刘晓博：大跌7%，还会发生什么……

lameihua

　　证监会表态要“坚决出清伪私募”，万科A股大跌7%。

　　在这两个题目之间犹豫了一个小时之后，我决定写后一个题目。

　　私募距离普通人有点远，基本上是有钱人的游戏。而房地产跟大家关系更密切，即便是穷人也能买得起1手万科。

　　万科是地产龙头，以讲政治、稳健、有前瞻能力著称。虽然偶尔也会成为舆论的“靶心”，但已算是地产圈里的“好孩子”了。

　　但是，今天万科却大跌了7%。导火索是中期业绩下降。

　　昨天（8月29日）晚上，万科公布了2021年中报。主要数据如下：

　　1、2021 年 1-6 月，万科实现营业收入 1671.1 亿元，同比增长 14.2%。其中房地产开发业务结算收入 1443.3 亿元，占比 86.36%。

　　2、归属于上市公司股东的净利润 110.5 亿元，同比下降 11.7%。这是自2008年以来万科第一次发生半年度净利润下滑的情况。

　　3、2021年中期每股收益0.95元人民币，同比下降14.08%。

　　4、净资产收益率4.98% ，同比减少了1.41个百分点。房地产开发业务的利润率同比减少5.6个百分点至18.01%。

　　今天（8月30日）上午，万科举行了中期业绩说明会。

　　万科总裁、首席执行官祝九胜表示，上半年业绩下滑主要是三个原因：第一，销售规模的增长有限；第二，开发业务毛利率下降较快，其中地价占比在不断升高，这会逐步体现到以后的结算收入和结算利润上；第三，是转型业务带来的影响，转型效果要体现出来还需要时间。

　　受业绩消息的影响，万科A股今天收于19.43元，跌幅达到了7.03%；万科的H股下跌了6.95%。

　　上图：万科A股周线图。

　　在万科的拖累下，整个地产板块下跌了1.86%，位居跌幅板块前列。

　　万科大跌，到底意味着什么？房地产这个行业将走向何方？

　　首先我们应该明确一点，半年每股业绩0.95元，这个业绩不算差。一般来说，房企下半年业绩会超过上半年，所以我们有理由相信，全年万科每股利润可以达到2元以上。

　　按照2块钱计算，今天收盘价为19.43元，万科当前的市盈率在9.7倍左右。这个市盈率不算高。

　　万科每股净资产目前为19.1元，基本上跟股价一样的水平。市净率1倍左右，也比较低。

　　虽然估值不高，但万科仍然遭遇了沉重抛盘，大跌了7%。这是因为，万科的中报传递了一个重要信息：中国房地产行业整体的利润率在走低，而这种态势才刚刚开始，什么时候结束还不知道。

　　根据中报，万科房地产开发业务的利润率同比减少5.6个百分点至18.01%。

　　为什么减少？主要原因是新房限价。

　　也就是说，房企已经失去了新房的定价权——自己生产的产品，自己没有定价权。定价权收归了当地政府，备案价需要各地政府来审批。你申报高了，就无法通过。

　　但土拍的玩法，直到最近几天才有新变化——严控溢价率。之前对溢价率的控制不严格，很多开发商之前仍然在积极拿地。

　　地价高了，成本上升了，但新房售价被控制住了。那么在房价里，地价的占比上升了。

　　所以就出现了一个说法——房企正在变成代建商，利润正在“制造业化”。

　　万科的半年报，证实了这个说法。

　　房企的业绩有滞后性，因为国家允许预售，而实际计算业绩要等到新房交付。万科今年上半年的业绩，反映的其实是1年前、甚至更早的销售情况。

　　至于今年上半年的销售数据，则是：合同销售面积 2191.7 万平方米，同比增长5.5%；合同销售金额 3544.3 亿元，同比增长10.6%。

　　万科总裁祝九胜今天表示：“我们全年毛利率的压力还在。整个行业毛利下降是看得到的，我认为整个行业能够回到平均回报水平，但企业个体差异就看谁的精细管理做得好、服务做得好，那么回报水平就会高一点。”

　　股市炒的是预期。房地产行业的预期不好，利润率仍然会继续下降，所以接着跌。

　　市场会长期低迷下去吗？

　　当然不会，因为经济是有周期的，房地产也有明显的周期。

　　尤其是义务教育阶段的制度发生变化之后，对楼市的影响非常大。没错，我说的是“大学区制+教师交流轮岗”。

　　这种制度很难一个城市单兵推进，至少在一个省及区域内要统一进行，因为高考是“省内竞争”的。

　　而“大学区制+教师交流轮岗”，意味着每套房子里的“学区溢价”都进入了不确定时期。这会进一步降低二手房交易的活跃度，让市场变冷。

　　二手房全面转冷，会最终影响到新房市场。即便新房有限价，有价格倒挂，最终也会慢慢降温，出现库存全面上升的局面。

　　到那时，情况就会变得完全不同。

　　但有一点是肯定的：楼市调控下，开发商的利润率将趋势性降低，规模小、管理差、激进的开发商将先倒掉。

　　也就是说，房地产行业将进入淘汰赛阶段。这对于万科这种比较稳健的、管理水平偏高的企业，显然是有利的。

　　展望未来，从开发商的角度看：市场集中度会进一步提高，头部房企的影响力将上升，国有房企（比如中海、保利）、国有控股的混合所有制房企（比如万科）影响力将逐步增大。

　　房企业绩分化进一步加大，很多中小房企特别是债务率偏低的房企，将出现“猝死”性下滑，迅速沦落甚至被迫退出。

　　尤其是随着“现房销售”比重的提升，没有足够的资金实力，是玩不起房地产的。

　　整个房地产行业的利润率的确会“制造业化”，因为限价、限贷等行政手段，一定会长期存在。开发商再也回不到当年纵横捭阖、呼风唤雨的“挣快钱”的时代了。

　　但地产股板块，却不可能永无翻身之日。中国有句老话——否极泰来，股市尤其如此。风险是涨出来的，机会是跌出来的。

　　万科、招行、平安，过去1年来被称为“股市三傻”，它们代表了地产、银行、保险三个“易跌难涨”的板块。但你要知道，不涨是阶段性的，不是永远的。市场往往在不经意间，就完成了转换。

　　未来1年内，传统蓝筹股——也就是过去1年来没有怎么涨的板块，在经历了进一步探底、筑底之后，或将迎来新的“估值修复”的机会。只是时间上，有很大的不确定性。

　　楼市，我的最新建议是：如果你不是刚需，而是投资。那么，除了有显著价格倒挂的新盘外，一般不建议买，而建议观望。主要原因是，学区房制度发生了巨大的变化，大多数城市尚未对“大学区制+教师交流轮岗制”表态。

　　等等看，或者是最稳妥的。