路财主：“全体人民住有所居”，该如何实施？

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　　2021年8月31日下午，国务院新闻办公室举行了名为“努力实现全体人民住有所居”的新闻发布会，住房和城乡建设部的部长和两位副部长介绍了有关情况，并答记者问。

　　在发布会上，住房和城乡建设部部长王蒙徽表示：

　　中国的住房发展，取得巨大成就，建成了世界上最大的住房保障体系。2019年，城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，而农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米，我们加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，累计建设各类保障性住房和棚改安置住房8000多万套，帮助2亿多困难群众改善住房条件……

　　可惜的是，我们很多部门在汇报的时候，往往是成绩极其巨大，但硬数据模糊或缺失。

　　可以想象，要想实现“全体人民住有所居”，你至少得知道，多少人住在自己的房子里，又有多少人是没有房子而选择租房子住的，那肯定要涉及到“住房自有率（Home Ownership Rate）”这个概念。

　　根据国际通行的定义，住房自有率的意思，就是在自有产权住房的家庭户数占整个社会家庭户数的比例——要说的是，这个数据在国际上并不是什么冷僻数据，而是很多国家都会定期公布的正常经济数据，特别是欧洲和北美。

　　根据各国公布的数据，当今世界上住房自有率最高和最低的15个国家分别如下。

　　经过中国这么多年的城市房价大涨，很多人可能会有一种错觉，认为只有中国人爱买房，而外国人并不爱买房。

　　这当然是错误的，这个世界上只有买不起房的人，没有不爱买房的人——拥有自己的住房，就意味着拥有稳定的住所，这是世界上绝大多数人都需要的生活。

　　有鉴于此，有人可能又会简单认为，高住房自有率的国家都是因为房价低，而低住房自有率的国家都是因为房价太高，大家买不起。

　　这个看法当然也是错的。

　　绝大多数高住房自有率国家，房价相比其居民收入并不低，甚至可以说偏高；低住房自有率的国家或地区，固然有房价相比收入较高的如香港、韩国等，但也有很多国家的房价相比其民众收入并不高，如德国、日本、美国等。

　　那么住房自有率高低，到底和什么有关呢？

　　（一）高住房自有率国家

　　如果对历史和政治变动有所了解的话，你会发现，住房自有率最高的15个国家，除了挪威和新加坡之外，全部都是前苏联、前南斯拉夫及东欧国家。

　　以罗马尼亚为例，最近30年来，罗马尼亚差不多一直都是世界上住房自有率最高的国家，而之所以该国能拥有如此高的住房自有率，源自于苏联解体时大规模的住房私有化。

　　1990年的时候，罗马尼亚政府还拥有全国70%的公寓所有权。当1991年罗马尼亚政府开始大规模私有化的时候，为了让民众买得起房子，1套房子价格仅售10万旧列伊（Leu，罗马尼亚货币，本意为“狮子”）。苏东剧变之后，东欧各国汇率下跌，这个价格也就是一台彩电的价格，所以，很快地，几乎每个罗马尼亚家庭都买了自己的房子。

　　几乎每个家庭都是自有住房，这逐渐在罗马尼亚民众心目中形成了一个观念：

　　任何人，有一套自己的房子是理所当然的事情。

　　这种社会观念，反过来决定了罗马尼亚的房地产商业化之路。包括政府、企业和民众在内，大家都想着怎样让每个人都拥有自己的房子。政府与金融系统不断提供低利率、长期限的购房贷款，房地产开发商不断设计更容易支付、更方便购买的住房解决方案，有居住需求的年轻人也受到整个社会观念的影响：一定要买自己的房子！

　　罗马尼亚的住房自有率，就这样一直保持世界第一。

　　但是，需要说明的是，虽然住房自有率很高，但大多数罗马尼亚人的居住条件并不怎么样，很大一部分罗马尼亚的房子处于年久失修的状态，防震差，结构设计和供暖系统都有问题。早的私有化政策，导致了大多数罗马尼亚城市的房产都掌握在老一辈人手中，而大城市房价和房租都很贵，租房子也很不方便，年轻人很难在大城市居住和立足。为拥有“自己的房子”，很多年轻人不得不到老破小的小区购买房屋……

