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发表于 2021-9-20 06:53:46
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2.关于全国固定资产投资与房地产
关于财政收支与投资的关系，关于土地出让金收支与投资的关系，前期文章中我谈到过很多次了。这里不再深谈。总体的结论是，政府财政收支一直超支，加上负债不少，因此不可能让政府投资增速持续高增长。土地出让金支出这几年也基本大于收入，因此也导致政府不可能出现超额投资。大家都没有余粮。
关于投资，我们来看一组数据（单位，亿元）：
年份 投资总额 增速% 增量
2007年 117413.91
2008年 148167.25 26.19 30753.34
2009年 194138.62 31.03 45971.37
2010年 241414.93 24.35 47276.31
2011年 301932.85 25.07 60517.92
2012年 364835 20.83 62902.15
2013年 436528 19.65 71693
2014年 502005 15.00 65477
2015年 551590 9.88 49585
2016年 596501 8.14 44911
2017年 631684 5.90 35183
2018年 635636 0.63 3952
2019年 551478 -13.24 -84158
2020年 518907 -5.91 -32571
2021年前8 346913 -8.43 -31921
这是国家统计局公布的全国城镇固定资产投资数据。增速是同比数据，没有根据CPI、PPI进行调整，根据历年的数据算出来是多少就是多少。数据表明，上一轮的投资增速高峰在2009年，年增速31.03%,低谷在2019年，增速-13.24%。今年前八个月的同比增速为-8.43%,8月单月同比增速为-10.56%。
中国经济增速为什么上不去，投资增速数据是一个很重要的大项。投资增速数据后面，特别是基建和房地产项目，背后往往是农民工。投资增速数据上不去，农民工整体收入增长就比较麻烦。农民工收入没有增长，就意味着他们的消费将受到影响。记住前面讲到农民工和流水线工人，他们是消费增量的主力。你年收入1000万，你一天照样吃三餐，衣服照样只穿一身，你一天不可能吃8餐饭，穿10身衣。底层百姓收入增加几百块钱，他们马上就会转化为消费。
所以，消费数据上不去的第二个因素，就是投资增速导致农民工收入上不去。
前面说了，投资增速上不去有如下几个因素：
第一个，政府财政收支，支出大于收入，导致政府主导的工程建设投资增速起不来。
第二个因素，去年和今年是因为输入性通胀，导致出口型企业利润形成受阻，没钱投资，导致民间投资增速起不来。
第三个因素，房地产。政府打压房地产的需要，导致房地产投资增速经常必须下滑。今年一二月增速37.38%，4月13.68%,5月后增速就降到个位数，8月单月为0.27%。
也就是三块投资增速，都遇到了问题。
那么我们要进一步问，为什么房地产投资增速上不去呢？
大的背景是中国要坚持制造业立国，解决老百姓住房焦虑，房住不炒，房地产为民生让路。这个理念非常好。在此基础上，房价再涨的可能性很小了。当房价不能持续上涨，房地产行业过去所赖以生存和发展的模式，就遇到了问题了。过去是拼命扩张，拼命负债，拼命拿地，拼命周转。但当这种模式它掏空了绝大多数城镇家庭六个荷包之后，转换发展方式就是必然。这也就意味着，房地产商出问题的历史时机，它也就到来了。
2017年到2018年，是万达；现在是恒大。都是中国最大的地产商。还有泰禾、蓝光、华夏幸福、宝能、泛海、福晟等。万达和恒大他们出问题，看似不可理解，其实是必然。而且我还要说的是，未来几年，房地产行业，将会有一批企业要死掉。
下表是全国房地产行业的整体数据，国家统计局公布的。单位为万元。
年份 销售额 增速% 投资额 占比% 差额 土地出让金 增速% 占销售比
2008年 24071 30579.82 127.04 -6508.8 9600 39.88
2009年 43995 82.77 36232 82.35 7763 14239.7 48.33 32.37
2010年 52500 19.33 48267.07 91.94 4232.93 30396 113.46 57.90
2011年 59119 12.61 61739.78 104.43 -2620.8 33477 10.14 56.63
