时晨晨：一切早已注定！医疗和教育已被锤死 何时轮到高房价？

lameihua

　　医疗、教育接连被锤，国内的形势真的变了！

　　而这一切，早已注定。

　　前两年，最重磅的行业利空消息是什么？医疗领域里面的带量采购。

　　先从仿制药入手，然后扩大到医疗耗材，除了真正的创新药之外，医疗全领域都难逃一劫。

　　结果就是，相关的药品和医疗耗材价格斩到脚脖子，跌幅都高达90%及以上，相关的医药和医疗类上市公司股价跌幅也高达80%以上。

　　今年，最重磅的行业利空消息是什么？校外培训被锤死，整个行业遭遇灭顶之灾。

　　标志就是，7月24日，中央办、国务院发布了《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》。

　　结果就是，新东方、好未来、学大教育、昂立教育等等上市公司股价暴跌，不少公司股价较高位已经下跌90%。

　　行业遭遇灭顶之灾，70万校外培训机构将转行，1000万校外培训机构老师面临下岗。

　　中国人头上有三座大山，住房、医疗、教育，后两个已经被锤死，何时轮到高房价呢？

　　01

　　校外培训整个行业被锤死之后，很多人猛然发现，原来一切早已注定。

　　在这一系列书籍里面，蕴含着丰富的信息。

　　根据电子书的统计：

　　第一卷，207页，54页中出现了“教育”，约1/4页面中提到了教育；

　　第二卷，542页，78页中出现了“教育”，14%的页面中提到了教育；

　　第三卷，427页，142页中出现了“教育”，1/3的页面中提到了教育。

　　今天校外培训的一系列问题，其实早就存在，而今天采取的一系列措施，也早已经命中注定。

　　房子呢？大家关注的住房问题呢？

　　在电子书中的出现的频率相对较低，第一卷207页，12页中出现了“房”这个关键字；第二卷542页，15页出现了“房”这个关键字；第三卷427页，33页出现了“房”这个关键字。

　　第一卷内容是2014年及以前的主要著作，第二卷内容是2014年8月18日至2017年9月29日期间的重要著作，第三卷内容是2017年10月18日至2020年1月13日期间的主要著作。