　　这种结果，让罗马尼亚年轻人不愿意生孩子，很多人甚至选择逃离罗马尼亚，这导致了罗马尼亚陷入了几十年的人口负增长。很多人都关注日本、德国、俄罗斯的人口问题，实际上，罗马尼亚才是全世界人口负增长最严重的国家！

　　20年前，罗马尼亚有2200万人口，现在只有1900万！

　　其他东欧国家，包括俄罗斯，住房自有率为什么这么高，原因基本都与罗马尼亚类似。

　　新加坡和挪威不是东欧国家，但其高住房自有率，也是一种政府规定所沿袭下来的“习惯”，加上相比房价，民众收入非常之高，高住房自有率是一种自然而言的结果。

　　这里着重说一下新加坡，因为新加坡的房地产政策对我国有很大借鉴意义。

　　1965年，新加坡被迫从马来西亚联邦独立（时任马来西亚首相东姑阿拉曼称之为“逐出”），因为地域狭小而且也没什么资源，而且从饮用水到食物供应，都受制于邻国马来西亚，小小的新加坡岛处于风雨飘摇之中，不少马来族、印度裔、华人为了避免未来可能的祸乱，开始考虑移民他国。

　　为了增加民众的国家认同感，留住各族居民，时任新加坡政府开始实施著名的“居者有其屋”计划，以“恒产”换“恒心”。

　　“居者有其屋”的核心，是“组屋”政策。

　　所谓“组屋”，是由新加坡建屋发展局承担建筑的公共房屋，建成之后，以很便宜的价格卖给普通新加坡人，最初规定月收入在1500新元以下者才可申请购买，1980年代提高到2500新元，后来又提高到3500新元……随着新加坡经济发展和人们收入的提高，这其实意味着，几乎所有新加坡人都可以申请购买组屋。

　　例如，2020年的新加坡，总人口仅569万，不到北京的1/4，但其人均GDP高达6万美元，是中国的6倍。90%以上的新加坡成年人，都拥有自己的住房，绝大部分都是组屋。

　　根据建屋发展局的规定，只有新加坡公民才有资格购买新组屋，而永久居民则只可以在二手转卖市场上购入组屋。新购入组屋的公民，必须在住满五年后才可转卖，而一个完整的家庭只能同时拥有一座政府组屋。

　　根据家庭大小不同，组屋有一房式、两房式……六房式，保证所有新加坡人正常的住宿需求。另外，为了避免组屋随着岁月流逝日渐破败，政府对年久组屋的维修非常到位，基本上保证5年一小修（外立面和室外地面），10年一大修（增加面积或改善功能），普通人居住在组屋非常舒适方便。

　　对了，如果单身人士想要购买组屋，建屋发展局有非常多苛刻的限制，这或许可算作新加坡版的“单身税”。

　　组屋政策实施多年之后，绝大部分新加坡人都已经住得很舒适，但还是有一部分低收入人群就是买不起房，或单身人士受限无法买房，那怎么办呢？

　　于是，新加坡政府近年来开始大量兴建人民组屋，但人民组屋的拥有权是政府，普通人只是以租借的方式居住，每个月必须给政府缴纳少量的房租。

　　当然，除了组屋和人民组屋之外，新加坡市场上也有大量的商品房，这些房子可以自由买卖，但其价格要比组屋高出很多，主要是供新加坡的高收入阶层以及外籍人士居住。

　　从以上分析中大家可以看出，高住房自有率的核心，就是政府的规定，逐渐在民众那里变成“习惯”，这种习惯会形成一种观念，然后基本形成“居者有其屋”的结果。

　　（二）低住房自有率国家

　　部分低住房拥有率的国家或地区，确实是因为房价太贵，例如香港、韩国这两个地方。大家都应该已经听说过其房价相比年轻人收入之离谱，而中国大城市房价为什么这么贵，大家也都知道，我们是照搬了香港的模式。