2012年 64456 9.03 71804 111.40 -7348 28517 -14.82 44.24
2013年 81428 26.33 86013 105.63 -4585 41250 44.65 50.66
2014年 76292 -6.31 95036 124.57 -18744 42606 3.29 55.85
2015年 87281 14.40 95979 109.97 -8698 32547 -23.61 37.29
2016年 117627 34.77 102581 87.21 15046 37457 15.09 31.84
2017年 133701 13.67 109799 82.12 23902 52059 38.98 38.94
2018年 149973 12.17 120264 80.19 29709 65096 25.04 43.41
2019年 159725 6.50 132194 82.76 27531 70824 8.80 44.34
2020年 173613 8.69 141443 81.47 32170 84142 18.80 48.47
2021年前8 119047 22.80 98060 82.37 20987 41407 17.97 34.78
第二列数据为2008年以来全国房地产销售额数据，可以简单地理解为地产商的收入。2008年，全国房地产销售才2.41万亿，2020年就是17.36万亿了。第四列为房地产投资额，全国房地产每年投资的金额。08年为3.06万亿，去年为14.14万亿。这一列可以理解为房地产的直接成本支出。第五列占比，即每年房地产投资额占每年房地产销售额的比例；房地产商把钱收进来了，要赚进这么大的收入，有多大比例得投出去。比例最高是2008年，达到127.04%,也即当年房地产商每收入100块钱，但要投资出去127.04元，现金流极其紧张。然后金融危机，4万亿救了他们，2009年和2010年，这个数据都倒过来，收入大于投资支出，进账大于出账。然后2011年到2015年这五年，全国房地产行业每年都入不敷出，投资额都大于销售额。差额最大的是2014年，房地产行业入不敷出18744亿；这五年一共入不敷出41995.8亿。之后上一轮去库存，又挽救了房地产行业，2016年以来，这个数据又好了起来，连续6年为正。去年房地产行业收入大于投资支出32170亿，今年前8个月收入大于投资支出20987亿。
这个数据中的投资支出，它大致相当于房地产商每年的直接成本数据，即只是把房子建成的成本，并不是房地产商支出的全部。支出的全部还包括增值税和附加税、销售费用、管理费用、财务费用（房地产商的财务成本有时高得让人难以置信）、研发费用，还有应收账款计提（这部分往往不太大）、固定资产折旧、存货计提、已建在售计提等。
所以，别看2016年以来，房地产行业的卖房收入都大于投资金额，但实际上如果我们把整个房地产行业当成一家企业来看，整个房地产行业的现金流都很紧张。特别是当一些地产商跨界进行大笔投资之后。
第七列为历年土地出让金，第八列为它历年的增速，第九列是它占全地产行业每年销售额的比例。比例最高是2010年，57.90%,最低是16年，31.84%。中位数是43.41%；平均数是44.04%。合计起来算，这么些年来，地产商买地的钱，占历年销售收入的43.46%。因此，2008年以来，中国房地产的现金流向是，全国人民买房一共给地产商送去了134.28万亿，然后房地产商从中拿出123万亿进行房地产开发（开发成本）。房地产商这些年中，并没有挣什么钱，余额看起来有11.28万亿，但它只是毛利。房地产行业有那么多人要养，有那么多费用，还要交税，还有应收账款计提、固定资产折旧、存货计提等等。这么看来，房地产行业的高速运转，相当部分只能靠融资，靠周转。如果资金锁死，从这么些年来房地产行业的宏观数据来看，房地产行业整体就得完蛋。这个账无论你怎么算也算不过来。谁来当这个家，最终也得完蛋。
但逻辑上，整个房地产行业的财富流向，也有富者。那就是土地出让金。2008年以来，土地出让金有超额回报，从9600亿增加到2020年的84142亿，增长了8.76倍，复利增速为19.82%,跟得上巴菲特老爷子了。总量是58.36万亿，当然，它们并不全是房地产行业贡献的，还包括工业用地费用，不过总体应该不高。很多人对地方政府在土地上的收入颇有微辞，但实际上，地方政府所得也比较有限。真正受益者，是种房人，特别是城中村的拆二代。我们缺少这方面的数据，但我知道，城中村一拆迁，造千万级富翁亿万富翁成堆。这是政策红利，这个政策要是不改的话，最后普通百姓的财富，就通过房地产流向了城中村拆迁户。我估计2008年以来，这个比例至少占1/3，规模应该不下20万亿，不排除达到25万亿以上。中国地产，富了拆迁，这句话对早期被占地的农民来说是不公平的，但对后来者来说，是没有任何问题的。而且，城中村一拆迁完，往往一代年轻人也就完蛋了，吃喝嫖赌抽，五毒俱全的村民，着实不少。
