进销售及回款、争取借款续贷和展期、出售股权和资产（包括但不限于投资物业、酒店及其他物业）及引入投资者增加本集团及附属公司股本。

　　弦外音：恒大寄希望于的解困方式还是后三条，银行放一马，续贷或是账期；自救，卖资产卖股权；引入投资者，债转股。

　　恒大之困，其实已有预兆，惠誉评级在7月份的时候将恒大的评级从'CCC+'下调至'CC'。

　　我补充一下CCC和CC的区别，

　　CCC 级：偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。

　　CC 级：在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务。

　　日子难过的不只是恒大，只不过它的规模最大。

　　这还要从房地产商头上的三条红线说起，

　　回到一年前，2020年8月20日，人民银行与住建部在北京召开重点房地产企业座谈会，为房地产融资划定“三条红线”。

　　即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于一倍。

　　三条红线全碰，企业就不得融资；

　　碰两条红线的，有息负债规模年增速不得超过 5%；

　　碰一条红线的，有息负债规模年增长不得超过 10%；

　　全部都达标的，有息负债规模年增速不得超过 15%。

　　三条红线就是用来控制房地产企业的融资规模，尤其是限制高杠杆的房企。

　　2020年底，三条红线全碰的企业中，排名第一的就是恒大。

　　房住不炒是国策，三条红线压降房地产贷款增速，通过限制融资促使房企收缩业务扩张模式，减缓发展速度。

　　目的只有一个，去杠杆，降风险。

　　那么降低谁的风险？ 降低银行机构的风险。

　　中国人民银行近期发布的2021年金融稳定报告敏感性压力测试中显示，如果房地产开发贷款不良率增加15个百分点，购房贷款不良率增加10个百分点，则4,015家参试银行的平均资本充足率将自14.4%小幅降至12.3%。

　　所以，地产的风险敞口是银行。

　　建房子用杠杆，银行贷款拿地，建筑商带资建设，材料商供货商拿着恒大的商票，房子建好开卖回笼资金，继续下一个项目……

　　收购资产还用杠杆，银行借贷并购，并购之后再抵押，再并购，再抵押……

　　安邦是这样玩的，海航是这样玩的，恒大也是这样玩的… …

　　我们再回过头来看恒大2021年上半年的年报，截至2021年6月30日，恒大的有息负债约为5,718亿元，其中一年内到期的负债就有2400亿元，几乎占了一半，注意，这是欠金融机构的钱。

　　恒大的第三方应付贸易账款余额为6,670亿元，这是欠供应商、建筑商的钱。

　　这两项加起来就欠了1.23万亿元。可是恒大的账上，银行存款余额仅有1616亿元，其中受限制现金是748亿元，受限制现金就是恒大一时半会用不了这个钱，所以恒大目前账面可用金额只有868亿元。

　　另外，恒大目前正在开发的物业达1.28万亿元，已竣工可出售的物业为1445亿元。

　　这就意味着恒大大量的资金投在了项目中，在建的房子占用大量现金，能变现的却不多。

　　就算痛下决心打骨折价零散着卖，也会有人出来管的，对地产行业的冲击太大了，房价不能涨，但也不能不要命的往下跌。

　　为了解决供应商和承包商货款问题，恒大用房子抵欠款，总金额约人民币251.7亿元。

　　此外，上半年恒大不得已开启了卖卖卖模式，

　　92.7亿元卖了5个地产项目股权，11.8亿港元卖了恒腾网络11%股份，10亿元卖了盛京银行1.9%股份，10.4亿元卖了深圳市高新投7.08%股权，20亿元卖了恒大冰泉49%股权，总共回笼资金144.9亿元。

　　相对负债而言，杯水车薪。

　　因为恒大最大的家底儿还没拿出来。

　　截至6月30日，恒大共有土储项目778个，总规划建筑面积达到2.14亿平方米，此外还拥有146个旧改项目，其中在寸金寸土的大湾区就占有131个，包含了深圳62个。

　　这家底都卖了，债还是能清的，不过，这可不是小数目，谁有能力接盘呢。

　　这不是路边店，走过路过千万不要错过，这个体量的挥泪大甩卖是很难的。

　　屋漏偏逢连夜雨，随着恒大财富的暴雷，彻底将恒大置于舆论的漩涡中。

　　恒大高管自己的理财投资款，早在平台停止兑付之前，就已全部提前兑付完毕了

　　豪绅的钱如数奉还，百姓的钱三七分账。

　　此消息一出，意味着恒大的现金和时间就都已经用光了。