　　所以，我们看到一个规律是，随着时间推移，高层领导对住房问题越来越关注。

　　高层对住房是怎么看的呢？

　　看一下2013年的口径：住房保障，是……、实现……，是促进社会公平正义、保证人民群众共享改革发展成果的必然要求。

　　住房问题既是民生问题，……，关系全局，关系……和谐稳定。

　　从这些口径来看，领导对于房子的重视，已经上升到相当高的高度了。

　　真正影响房地产的还是2016年12月份的口径，“房住不炒”。

　　要求有两个，一个是建立住房制度和长效机制，一个是抑制房地产泡沫，防止大起，也要防止大落。

　　从那时候开始，我国就掀起了一轮又一轮的调控措施。

　　关键问题是，我国对房地产的调控，似乎没有医疗和教育领域来得立竿见影，调控之后部分城市的房价仍然大涨了几波。

　　为什么会出现这种现象？领导讲话不好使了？

　　我们要明确一点，从难度和复杂程度上看，房地产比医疗和教育难多了。

　　1、房地产调控的目标就很难达到。

　　对比一下，打击校外培训和医药降价，目标很清晰，一个劲儿的往下打就行了，不需要过多考虑其他问题，往下打的越多越好。

　　所以，我们可以在网上看到，我们的医药谈判代表的“灵魂砍价”，直接砍到医药公司的负责人跪地求饶。

　　但是，房地产调控的目标的度就难拿捏了，既要防止大起，也要防止大落。

　　这就导致大家在认知上出现一些分歧，究竟降价多少算大落，涨价多少算大起，以至于会出现一些看起来很奇葩行为。

　　比如，开发商敢降价，就会被约谈。

　　如果房地产调控的目标只有一个，降价，那么调控也会立马有效果。可惜，不是。

　　2、医疗和教育，跟房地产的性质还不一样。

　　对于普通民众来说，医疗和教育就是纯粹的成本，纯粹的费用，即便再有钱，谁也不希望他们的价格越高越好。

　　但是房子就不一样了，不仅是居民的成本，还是居民的资产。有房一族，就希望房价越高越好，有钱人就希望买更多的房子。

　　而且，医疗和教育的金额，占居民中的比重跟房子不一样，医疗和教育顶多只是房子的1/10，所以可以放心的处理它们。

　　房子的问题，还涉及到金融风险，社会经济稳定等等。

　　所以，监管还不敢对房价下死手，一棍子全打死，也不符合监管要求。

　　3、涉及到的利益主体也不一样，积极性也不一样。

　　医疗费用高，校外培训利润高，钱都让谁赚走了？这个领域里的民营企业。

　　各级政府有捞到好处么？当然也有，比如税收，产业等等，但是没有捞到大笔的直接利益。

　　但是房地产不一样。社科院在2018年的时候发布了一份名为《房地产蓝皮书》的报告，其中明确指出2017年土地价格与房价比值达到了0.68。

　　也就是，1万元的房价，其中的土地成本就占到了6800元。

　　地价占房价的比例接近70%，卖房收入，大头都让地方政府拿走了。

　　打击医疗和校外培训，是打击别人的利益，而打击房地产是打击地方政府自己的利益，从积极性上就不一样。

　　02

　　房地产调控，领导的话究竟有没有效果？当然有。

　　看一下房企股价在资本市场上的表现就清楚了，龙头股万科A的股价已经下跌了30%，一路向下都不带拐弯的。

　　但是，房价上没有得到明显反应呢？因为现在在“治本”，房价只是“标”，只是结果，结果来的有些慢。

　　关于房价问题的分析，大多数从货币政策、人口结构、经济增长等问题入手，实际上这些分析在逻辑上都难以自洽。

　　跳出这些教科书上的框框，实际上决定房价的唯一核心因素就是：住房制度。

　　有什么样的政策和制度，就有什么样的房地产市场运行结果，住房制度是深植于一国房地产市场的基因密码。

　　这个逻辑也是我们之前一直强调的，中短期内，政治决定经济。

　　住房制度影响房价，这是西方国家的实践。

　　看一个统计数据：1970-2017年，德国名义房价指数仅上涨2.3倍、年均增速只有1.8%。

　　对比一下，同期英国、法国、美国分别上涨52.8、16.1和12.5倍，年均增速分别高达8.8%、6.1%和5.5%。

　　德国和英法美房地产发展的不同，根本原因就是住房制度不同，包括土地制度、住房金融制度、房地产税收制度、住房保障制度和住房租赁制度等等。

　　过去，我们的房地产是什么模式？就是香港模式。

　　长期搞土地饥饿营销，没有保障性住房，租房租赁市场也不发达，结果就是房地产市场过度繁荣，房价泡沫急剧膨胀。

　　当下，我们的房地产调控，就是在改变住房制度，抛弃香港那一套。

　　1、土地制度改变。地方政府不会再像以前那样开心的卖地皮了。

　　6月份，多部委联合发布文件，将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入等四项政府非税收入，全部划转给税务部门负责征收。七个地方试点，其他城市自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。

　　2月底，集中供地的消息传出，引发了业内好一阵热议。4月份开始，各地的集中供地正式拉开序幕。

　　此外还有，开发商拿地需要用自有资金，不能借钱拿地；被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%……

　　这些都说明一个方向：土地制度正在慢慢改变。

　　2、住房金融。从鼓励加杠杆，到限制加杠杆。

　　2020年8月，住建部、央行在京召开房地产企业座谈会，为控制房地产企业有息债务增长，设置“三道红线”。

　　2020年最后一天，央行、银保监会发布了关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知，从2021年1月1日起已经开始实施。

　　对于绝大多数中小银行来讲，房地产贷款占比上限不超过22.5％，个人住房贷款不超过17.5％。

　　再联系现在的情况，二手房基本停贷等等消息，我们也都会有一个感受：

　　住房金融制度正在改变，无论是开发商，还是个人房贷，都将发生趋势性改变。

　　3、房产税制度。

　　这个说的太多，直接说观点，一定会出。

　　4、住房保障和房屋租赁制度，正在大规模建设，下发的文件有《关于加快发展保障性租赁住房的意见》等等。

　　北京、广州、上海、厦门等等城市也都纷纷表态，要极大保障性租房和租赁住房的供给。

　　一切跟这个方向相违背，都会得到修正。接下来的监管重锤可能会落到中介头上。

　　中介费只是开始，独家房源，统一合同，监管备案，价格登记红线等等都会受到监管。

　　03

　　再回到“领导讲话，对房价管用不管用？”上。

　　之所以现在还有些城市房价过热，比如西安等等，就是因为底层制度的改变，这次治的是“本”，对房价的影响没有出现立竿见影的效果，但是最终一定会显现出来。

　　核心问题是，时间需要多久？

　　我们看一下德国的简单历史。

　　1950年-1965年，德国政府主导下，大力建房子，出现房子供给高峰期。1965年修改《住房补贴法》，1971年，联邦德国政府出台第一部《住房解约保护法》等等。

　　这些基本上确定了德国的房地产制度，再到最终影响德国的房价，前前后后大概用了小20年的时间。

　　再看一下我国现实情况和文件内容。

　　加上现在的存量，中国户均1.1套房子。从总量上看，我国现存的房子完全够住，每年维持更新就行了。

　　问题出现在结构上，有些人房子很多，有些人没有房子。

　　针对这个结构性问题，有两个解决办法，一个是继续新增供给。

　　住建部给出的目标是，今年10月底前，应确定“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施，制定年度建设计划，并向社会公布。

　　在“十四五”期间，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。

　　这个数据怎么解读呢？

　　虽然新加坡公租房占了80%，但是考虑到我国目前户均1.1套，我感觉公租房占30%以上应该是够了，差不多能极大缓解住房的结构性问题。

　　另一个是，高效利用存量住房。

　　二手房市场直接卡死，想贷款没有，想高价卖，不行，有政府指导价，逼着存量房向长期租赁的方向走。

　　所以，我的结论就是，十四五期间内，房价将会出现显著的变化，房价的预期将会得到彻底扭转。

　　到2035年，大都市圈基本上成型，房子将会彻底退出舞台中央。

　　针对个体来说，人口涌入，房子结构性短缺城市，仍然是投资标的；而人口流出的城市，房价将会一文不值。

　　领导的话，还是要听的。一切都早已注定，房子的故事也一样。

　　但是，房子毕竟不是医疗和教育，不能一下子锤爆，这个后果谁都承担不起。唯有温水煮青蛙，时间换空间。