刘晓博：力度空前！楼市调控又出大招……

lameihua

　　今天（8月29日），楼市再传大消息：深圳今年“第二批集中供应”的22宗住宅用地，重出江湖。

　　但值得注意的是，深圳土地出让的规则出现了重大调整，向市场传递了重要信号。

　　深圳今年的第二批集中供地出让，原定是在8月9日推出的。但到了8月6日晚上，这次出让被叫停了。

　　深圳突然叫停土地出让，引起了不少议论，一度有消息说：撤回的原因是民营房企拿地意愿低迷。但这个消息，一直未获证实。

　　很快，大家就发现事情不对了。因为不仅仅深圳中止了最近一期的“土地集中出让”，其他城市也纷纷跟进。

　　明确发布公告暂停土地出让的有7个城市，分别是深圳、上海、天津、青岛、长沙、福州、济南；事实上暂停或者延期的是北京、广州、南京和宁波。

　　而被要求采用集中出让方式供应住宅用地的城市，一共是22个。11个城市叫停或者延期，占了正好一半。

　　这说明，其中必然有大事发生。

　　今天，深圳叫停的22宗住宅用地“重出江湖”，根据深圳市规划和自然资源局的说法，主要有以下5大变化：

　　一是调整竞买人资质条件和准入要求，健全市场准入机制。本批次用地竞买申请人须具有房地产开发资质（联合竞买的，联合各方均应具有房地产开发资质）；同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买，参与竞买企业应提交相关证明材料及承诺函，同一企业及其控股的各个公司，参与本批次用地竞买最多可竞得3宗用地（含联合竞买）。

　　二是地块溢价率上限统一由45%调整为15%，达到溢价率上限后，南山T403-0401宗地、龙华A916-0572宗地（2宗全年期自持租赁住房用地）直接采用摇号方式确定竞得人，其余用地采用“竞自持租赁住房+摇号”方式确定竞得人（最高不超过该宗地普通商品住房面积的40%）。

　　三是进一步下调住房销售限价。本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等，安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%不等。

　　四是严格落实购地资金审查机制，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。

　　五是强化企业信用约束。竞买人的开发资质、购地资金、企业关联性等必须符合出让公告要求，并对土地购置资金来源、竞买人关联性进行事先承诺，对是否参与现场摇号进行确认。审查发现竞买（得）人不符合竞买准入条件或不践诺的，将采取取消其竞买（得）资格、没收竞买保证金、1年内禁止该企业参加深圳市国有建设用地竞买活动并向社会公开等相关惩戒措施。

　　也就是说：深圳一度叫停第二次住宅用地的集中出让，主要原因不是什么“开发商拿地意愿不足”，而是修改完善了土拍规则，降低了溢价率和未来的“住房销售限价”，并对开发商的资质、资金有了更多细致的要求。

　　至于其他10个叫停或者暂缓新一轮住宅用地集中出让的城市，也会在修改规则之后，陆续重启出让。到时候，我们可以看到更多的案例。

　　这次深圳“叫停——修改方案——重启”，至少给市场传递了如下重要信号：

　　1、如果说前一段时间，国家调控楼市的重点在于“稳房价”，未来则将在“稳地价”上全面发力。

　　对于房价来说，地价是至关重要的因素，这好比是面包和面粉的关系。如果遏制不住地价，想控制房价是比较困难的。

　　有一段时间，调控主要在限价上发力，希望通过倒逼的方式稳定地价。但没有想到，一些开发商仍然如飞蛾扑火一样，敢于高价拿地，地价并未能稳住。比如惠州有严格的限价，但地价屡创新高，最后被住建部约谈。

　　开发商为何这样生猛？说到底，他们还是赌，赌房地产周期重来，央行再次放水。实在不行，就像以前那样跟地方政府协商退回部分地价款，或者偷工减料，降低住宅品质。总之，他们觉得自己高价拿地之后，还有很多腾挪的空间。

　　于是国家改变策略，修改了土拍规则。不是简单的“谁出价高谁得”，引入了摇号、评标等环节。比如在杭州，达到溢价上限、自持上限、政策住房上限之后，就比拼开发商申报的建筑品质，比拼开发商的财务指标，防止开发商未来偷工减料或者烂尾。

　　深圳这次出让主要试点摇号方式，大幅压低了溢价率。这对于稳地价意义重大。

　　2、严格落实购地资金审查制度，把没有钱又想拿地的开发商挤出市场，避免后期出现风险或者扰乱市场秩序。

　　三道红线的指标，以及年销售额，还有开发商的资质、信用等因素，将在土地出让中越来越重要。财务状况不好，信用不好，有违规记录的房企，就很难拿到土地。

　　有些城市甚至设置了“进入本地市场年限、信用积分”的门槛。如果开发商在这个城市从来没有开发过项目，是不能拿热点土地的，只能先从冷门土地入手，做几年本地生意，被确认信用比较好，才能参加热点土地的出让。

　　未来，开发商对自己的信用必须越来越重视。如果你有不良记录，比如烂尾，建筑质量不好，那么将没有什么市场机会可以获得。

　　3、从深圳“本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等”来看，此前房价涨幅过高的城市，需要回吐部分涨幅。这显示了国家调控房价的坚定决心。

　　在热点城市，有些“有关系”的开发商，在限价的背景下，往往通过“推迟拿预售证”来对付调控。在他们看来，政府一定会允许房价每年涨上百分几，我只要推迟一年，就可以享受这个涨幅。推迟两年，就可以享受两次这种涨幅。

　　所以，很多楼盘拖延到了现楼，也不准备卖。

　　现在好了，以深圳为代表的土地出让规则是：你拖后一年，等来的不是限价上浮百分之几，而是“下调3%-9.2%”（相比上次出让方案）。如果跟去年相比，可能是零涨幅，甚至略有下降。如果算上企业的财务成本，拖延销售的房企会出现亏损。

　　比如深圳前海桂湾地块普通商品房毛坯均价从9.9万/㎡调整到9.2万/㎡，降价7000元。这个价格跟2020年相比，肯定没有涨。

　　4、此次土地出让的溢价率从45%压缩到了15%，而整体限价压缩比例为2.8%-9.2%。房企拿到土地之后的获利空间，有所提升。这有利于提升房企拿地的积极性，保障建筑的质量。

　　那么问题来了：未来楼市还有投资价值吗？房子现在还能买吗？

　　从最近土拍新规、学区房新规（比如北京的教师交流轮换制度）看，楼市的确面临比较大的变局。

　　但有一点是肯定的：有显著人口增量的、高级别的城市（及其核心都市圈），配套比较好的住宅，仍然有长线价值。但短期看，的确充满了不确定性。

　　在大城市、好地段，有明显价格倒挂的新盘（住宅），仍然可以打新。二手房要分两种情况：如果原来一对一的学位不好，而旁边的学位比较优良，未来一旦实行大学区，对这类房子可能构成利好，这种二手房可以买。反过来，享受“一对一”顶级学区的二手住宅，现在风险极大，要回避。

　　如果是投资，而且自有资金不太充裕，又无法打新或者“很难打新”，那么对于买二手房要慎重。

　　我个人估计，未来至少“直辖市+计划单列市+省会城市”，基本上都会搞大学区制的，也很有可能都跟北京一样落实“义务教育阶段教师全面交流轮换制度”。

　　一旦省会城市都实施“义务教育阶段教师全面交流轮换制度”，普通地级市、县级市也应该会落实，因为教育是一盘棋，有高考在，大家的“玩法”必须一致。到那时，房价会进入全面重构期。