刘晓博：揭秘！这些地方，楼市“凉凉”了……

lameihua

　　今天（9月15日）上午，国家统计局公布了一批8月的经济数据。

　　其中“2021年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”，向我们揭示了当前70个被重点监测城市，哪些楼市仍然比较热，哪些“凉凉”了。

　　国家统计局公布的数据不少，最关键的是二手房的情况。因为新房有限价，二手房价格更市场化一些。

　　下图是全国的情况：

　　我们需要重点分析的是“同比”，也就是跟去年8月相比，哪些城市二手房上涨比较多，哪些下跌比较多。

　　先看下跌的，一共有17个，数据整理如下：

　　跟去年同期相比，二手房价格跌幅最多的是四川南充，跌了5%。其次是黑龙江的牡丹江，跌了4.3%；第三是安徽的安庆，跌了2.8%。

　　在17个二手房价格下跌城市里，有6个“省城”——太原、长春、石家庄、呼和浩特、贵阳、哈尔滨。其中有5个是北方城市，1个是西南城市。

　　也就是说，省城里二手房同比下跌的，没有一个是东南地区的。

　　其中长春刚刚落地了购房补贴政策，岳阳是出台限跌令的城市。

　　这17个城市，就是当前楼市最冷的城市。当然，肯定还有城市比他们更冷，但没有列入统计局的70城市监测，我们无法获得准确的数据。

　　再看一下上涨的城市，一共有50多个，只取同比涨幅最大的前20名：

　　广州、北京、上海，位居二手房同比涨幅的前三。而深圳，则从前20名里消失了。

　　这意味着，最先上涨的深圳，以及紧跟着深圳上涨的上海，目前都进入了功成身退的阶段。广州和北京，同比涨幅就跑到了前面。

　　整体而言，这一轮上涨里广州、北京上涨晚于深圳上海，退潮也会略晚一些。其实广州已经开始退潮了，过两个月就可以看到明显的数据支撑。北京仍然有点补涨性质，但力量也微弱了，因为北京义务教育阶段的教师交流轮换正在全面展开，学区房价格面临巨大的不确定性。

　　此外，徐州、海口、泉州、杭州、西安、宁波、扬州，也都杀入了前十。

　　最近海南上涨了一波，所以海口、三亚都进入了榜单。海南的“政策红利”力度很大，楼市有适度反映也在情理之中。海南最近也加强了调控，所以海南继续大涨的难度比较大。

　　至于杭州、西安、宁波、南京、无锡等，也在退潮之中，过了上涨最鼎盛的时候。

　　泉州、扬州有补涨的意思。

　　长沙最近公寓大跌，但二手房涨幅不算小，说明市场也有回暖，但主要体现在住宅上。

　　再看一下统计局公布的全国整体销售数据。

　　销售额（蓝线）的同比增速，也在下滑之中。

　　具体为：1到8月，全国商品房销售额119047亿元，增长22.8%；比2019年1—8月份增长24.8%，两年平均增长11.7%。

　　两年平均增长11.7%，这个速度仍然两倍于当前GDP的增速，达到了居民消费增速（两年平均仅为1.8%）的6.5倍。

　　也就是说，对于当前的国人来说：消费，对不起，意愿不强；买房，对不起，仍然很有欲望。

　　但分地区看，新房销售情况冰火两重天：

　　1—8月份，东部地区商品房销售面积47950万平方米，同比增长18.1%；销售额69052亿元，增长27.7%。

　　中部地区商品房销售面积31698万平方米，增长20.4%；销售额23857亿元，增长25.1%。

　　西部地区商品房销售面积30458万平方米，增长10.7%；销售额22763亿元，增长11.5%。

　　东北地区商品房销售面积4088万平方米，增长1.8%；销售额3375亿元，下降0.2%。

　　看到了吗，东部和中部的销售是相当不错的，到了西部增速就明显下了一个台阶，从20%左右下降到了10%左右。

　　到了东北地区，增长就更差。销售面积只增长了1.8%，销售额反而下降了0.2%。

　　这意味着什么？

　　第一，当前楼市整体来看，增长仍然显著快于GDP和居民消费，但地区差异很大。西部楼市的热度明显不如东中部，而东北三省最冷。

　　第二，一般来说，销售额会快于销售面积的增长，因为房价在涨。只有东北三省出现了销售面积增长，而销售额反而下降。这意味着，东北房价出现了下跌。

　　所以，当前楼市中东北三省最冷，处于冬天。从城市来看，前面提到的17个城市，是纳入监控的70个城市里最冷的。

　　东北大量城市没有纳入监测，缺少权威数据。所以一定有一些东北的城市，二手房价跌幅是超过南充的。

　　最后看一下近期居民消费的情况：

　　我之前预测过：四季度的货币政策和财政政策会进一步发力，而这将成为股市走好和楼市板块轮动的基础。目前仍然维持这个判断。