　　除了房价太贵的原因之外，我们可以谈谈瑞士模式——统计数据显示，在瑞士的主要城市如日内瓦、洛桑、苏黎世，90%的居民，都选择了租房子住。

　　瑞士是主要经济体中人均收入最高的国家，2020年人均GDP为8.7万美元，即便日内瓦、苏黎世和洛桑的房价确实很高（绝对值与北京上海接近），但相比普通瑞士人的收入，肯定还是买得起，这些城市的绝大多数居民选择租房而非买房，肯定不是因为房价太高，真实的原因在于：瑞士租房确实比买房划算，没有房子的瑞士人，也不会受到社会压力。

　　瑞士法律明显偏向于租客，比如说，房客如果在签约后发现房租明显高于往年及周边，可以在30天内向法院提出申请调低房租，如果房东终止租房合同，承租人可以出于困难的原因要求延长租约，住宅最多可以延租4年，租客还可以自由进行装修等等……

　　对租客很好，其实就意味着对房东很不友好。

　　在瑞士，如果想靠房租获得收益，本身收益就很一般，然后房产税、净财富税、州所得税、联邦所得税，几样加在一起，最高可以达到年租金收益的55%，更不用说房东还有责任定期翻新建筑外墙和附属公共空间，以及一个功能性核掩体的费用……

　　德国，是另外一个例子。

　　1970-2015年，德国的新建住房名义价格指数增加90%，扣除通胀后实际价格下跌11.3%，全球主要经济体普遍都经历过房地产泡沫的形成以及破灭，比如1991年的日本房地产泡沫、1997年的东南亚危机、2008年的美国次贷危机等，英国、法国、西班牙、爱尔兰等国也都出现过明显的房地产泡沫，而唯独德国没有出现过严重的房地产泡沫。

　　实际上，过去50年间，德国的城市房价，相比德国居民的收入，下跌了60%，现在德国人比任何时候都更容易买得起自己的房子，但德国的住房自有率却一直维持在50%左右的水平。

　　要知道，德国可是欧洲最强大的经济体，欧盟最核心成员国之一，属于发达国家的行列，而德国的高端制造也是响彻国际，这么低的房价，实在说不去过啊！

　　原因在于，自1970年代迄今，德国政府始终把房地产看作是社会福利体系的一部分，长期在社会上真正实施“房住不炒”的房地产政策。

　　德国房子供给充足，除房地产开发商开发建造满足社会各阶层需求的商品房之外，政府大力推动廉价房以及福利房建设，根据家庭人口、收入、房租给予居民房租补贴，确保每个家庭都有足够的租房支付能力——在1978年，德国已经户均1.2套住房，直到今天，86%的德国人可以享受不同额度的租房补贴，在这种情况下，德国人完全不用担心没有房子可以住。

　　更让租房者放心的是，通过法律约束，房租会保持在合理稳定的范围内，完全不用担心下个月租金会大涨。《住房租赁法》规定房租涨幅不能超过合理租金的20%，否则房东就构成违法行为，房客可以向法庭起诉；如果超过50%，就构成犯罪。

　　《民法》还规定，出租者无权将租户赶走，租房合同签订之后，房主不能随意收回住房，更不能任意涨价。租赁合同可以签订三年、五年、十年甚至无期限，即使物价出现快速增长，也不能更改合同、要求租房者增加租金，除非合同中有明确的约定。而且，一旦出现房屋需要修缮的情况，费用由房主承担。

　　保障租客权利的同时，对那些想靠炒房和房租生活的房东，德国也一点儿不客气。对房子的投机炒作，或者开发商获取暴利，政府直接会征收高额税收：在住房交易中，若未满10年出售，需缴纳25%的资本利得税；开发商制定的房价超过合理房价的20%，购房者就可以向法庭起诉；如果超过50%，就定性为“获取暴利”，开发商将面临高额罚款和最高三年徒刑的严厉惩罚。

　　另一方面，土地私有制之下，对于居民自建住房，德国政府从法律层面予以支持。除了缴纳极少的土地交易税外，不需要额外缴纳房产税和其他税费，而且，地方政府也会特意把土地分块形式拍卖给无房或多子女的家庭，价格比从私人购买更为经济，买到土地后，居民可以通过和建筑商洽谈，建起完全属于自己的住房。

