刘晓博：5%！楼市“涨停板”来了？

lameihua

　　政府对房屋租金调控的时代，要来了！

　　今天（8月31日），住建部在官网上发布了“关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知”。在这份文件里，明确提出：城市住房租金年度涨幅不超过5%。

　　或许有读者会问：政府能干预市场租金吗？这样做是否合理，是否有调控工具？住建部说的“城市住房租金年度涨幅不超过5%”，指的是地方政府有定价权的公租房吧。

　　其实不然，我们不妨看一下文件的全文：

　　确保住房租赁市场供需平稳。不短时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区，防止出现住房租赁市场供需失衡加剧新市民、低收入困难群众租房困难。注重稳步实施城中村改造，完善公共服务和基础设施，改善公共环境，消除安全隐患，同步做好保障性租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，城市住房租金年度涨幅不超过5%。

　　在文件的原文里，的确提到了“保障性租赁住房”，但租金年涨幅不超过5%，显然超越了保障性租赁住房的范围，指的是全社会的租金水平。

　　值得注意的是，今年8月初深圳市人大常委会发布了“关于《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》”。在这份地方立法中，明确写道：

　　市住房建设部门应当依法规范租赁市场秩序，建立房屋租赁参考价格制度，引导房屋租赁当事人合理定价，对租金水平进行合理调控。

　　也就是说，深圳已经通过立法的方式，赋予了当地住建局“建立房屋租赁参考价格制度”，目标是“对租金水平进行合理调控”。

　　在2021年2月8日之前，大家一般认为：政府对楼市的限价只限于新房，一般不会、不应该干预二手房的价格。

　　但深圳在2月8日公布了官方的“二手房成交参考价”，给全市3595个小区都确定了参考价，并要求中介只能公开发布这个价格，而不能发布卖方叫价和实际成交价。

　　以至于在深圳出现了“二手房水果暗语报价”事件（见下图）。不过，玩小聪明的中介最后还是被处罚了。

　　深圳还进一步要求银行，必须按照二手房成交参考价来评估房屋，发放贷款。

　　由于官方的“二手房成交参考价”显著低于市场价，这实际上提高了二手房的首付比例。最终，把桀骜不驯的深圳彻底压住了。

　　随后，杭州、成都、西安等多个城市学习深圳，也公布了热点片区的“二手房成交参考价”。

　　至此，政府不会、也不宜干预二手房价格的观念，被彻底打破了。

　　住房是商品，但同时也是生活必需品、民生用品，在这一点上类似柴米油盐。当房价涨幅过高，相当一批、甚至是大部分市民不满意的时候，政府就有理由干预，而且必须干预。

　　房租是同样的道理。

　　当然，政府不会像干预新房价格、公租房租金一样，来干预二手价和市场化的租金。但可以使用调控工具，来引导、调控它。

　　事实上，德国就是干预市场租金的，比如德国政府在2015年公布了“租金价格控制计划”，限制房租涨幅。德国的《民法典》《租金额度规定法》《出租权利修改法案》等，都对维护承租人合法权益进行保护。如果房东涨价过快，会涉嫌违法。

　　一个信奉市场至上的资本主义国家，都可以大大方方地干预市场租金，中国当然更可以。

　　深圳利用地方立法权，已经授予了当地政府干预、引导租金的权力，这开了一个重要的先河。如果未来房价、房租继续嚣张，国家层面也一定会立法，最终给房租上涨“套上笼头”。

　　比如将来国家可以硬性规定，房租每年涨幅不能超过5%。并给出不同小区、不同情况（比如是否带家具、家电）的租金梯度。而且所有的租约必须在政府备案，每套房子的历史价格都有记录。到那时，你不按照规定的价格出租房租，是不可能的。

　　一旦被举报，可能会惹大麻烦。

　　想想看，当年国家是怎样打击投机倒把的，最近又是怎样治理“学科培训”的（有的地方动员了扫黄打黑办，开通了举报热线）。

　　或许有房东会说，我不租了，还不行？

　　恐怕是不行的，到时候或许会有空置税。而且未来检测一套房子是否空置，手段一定会比较丰富。

　　当然，我们更希望看到的是，政府多用引导的方式，而不是强制的方式。比如多建公租房、廉租房，尽量用柔性的方式引导市场化的房租走“慢牛行情”。

　　那么，“城市住房租金年度涨幅不超过5%”会不会最终成为一个重要标杆，一成不变？

　　也未必。5%是一个重要参考，各地还要根据自己的情况来调整。总之，让房价、房租略微跑输大家的平均收入增长，是比较合理的。

　　或许有读者会问：现在买房子，房贷年利率超过5%，甚至超过6%。自有的商品房出租，年回报率往往不到2%，如果每年租金涨幅再不能超过5%，那房子还有投资价值吗？

　　静态的看，价值是在降低。

　　但问题是，居民多余的钱又能去哪里？去股市，你恐怕连本金都要亏掉。适当买点房子，即便回报率低一些，如果选对了城市、片区，大概率还是能抵御通胀的。即便不能完全抵御通胀，也可以在很大程度上为你保值。

　　对于普通人来说，拿着现金是最危险的。因为你会乱投资，而在金融市场里亏钱，是连渣渣都留不下的。在楼市里，至少还能留下一套房子。

　　也就是说，楼市未必是好的投资选择，但一定不是最坏的。