刘晓博：“限高令”后，这类房子别碰！

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　　日前，住建部在官网发布了《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）》。

　　这个新规定，被称为楼市“限高令”。

　　其中以下规定，值得大家关注：

　　1、各地要严格控制新建超高层建筑。一般不得新建超高层住宅。城区常住人口300万人口以下城市严格限制新建150米以上超高层建筑，不得新建250米以上超高层建筑。城区常住人口300万以上城市严格限制新建250米以上超高层建筑，不得新建500米以上超高层建筑。

　　2、各地相关部门审批80米以上住宅建筑、100米以上公共建筑建设项目时，应送当地消防救援机构征求意见，以确保当地消防救援能力相匹配。城区常住人口300万以下城市确需新建150米以上超高层建筑的，应报省级住房和城乡建设部门审查，并报住房和城乡建设部备案。城区常住人口300万以上城市确需新建250米以上超高层建筑的，省级住房和城乡建设主管部门应结合抗震、消防等专题严格论证审查，并报住房和城乡建设部备案复核。

　　3、实行超高层建筑决策责任终身制。城区常住人口300万以下城市新建150米以上超高层建筑，城区常住人口300万以上城市新建250米以上超高层建筑，应按照《重大行政决策程序暂行条例》（国务院令第713号），作为重大公共建设项目报城市党委政府审定，实行责任终身追究。

　　4、各地应严格落实政府投资有关规定，一般不得批准使用公共资金投资建设超高层建筑，严格控制城区常住人口300万以下城市国有企事业单位投资建设150米以上超高层建筑，严格控制城区常住人口300万以上城市国有企事业单位投资建设250米以上超高层建筑。

　　5、严格控制生态敏感、自然景观等重点地段的高层建筑建设，不在山边水边建设超高层建筑，不在城市通风廊道上新建超高层建筑群。不在对历史文化街区、历史地段、世界文化遗产及重要文物保护单位有影响的地方新建高层建筑，不在老城旧城的开发强度较高、人口密集、交通拥堵地段，新建超高层建筑。

　　楼市限高，不是管理层心血来潮。控制城市的人口密度，一直是中国的规划基本原则。

　　疫情之后，国家反思了城镇化政策，再次提出了重点城市人口密度过大，需要纾解。并提出了发展都市圈，实现大城市的多中心、郊区化发展。

　　国家为此还调整了之前的“城市边界”刚性原则，允许人口持续涌入的大城市，根据实际需要增加建成区面积，通过耕地补偿机制来实现基本农田的保障。

　　比如北上广深这类大城市，如果需要扩大建成区面积的时候，可以购买基本农村保护指标。比如上海必须保护的基本农田是固定的，如果将来需要增加建设用地，必须压缩上海的农田。那么上海就需要向其他省“购买”基本农田保护指标，也就是上海出钱，让其他省份“替”上海保护一部分基本农田。

　　这样做，第一可以保证全国的基本农田不减少；第二满足了大城市的建设用地增长；第三实现了对其他地区的转移支付。

　　此前有关部门曾出台文件，严格控制500米以上高楼的建设。后来赛格广场“晃动”事件后，住建部新出台的文件，对500米以上高楼不再“留活口”了，统一为“不得新建500米以上超高层建筑”。

　　城区常住人口低于300万的城市（也就是没有资格建地铁的城市），不得新建250米以上超高层建筑。这类城市要建设150米到250米之间的建筑，需要过三关：

　　第一关：作为重大公共建设项目报城市党委政府审定，实行责任终身追究。

　　第二关：当地党委政府通过之后，报省住建厅审批。

　　第三关：省住建厅审批同意后，报国家住建部备案。

　　城区常住人口超过300万的城市，要建设250米到500米之间的建筑，也要过上述三关。

　　而且不允许政府投资这类建筑，严控国企投资这类建筑。

　　这类超高建筑，还要回避很多区域：生态敏感、自然景观等重点地段，山边水边，城市通风廊道；历史文化街区、世界文化遗产及重要文物保护单位附近；老城旧城的开发强度较高、人口密集、交通拥堵地段等。

　　说实话，在中国有相当一批政府、企业和个人，有强烈的高楼情结。有钱之后，希望引人注目，搞高科技又搞不出来，建高楼就成为最容易的“炫富”、吸引眼球的手段。

　　超高建筑的造价非常高，可以达到普通建筑成本的数倍乃至10倍。

　　一般来说，超高建筑往往是写字楼、酒店或者高档公寓。但这类产品，在中国是严重过剩的。比如在北上深等城市，高档写字楼的二手售价往往连同地段、同档次二手住宅的3分之一都达不到。

　　修建超高商办性质的建筑物，在香港、纽约、伦敦还有商业价值。在中国内地的城市，商业价值会大打折扣，甚至可能砸在手里。

　　天津那栋著名的117大楼（596.5米高），就烂尾了。一个重要的原因，就是开发商没有钱了。开发商为什么没有钱了？因为整个项目卖得不好，没有人来买单。以天津当前的经济水平，支撑不了这样高成本的大楼。

　　更要命的是：大楼越高，发生火灾的时候越麻烦。

　　消防云梯和消防水柱可以达到的高度，目前仍然非常有限。超过30层的楼，很大程度上都要靠自身附带的消防设备来“自救”，一旦大楼喷淋系统出现问题，会非常麻烦。

　　所以住建部的最新文件里，有这样一句话：各地相关部门审批80米以上住宅建筑、100米以上公共建筑建设项目时，应送当地消防救援机构征求意见，以确保当地消防救援能力相匹配。

　　那么反过来我们可以这样认为：

　　随着“限高令”的实施，每个城市新增的高层建筑将越来越有限，那么消防部门专门为超高建筑增加的特殊设备，可能就没有那么及时和完备了。

　　这时候，你认为“限高令”会对哪类房子不利呢？

　　当然对超高建筑不利。

　　所以，无论你是买住宅、公寓还是写字楼，都最好不要买太高的。城市越小，高层建筑风险越大，因为成本越大。

　　一线城市、强二线城市，人口多、增长快。再怎么限制，300米左右的建筑也很常见。再加上城市财力充裕，消防设备更新会比较完善，所以你买的房子高一些问题不大。

　　但如果你在普通地级市，尤其是县城，买了100米以上的建筑会比较麻烦。

　　国家对县城的最新要求是，“县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%。县城新建住宅最高不超过18层。”

　　这意味着，县城未来消防设备配备，一定是集中对付18楼以下火灾的。可能会有几套设备，应付更高楼层。但鉴于这种高楼非常有限，设备更新、保养就可能存在问题，一旦发生火灾，风险偏大。

　　尤其是人口流失的普通三四线城市、县城，如果高层建筑空置率达到一定程度，连电梯的保养都可能成问题，更别说消防了。

　　这就好比你在西部一个小县城，买了小众豪车，一旦出了故障，你就是拖到地级市也未必能找到4S店，很可能要去省城。

　　在小地方生活，从众往往是最安全的、最方便的。无论是买房子，还是买车，都是这个道理。太另类，意味着很麻烦。

　　限购令对于大城市的都市圈，构成利好。中心城区的密度无法增加了，增量人口、增量企业只能向郊区和新区分流，有利于形成多中心发展的格局。