　　另外，德国是联邦制国家，政府不可能选择将房地产经济作为“支柱产业”，也无法做到集中发展某些“核心城市”，所以也就无法把全国、全地区的资源集中到某一两个城市身上，从而让一两个城市获得超常规发展，造成更大的区域经济不平衡，让各城市的“住房自有率”出现巨大差异。

　　所以，从1970年到2015年，持续45年的“房住不炒”政策，让德国的房价持续保持在居民收入可负担得起的水平，再加上德国在租客权利保护方面下了大功夫，德国的住房自有率，于是一直都在世界上维持低位。

　　除了瑞士、德国之外，美国、日本现阶段房价相比其居民收入并不高，也都有这种特征。

　　（三）中国是个什么情况？

　　从罗马尼亚、新加坡、香港、瑞士、德国的例子可以清晰看出，住房自有率的高低，大多数情况下与房价高低关系不大。

　　作为一种最典型的“不可贸易资产”，各国的住房自有率的高低，很大程度上完全取决于政府对待房子的态度，以及由政府的法规所延伸出来的观念、习惯和企业做法。

　　大家不妨猜一猜，我们中国的自有住房率有多高？

　　权威而定期公布的调查数据是没有的，不过，一些调查机构曾给出过笼统的数据。

　　2012年的时候，西南财经大学和中国人民银行共同发布了一份《中国家庭金融调查报告》，报告称目前中国自有住房拥有率高达89.68%，远超世界60%左右的水平（美国为65%，英国为70%，日本为60%），处于世界前列。

　　此后不久，浙江大学不动产投资研究中心、清华大学媒介调查实验室与《小康》杂志，联合发布了一份中国40个城市的住房拥有率报告，其中涉及4个一线城市、2个直辖市、26个省会城市和8个重点城市。

　　根据这份调查，在40个城市的住房拥有率排名中，长沙位居榜首，而广州、北京、深圳和上海四个一线城市排名最后四位，其中，北京以70.7%的比率排名倒数第三。重庆以80.2%排名11位。而其余调查城市的居民拥有住房比率均在70%至80%之间。

　　这份数据，整体上与各大城市居民的切身感受比较接近。

　　最新的一份调查数据，是2020年中国人民银行调查统计司的城镇居民家庭资产负债报告，结果显示：

　　城镇居民家庭住房拥有率为96%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。

　　按照这份调查数据，中国是世界上自有住房率最高的国家，城镇居民户均1.5套住房，农村居民也住得比城市居民更宽敞，“全体人民住有所居”，我们其实早已实现了，根本不用额外再开这个新闻发布会了。

　　这些相关数据公布之后，有人说，中国人民银行的这份调查报告，很大概率上是“自有住房居民”调查报告——其实是不用的，所谓“国际通行指标”，如果不符合“中国特色”，那只需要悄悄换一下概念就行了。

　　根据恒大研究院副院长夏磊的说法，国际住房自有率的计算方式，是居住在自有产权的家庭户数/全部家庭户数，而中国，则是按照自有（私有）住宅建筑面积/实有住宅建筑面积计算。也就是说，只要房子建好了卖出去（甚至没建好，预售的也算），就算是“自有住房”了。与国际上的那个数据相比较，一是中国按建筑面积算，二是把所有本地无房但在外地（比方在农村老家有房子）的也全部纳入计算，中国的住房自有率可不一下子就上去了吗？

　　不过，客观诚实地说，因为传统习惯，再加上中国城市基本都将住房与户籍管理挂钩，按照国际通行算法，中国的真实住房自有率应该也不会太低。可惜的是，一直没有权威机构连续调查并定期公布，所以我们也不知道这个数据是多少，根据有人估计，大约70%左右。

　　要是这样的话，“全体人民住有所居”，显然还有很大的努力空间。

　　（四）该如何实施“全体人民住有所居”？

　　中国作为一个超大型国家，无论人口规模还是经济发展特征，还有地域的广博性和复杂性，都不是香港、新加坡、瑞士，甚至是罗马尼亚和德国这种国家可比，所以中国的“住有所居”，肯定和以上国家都不一样。

