刘晓博：这3个大城市，买房可暂缓……

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　　中国楼市最具投资价值的，无疑是四大一线城市——北京、上海、深圳和广州。

　　站在当前的时间点上，有三个城市买房（主要是指二手房）不用急了，它们是：深圳、上海、和广州。

　　其中最不用急的是深圳，其次是上海和广州。至于北京，情况稍微有点不一样，如果有合适的盘，还是可以立即上车的。

　　对于深圳、上海和广州来说，又分两种情况：打新和买二手房。

　　如果是“打新”，新房价格如果明显低于周边二手房，而且片区、配套不算差，那么深圳、上海、广州还是值得马上买的。

　　二手房方面，无论是片区、配套有多好，你都可以先观察半年再说。

　　而且越是片区好、配套好的二手房，由于前期涨幅偏大，未来半年降价的概率反而还高一些。

　　为什么会有这样的判断？下面是我的分析。

　　疫情之后，房价第一个飙升的城市，是深圳。跟2015年到2017年那一波一样，深圳又是领头羊。

　　深圳屡次充当“带头大哥”的根本原因是两个：第一，供应量明显偏少；第二，常住人口自有住房率非常低。

　　飙升之后，深圳先后有两轮新政。

　　第一轮是在2020年7月15日以及稍后，主要动作是大幅减少了“房票供应量”，一个标准的3口之家（有深圳户籍的），此前如果把夫妻双方的父母户口都迁到深圳，理论上可以拥有7张房票。715之后，4张老人的房票彻底、永远的没有了，孩子的那张要年满18岁并缴满3年社保才能获得。

　　此外，通过离婚等方式获得房票的路子，也被堵上了大半。而且深圳住宅还有3年限购，5年内转让加了税（超过5年才能减免增值税），而且恢复了豪宅线（750万总价的房子，算豪宅）。

　　到了今年2月8日，深圳又创造出了“二手房官方成交参考价”，并一下子在全市3000多个小区全面实施。这相当于全面提高了二手房的首付比例，而且压制了房价上涨的预期。

　　上图是深圳去年4月以来的二手房成交量走势，可以看出到今年6月已经下滑到了每月2575套，连上海的9分之一都没有。成交量的极度萎缩，意味着市场热度降低到了冰点。

　　新盘方面，在深圳比较热的西部，比如光明、宝安，也开始出现未能日光的盘。

　　我的判断是：在715新政3周年之前，深圳楼市大概率是平稳的。未来的新一波行情，只能等那些攒够3年社保的“新深圳人”重新杀回来了。

　　所以，如果你想在深圳打新，有条件精挑细选的时代正在到来。类似海德园这样的“大众情人盘”，买到手的几率还是非常低的；其他的盘，买到的几率在上升。

　　如果买二手房，就不用急了，可以先看半年再说。除非未来央行降息了，否则不用急。如果LPR降息（正式降息），但深圳房贷加点提升，等于抵消了降息的利好，那么也暂时不用急着买。

　　再看上海。

　　上图是上海二手房成交量走势，6月达到了2.79万套，相比深圳的2575套多了很多。

　　更重要的是，上海二手房成交量仍然在相对高位，没有降温的趋势。为什么我也建议暂时不急着买了呢？

　　原因很简单，最近上海连续出台了两大措施：第一，封堵了直系亲属之间赠送住宅的漏洞，要求被赠送的人也要符合限购条件；此外，赠送的住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数。第二，是房贷利率有所提高。

　　之前上海住宅赠送比较宽松，比如你名下的房子要送给父母，可以直接过户，哪怕你父母没有上海户口，也没有上海社保，完全没有上海购房资格。这样，一个3口之家，理论上至少多了4张房票——孩子的爷爷奶奶、姥姥姥爷，可以每人受赠1套。当然，上海房价很高，能这样搞的必须是有钱人。

　　但这毕竟是一个重要漏洞，现在封堵了，等于减少了房票。

　　另外，上海楼市加息了。根据央行上海总部的通知，从7月24日开始，上海首套房贷利率将从4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%。

　　上图是第三方机构整理的，2021年6月主要城市的房贷利率。可以看出，即便是上调之后，上海仍然是比较低的。

　　但在一线城市里，此次上海房贷加息之后，首套和二套房都超过了深圳，二套房利率也超过了广州。

　　另外，在今年年初上海将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。相当于给二手房加了税。

　　上述措施将产生叠加效应，上海二手房市场下半年将有所降温，最终可能导致价格的松动。

　　当然，变数跟深圳一样：就是未来央行会不会正式降息，如果正式降息，而房贷利率也跟着下调，那么市场会提前回暖的。

　　四季度末到明年1季度初，不排除央行会正式降息。到时候要看5年期利率是否降低，或者降低之后的“加点”会不会提升。

　　再看广州。

　　广州楼市的松动，是从2019年开始的。当时大湾区在全国率先松动了楼市，原因我之前讲过：中美贸易战和香港风波，形成了双重叠加效应，对广东影响最大。

　　广州陆续放松了几个限购区域的人才购房，比如南沙、黄埔、白云、花都等，南沙松动之后造成深圳人大量涌入，一度占了新盘成交的一半。黄埔房价的飙升，也跟人才购房有密切关系。

　　吃了顿饱饭之后，广州跟随深圳、东莞也收紧了楼市。只不过，广州的措施没有深圳那样刚性，但也有一些实质性的招数：比如二手房增值税“征免年限从2年提高至5年”，还多次给房贷加息，按照媒体的说法加了三轮。

　　数据显示，6月份广州一二手房成交量都出现了明显下降。其中一手住宅网签成交8552套，同比下降12.75%。二手住宅方面，6月共网签7794宗，环比下降25.94%。（数据下降叠加了疫情的因素）

　　我对广州市场的判断是：整体上会跟随深圳降温，但未必会降低到深圳那样冷的程度，因为广州还要提防重庆的GDP超过自己。

　　下半年广州市场整体会比上半年偏冷，而重庆情况会好一些。重庆市场回暖比较晚，估计下半年房地产对GDP的贡献会比广州高。

　　北京的情况，跟深圳、上海、广州完全不同。

　　北京从2017年春节之后，对楼市进行了比较严厉的打压，市场横盘时间比较久，当然也造成了北京最近两年增长的乏力，财政上的偏紧。

　　上年上半年，北京楼市开始回暖。新房成交约30297套，逼近2019年全年成交总量（35598套），已完成去年的62%，并创下2014年以来成交量最高的“上半年”。

　　北京的二手房市场，被媒体称为“入夏”。今年上半年二手房网签110182套，创下了近五年来的新高。

　　从板块轮动的角度看，北京回暖可以带动京津冀市场回暖，有利于这个片区稳增长。这个片区，过去两年只有唐山明显涨过一波，其他城市都“饿着”呢。

　　当然，同样“饿着”的还有山东、河南，尤其是济南、青岛、郑州这三个大城市。济南最近局部有所回暖，接下来应该轮到青岛、郑州等城市。当然，还有太原。

　　跟深圳上海比，北京房价有点偏低了，显然有补涨的需要。否则，人才和企业将回流北京，这不利于北京纾解非首都功能。

　　所以，目前最应该买入的一线城市是北京，而不是深圳上海和广州。当然，这里说的是二手房，而不是限价的新房。

　　从长远看，四大一线城市的不动产仍然是中国最有价值的，尤其是片区好、配套好的住宅，可以长线持有。在北上广深，你可以换筹，但不应该空仓，也不鼓励做短线，博“短差”。