除了拆迁户，房地产行业也富了借权人。关于这个不多讲，后面我们讲到恒大的案例时，大家会看到。当房地产不出事时，债权人赚得盆满钵满，因为他们是几头吃，上游吃房地产原材料供应商，特别是建筑商（建筑商贷款甚至比地产商还厉害），中游吃地产商，下游吃贷款购房人，哪个环节都是贷款大户。可一旦房地产出事，他们也得吐出不少。
所以，别看2016年以来，房地产行业的卖房收入都大于投资金额，但实际上整个房地产行业的现金流都很紧张。特别是当一些地产商跨界进行大笔投资之后。
但是在历史上，每次房地产行业快完蛋时，最后都活过来了，08年有四万亿，15年后有去库存，结果历史上越是负债的地产商越挣钱。因此，好些地产头部企业的秘诀就只有一个，那就是举债，再举债，扩张，快扩张。
地产商作为一个整体这些年来并不怎么挣钱，因为大账很清楚：
2008年以来，地产商一共销售了134.2828万亿，然后投资了122.999167万亿，其间的差额只有11.283633万亿，占销售额的比例只有8.40%，也可以理解为毛利率为8.40%。然后地产商要凭这个8.40%来运作，支付增值税、附加税、销售费用、管理费用、研发费用、财务费用，应收账款计提、固定资产折旧、存货计提、有利润得交所得税等等。
注意我这是从年度整个行业的收支来讲的，说的是整个行业，而且是从现金流的角度来理解，不是利润表的角度。
从年现金流进出的角度，房地产行业并不怎么挣钱，扩张靠四个，借款（有息负债）、压上游供应商和建筑商（无息负债），靠预售（合同负债），还有就是周转（同样的钱，一次周转挣8.40%,两次周转就是挣16.8%;所以地产商都在拼命快建快销）。其中最关键还是借款。现在贷款一卡，钱没了，投资增速就下去了。因此，房地产投资增速就受到极大的影响。
写到这里，我再深入讲一点。我前面写的是从现金流量表的角度理解的房地产行业的真实情况，地产商当年的收支。但从利润表的角度，情况则有区别。地产商拿地后，从拿地到开发完毕，到交房，基本周期得两年。因此，上表中的数据，收入数据和投资数据，收入用当年的数据，投资额（直接建房成本）用两年前的数据，那就比较接近利润表核算的情况了。我们举个例子，2020年全国房地产销售额173613亿元，我们用当年的投资金额当成成本为141443亿元，则毛利为32170亿元，这是从现金流量表的角度来看；但房地产是项目制，一个项目一个项目结算。房地产是预售制，销售回款早就回来了，但挂在账上，现在叫做合同负债，此时它不能计算收入。到交钥匙的时候计算收入。一栋楼，去年卖了80%，今年建成，今年交钥匙，那么这80%今年算收入。成本是以前支付的，同样今年算成本。明年卖出20%，明年算20%的收入，同时那20%部分的成本也明年算。这是项目结算法。地产商现在刚建的房子，一般两年后结算，因此，一般两年前的投资额，今年进行项目会计核算时才算入成本，但今年投入的钱比两年前大多了。因此，按照这个会计规则，2020年的全国房地产销售收入，减去2018年全国房地产投资120264亿元，毛利53349亿，多出21179亿；毛利率30.73%。此时地产商的利润就有了，账面上看来，地产商挣了很多钱，但自由现金流是不支持的。
这有个什么好处呢，就是刺激股价。股价起来后，公众股东是很满意的，而且财务投资者可以减持挣钱，大股东也可以减持挣钱。还有，利润有了后，股东可以分红挣钱。好处一大堆。但会给公司发展埋下隐患。
所以，地产商的利润就是这么来的，而且以项目计会不少。但如果一年又一年地看当年的房地产行业现金收支情况，则地产商的日子真的不好过，我才说这么些年，地产行业并不怎么挣钱。你的明白？
同时也正因为如此，整个房地产行业，地产商的现金流一直非常紧张。这个紧张并不是现在才开始的，2008年最紧张，2011年到2015年比现在还紧张。因为考察当年地产商的收入情况和开支情况，整个房地产行业，将当年销售额当收入，将当年房地产投资额当房建直接成本支出，则从2008年以来，房地产行业的毛利率只有8.4029%。然后还有那么多环节要开支。这揭示了房地产行业的现金流情况，只有靠融资、借债和占款，他们才能维持那么巨量的开发。
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发表于 2021-9-20 06:40:11
