阳光城[000671]：品质为本，阳光城的稳健之道

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　　在地产行业，有一个生动的比喻。过去的30年是一场百米短跑，未来的10年是一场马拉松长跑。

　　未来的地产行业，是什么样子？从政策导向和行业风向看，房地产回归服务业是必然，构建以品质为中心、以服务为中心的发展逻辑，将是未来10年的核心竞争力所在。

　　顺着这个思路，知名房企阳光城的经营表现可圈可点。

　　一方面，阳光城大力降杠杆，2020年实现“三道红线”由橙档降至黄档，绿档指日可待。另一方面，阳光城死磕品质，围绕全新住宅产品战略“绿色智慧家”，将布局全国100多座城市，成为行业品质标杆。

　　无论是降杠杆，还是高品质，阳光城的布局，都是着眼于未来10年而做出的最适合选择。

　　在房地产行业上半场，对于很多企业来说，降杠杆等于放弃高速度，高品质也是讨人嫌的辛苦活。

　　然而，在阳光城身上，我们看到其在降杠杆的同时，又打造高品质，发展业绩却没有被拖累，主要业绩指标依旧在稳步增长。核心原因在于，做大规模已经不再是房企的生存之道，但品质却成为消费者的刚需。

　　高品质产生高溢价，高溢价形成高销售。阳光城与监管政策相向而行，与行业大势高度契合，让市场看到未来行业该有的样子，也为自身创造了巨大发展空间。

　　提前降杠杆，阳光城稳发展

　　最近几年，“房住不炒”成为行业主基调，监管“三道红线”出台，地产行业持续高压。由于降杠杆不及时，一些小房企陷入经营困境，甚至濒临破产，头部房企也出现船大难掉头的现象。

　　在面临政策调控时，位居头部房企的阳光城，却相当从容。早在2017年，阳光城便开始了控负债、调结构的财务指标优化之路，走在大多数房企前列。

　　未雨绸缪，不临渴而掘井，这是一种战略前瞻。从实际情况来看，阳光城降杠杆成果显著。2020年，阳光城不仅实现“三道红线”由橙档降至黄档，还为优化至绿档奠定良好基础。

　　比照“三道红线”的政策标准，可以直观地看到阳光城的财务稳健程度。

　　标准一，监管划定的安全区是“净负债率小于100%”。2020年末，阳光城的净负债率是94.90%，同比下降43.04个百分点，满足政策标准。

　　标准二，监管要求“现金短债比大于1”。阳光城的数据是1.53，远超1倍的监管要求。即使现金中扣除受限资金以及预售监管资金，阳光城的现金短债比也达到了1.06倍，仍满足监管目标。

　　标准三，监管要求“剔除预收款后的资产负债率小于70%”。阳光城的数据是79.1%，距离达标也仅一步之遥。

　　根据中金公司统计的数据，阳光城的财务端数据在持续改善。一季度末，阳光城净负债率93%，较2020年末下降2%；现金短债比1.7，较2020年末上升0.2，剔除预收款后的资产负债率78% ，降低1%。

　　鉴于阳光城财务端的稳健，中金公司维持其“跑赢行业”的评级，长江证券给予阳光城“买入”评级。

　　杠杆降了，阳光城的发展没有因此降速。2020年，阳光城实现营收822亿元，同比增长34.60%；归母净利润52亿，同比增长29.85%。销售端实现“双千亿”，销售金额2180亿，销售面积1529万平方米。

　　基于良好的基本面，阳光城在2020年还成功引入战投泰康。值得注意的是，阳光城是房地产下半场唯一一家成功引入险资战投的房企，且战投入股比例高达13%。

　　引入战投后，阳光城制定了未来10年的规划，其中，最近5年的目标是，成为安全经营有竞争力的骨干房企，利润规模持续稳健增长，财务指标健康，“三道红线”全部达标。

　　过去几年，阳光城成功实现了“降杠杆、稳增长”，深层原因是其在高品质产品上的匠心打造。未来几年，“降杠杆、稳增长”仍是阳光城的发展目标，高品质产品是其实现目标的底气和信心。

　　品质树标杆，阳光城见未来

　　房地产过去30年，房企们习惯了加杠杆猛跑。在房价上涨周期，楼市繁荣却混乱，“房子是用来住的”被忽略了，消费者花了大价钱，买一个并不称心的商品。

　　最近几年，房地产回归服务业的声音越来越大，从卖方市场转向买方市场，真正视顾客为上帝。房地产下半场，构建以品质为中心、以服务为中心的发展逻辑，成为行业共识。

　　发展理念转变的同时，也需要负责任的头部房企，去创新去做示范，引领行业，从高增长走向高质量，中国的房地产才会迎来下一个春天。纵观市场，阳光城就是一家高品质标杆房企。

　　在工程质量上，阳光城推广采用“352”建造体系，从源头上杜绝质量瑕疵；同时，实施“6+1”品质提升行动，围绕外立面、精装修等、园林景观、机电、地下室、门窗及结构安全等大小点全面提升工程品质。

　　设计方面，阳光城在“湾”字系精品城市公馆、“府”字系官邸大宅、“悦”字系顶级城市豪宅为主的三大系列产品线之外，会根据各城市的地域属性、历史脉络、风土人情，因地制宜地更新迭代。

　　比如，阳光城打造的滇池半山、龙里望乡、上海滨江悦、南京文澜府、杭州檀悦、京兆府、溪山悦、佛山绿岛湖等系列产品，独特而富有文化底蕴。

　　2020年，阳光城优秀获奖项目158个，同比翻倍。建造和设计前端匠心打造，后端的交付也就自然而然。2020年，阳光城交付套数超过10万套，交付量超过以往总和。

　　为了让消费者获得良好交付体验，阳光城成立了“集团10万+交付工作组”，通过全天候无死角服务、全员客服交付等方式，确保在交付过程中实现产品与人、人与人之间的有效连接，并实现交付后的后续服务保障。

　　现在，“高品质”已经成为阳光城的标签，也将是其未来价值创造的利器。阳光城的高品质，有深厚的技术和经验积淀。最近几年，阳光城围绕“绿色智慧家”的战略，不断升级产品力。

　　2018年，阳光城推出“绿色智慧家”，整个体系涵盖“空气、水、健康、舒适、精神、健身、节能环保”七大层面的健康指标，引导消费者重视品质住宅。2020年，阳光城联合清华大学，将“绿色智慧家”迭代到2.0，涵盖十大指标，囊括产品、硬件配套、物业服务的方方面面。

　　“绿色智慧家”体系下的产品，极具竞争力。比如“佛山半岛”，销售价格、销售流量、客户评价等都比竞品更具优势，成为当地标杆。

　　最近两年，“绿色智慧家”项目也在快速落地，在2020年末，65个项目已经落地，总建筑面积超过1000万平方米。目前，“绿色智慧家”项目有近90个。根据规划，“绿色智慧家”将在全国100座城市落地，打造超500个精品项目。

　　纵观商业史，那些基业长青的企业，均是将品质作为核心竞争力，从而具备长久的生命力。地产下半场，行业发展的逻辑，就是降杠杆的同时，并找到自己的核心竞争力。

　　显然，阳光城已经做到了，自身高质量发展，也带领行业走上了一条阳光大道。（德林社）