刘晓博：七大异常！楼市正在触底？

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　　最近两天，楼市最引人注目的消息是：“限跌令”在湖南岳阳重出江湖了。

　　所谓“限跌令”，就是限制新建商品房的实际销售价格，宣布成交价不得低于备案价的“百分之XX”。

　　根据岳阳市住建局最新发布的《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》，当地对中心城区（包括岳阳楼区、岳阳经济技术开发区、南湖新区、城陵矶新港区）新建商品住房销售实施价格备案。新建商品住房销售价格备案后，商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%，否则商品房网上签约备案系统提示无法签订商品房网上签约买卖合同。新建商品住房销售价格备案后，开发企业确需重新调整备案价格，6个月后方可申请调整。

　　也就是说，开发商在房屋的备案价确定之后，最多只能打85折。如果降价幅度太猛，就属于违规。

　　“限跌令”不是岳阳的首创，这种“玩法”早就出现了。在最近几年的每一轮下跌中，往往会有“限跌令”的新闻爆出。比如在2019年11月，安徽马鞍山市就曾出台“限跌令”，规定实际销售价格不能低于备案价超过10%。也就是说，最多打9折。

　　其实，这就是商品房限价的另外一面。

　　对于商品房限价，大家往往理解为“限制涨幅”，其实同样会“限制跌幅”。

　　为什么连“跌幅”都要管？这是因为跌多了，同样会给地方政府带来很大的麻烦。

　　第一个麻烦，是出现维稳事件。一个楼盘前期购买的业主，突然发现2期或者3期降价了，一定会闹。每到这个时候，地方政府就需要出来“擦屁股”，非常麻烦。

　　第二个麻烦，是下跌会出现连锁反应。如果控制不住，会影响下一步的土地出让，并可能最终拖累经济增长。事实上，岳阳是湖南省上半年名义GDP增速最慢的地级市。

　　根据财政部公布的数据，今年上半年全国卖地收入3.44万亿，全部归地方使用。而地方的“一般预算收入+政府性基金收入”为9.96万亿。

　　也就是说，仅仅卖地收入就占地方政府总收入（不含转移支付）的34.5%。如果算上房地产带来的税收，地方政府财力的40%以上跟土地、房屋有关。

　　所以，楼市对地方政府非常重要。

　　上图是上半年岳阳市的GDP详情，可以看出房地产业的增加值占了全部GDP的7.4%。此外，房地产的增速（7.5%）慢于整个GDP的增速（10.5%），属于拖后腿的产业。

　　那么问题来了：最近楼市一系列异常现象，是否意味着房地产见底了呢？

　　这些异常现象至少有7点。

　　第一点，“限跌令”重出江湖。

　　第二点，是我上次文章里说的，重要文件在阐述未来5年重点立法的时候，没有提及房地产税（点击查看）。

　　第三点，房地产股在持续阴跌了1年、相当一批股票被腰斩之后，最近出现了比较强劲的反弹。

　　第四点，相当一批名列TOP30的房企出现了财务问题，甚至遭遇了股债双杀，或者被三大评级机构持续下调评级 。

　　第五点，部分城市开始有比较低调的、调控松动的迹象。

　　第六点，部分城市的土拍遇阻，被迫中止。有消息说是因为参与拍卖的企业数量太少，需要撤回拍卖文件、重新设定条件。

　　第七点，央行在时隔14个月后，于7月15日再次全面降准。虽然部分降准资金被MLF到期抵消了一些，但毕竟重启了全面降准，而且年内可能还会有一次降准。

　　以上7大异常现象，是否意味着房地产触底了？

　　我的看法是，市场的确到了一个比较敏感的时候。未来一段时间，对楼市的打压力度或许会轻一些，节奏慢一些。

　　这就好比车速太快了，司机会松开油门，让车滑行一段，不再继续踩油门。但这跟把车掉过头、往回开，不是一个概念。

　　媒体在分析楼市的时候，往往会情不自禁地落入“大城市陷阱”——以少数大城市、热点城市的情况，来判断全国的情况。因为主流媒体都在大城市，记者、编辑也生活在大城市，他们往往认为自己看到的情况，就是全国的情况。

　　我在写这篇文章之前，花了一点时间，把2019年一季度至今的央行货币政策执行报告翻了一遍，把其中公布的“个人住房贷款加权平均利率”（一般是每个季度的最后一个月）数据整理了出来，绘制了下面这幅图：

　　我原来以为，全国的“个人住房贷款加权平均利率”在过去2年里一定有较大幅度的波动，因为其间经历过疫情爆发、楼市过热的完整周期 。

　　结果发现，真正的房贷利率（就是央行公布的“个人住房贷款加权平均利率”）波动幅度并不大，一直在5.34%和5.68%之间运行。

　　近两年来，房贷利率的最低点没有出现在2020年6月，而是2020年12月。

　　最近两个季度，房贷利率其实只反弹了0.08个百分点。

　　但如果你看媒体，尤其是自媒体的报道，感觉房贷利率已经涨得天翻地覆了！

　　“全国房地产开发投资增速”和“全国商品房销售额增速”，这两个指标才是最重要的。通过他们，我们可以更精准地判断楼市调控是否见底。

　　上图是国家统计局公布的，全国房地产开发投资增速。今年1到6月，同比增长15.0%；比2019年1—6月份增长17.2%，两年平均增长8.2%。

　　要特别注意两年平均增速，目前是8.2%，仍然显著超过经济增长目标6%，所以市场还有一些继续降温的空间。

　　上图是国家统计局公布的，商品房（新房）销售面积和销售额，其中销售额（蓝线）最重要。

　　今年上半年，全国商品房销售额92931亿元，增长38.9%；比2019年1—6月份增长31.4%，两年平均增长14.7%。

　　也就是说，房地产最重要的指标——全国新房销售额的两年平均增速，仍然高达14.7%，远远高于经济增长目标。

　　所以，从投资和成交看，楼市尚未见底。只不过，成交额带有滞后性，需要等7月数据发布之后，才能做更准确的判断。

　　如果新房销售额的两年平均增速回落到10%以内，特别是9%以内，则可能意味着市场见底了（政策底）。到那时，房地产投资的增速（两年平均）可能会跌破6%，政策的拐点一定会出现。

　　但这不意味着，目前阶段房地产调控政策不自我修正。最近4个大城市中止土拍，撤回文件重新来过，就是一种修正。

　　此外，官方对于头部房企的援助，估计也会更主动一些。