　　从1998年到2017年，整体而言，中国刻意挑选了“香港模式”进行学习，由此导致了如今的大城市超高房价。但正如住建部部长在新闻发布会上的讲话指出，中国也在保障房方面做了大量的努力，再加上强制将房地产和户籍制度绑定，结婚生子求学，都得跟这个挂钩，由此造成的结果是——虽然中国目前大城市的房价超高，但中国的住房自有率也并不低。

　　也就是说，从住房自有率数据和结果上看，现在中国变成了一个香港和罗马尼亚的混合物，房价完全与最发达国家接轨，住房自有率上看起来却像转轨国家，真正手握大量房产，基本都是老一代的那些与政府有关的而占到分房、买房红利的人，还有就是一大批炒房者和嗅到时代脉搏的聪明人。

　　这当然不是国家所追求的目标。

　　要知道，我们的目标是“共同富裕”，“全体人民住有所居”，只是共同富裕的一个体现而已。

　　根据央行对城镇居民资产负债情况的调查，当前中国城镇居民，户均1.5套住房，从房子的供应端来说，中国住房整体紧缺的时代显然已经成为过去时。接下来，真正实施“房住不炒”政策，让供应和需求更好地匹配，才是我们的选择。

　　实际上，就在前天的新闻发布会上，住建部副部长倪虹提了一个说法：

　　“建立人、房、地、钱四位一体的联动新机制，因城施策，因地制宜，坚持从实际出发，不搞‘一刀切’。同时，建立了监测预警和评价考核新机制，常态化开展月度监测、季度评价、年度考核，加强房地产市场监管，整治房地产市场秩序。”

　　这其实就是对2017年以来，中国房地产调控手段的总结：

　　人——更准确地识别合理购房群体和租房群体的需求，放宽户籍标准，同时堵住各种假离婚、假人才、假小微企业贷款等口子；

　　房——除社会上的商品房之外，增加保障住房供给，明确限购套数，提高二套、三套的购买门槛，限价、限购、限售等；

　　地——对于土地拍卖价格进行管控，稳定面粉价格，人口净流入较多的城市加大土地供给；

　　钱——这包含了两层意思，一是对房地产开发商的信贷进行甄别和严控，而是对购房者贷款进行差别化管理。

　　如果观察具体的要求，大家可能会发现，中国目前在实施、以及将来有可能会实施的房地产政策，在新加坡和德国的房地产发展模式里都出现过，只不过换了一个马甲。

　　例如，增加保障住房供给，管控土地拍卖价格，对购房者进行甄别，提高二套以上购买门槛，就是在向新加坡的组屋学习，而对房地产开发商的信贷进行甄别和严控，同时对二手房交易收取更重的税收，鼓励购买新房，在大城市开展公租房、共有产权房试点，其实就是向德国学习，打击房地产市场投机，努力完善租房市场……

　　在前天的新闻发布会上，住建部还特意提到了解决年轻人住房困难问题的“五项制度，六项政策”，强调了保障性租赁住房建设：

　　“建筑面积一般不超过70平米的小户型为主，租金低于同地段、同品质的市场租赁住房租金，就是小户型、低租金”……“赋予城市人民政府更多的自主权，可以利用农村集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋等来建设，采取新建、改建、改造、租赁补贴等多种方式、多种渠道筹集房源”。

　　因为中国区域经济发展的巨大不平衡性，所谓的“因城施策，因地制宜”，说白了，就是明确告诉大家，中国接下来房地产政策，将根据针对不同收入人群，实施如下两种模式：

　　1）人口持续流入、住房紧张的一线和二线城市，尽量按照德国模式，加强租赁市场建设，加快保障性租赁住房建设，保障租房权利，以补助租房者为主；

　　2）除一线城市和二线城市之外，实施新加坡组屋模式，政策以帮助大多数居民拥有自己的住房为目标，尽量提高住房自有率，以此体现中国制度的“优越性”。

　　所以，当前以及未来相当长一段时期内中国房地产政策的导向，大概率会是香港+新加坡+德国的模式。