刘晓博：大溃败！地产股，还有他们的“诺亚方舟”……

lameihua

　　7月26日。这个星期一是黑色的。

　　到中午收市，上证指数大跌了77.27点，跌幅达到了2.18%。这个跌幅如果维持到收市，将是3月8日以来最大的。

　　上图是跌幅最大的行业板块，酿酒、医疗保健位居前两名，房地产板块名列第7。而房地产板块的好兄弟，或者说“最大赞助人”保险行业，跌幅第四（很多保险公司重仓房地产）。

　　酿酒和医疗保健，是过去1年多涨幅偏大的板块，泡沫比较多，跌幅大一些是可以理解的。

　　保险板块则是两个利空：除了重仓的房地产行业受到深度调控之外，还有近期的水灾和台风，理赔金额会比较大。

　　房地产股的下跌，则跟上周的楼市调控最新动向有直接关系。

　　1、7月22日，全国“加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议”召开。会议提出了，“要高度重视房地产工作中的新情况新问题”，“城市政府要切实落实主体责任，不断完善和用好政策工具箱”。

　　还提出：要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。要持续规范房地产市场秩序，切实管好中介等市场机构，坚决查处市场乱象。

　　这意味着，对房企的“三道红线”管理不会放松，而且未来土地竞拍规则也会优化，房企拿地的资金也会被“穿透式”审查。对于很多债务率偏高的房企，当然是“坏消息”。

　　2、7月23日，住建部等8部门印发了“关于持续整治规范房地产市场秩序的通知 ”，要求重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题。力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。

　　治理的重点包括：房地产开发企业违法违规开工建设；未按施工图设计文件开发建设；未按房屋买卖合同约定如期交付；房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题突出；未按完整居住社区建设标准建设配套设施。

　　还包括：发布虚假违法房地产广告，发布虚假房源信息；捂盘惜售，囤积房源；挪用交易监管资金；套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房；协助购房人非法规避房屋交易税费；违规收取预付款、“茶水费”等费用，变相涨价；利用不公平格式条款侵害消费者权益；捆绑销售车位、储藏室；捏造、散布不实信息，扰乱市场秩序等等。

　　这对于房企来说，又是一道重要的“紧箍咒”，一旦开“念”，必将“头痛欲裂”。

　　与此同时，上海、绍兴、杭州也都加码调控。

　　比如上海终于封堵了楼市最大的漏洞——直系亲属之间赠送住宅可以突破限购。这个漏洞的存在意味着，如果你在上海安家，夫妻双方加上一个成年子女，理论上可以获得3张房票。但孩子的爷爷奶奶、姥姥姥爷即便户口、社保都不在上海，但可以通过赠送方式把房子放在他们名下，这样一个3口之家最多可以在上海买7套房子！

　　此外，上海的房贷利率一度是全国最低的，甚至破例允许突破LPR的基准利率。别问我为什么，反正上海一直是这样的。这次适当提高了房贷利率，但在全国大城市仍然是偏低的。

　　不管怎么说，中国楼市的最大的市场——长三角正在全面收紧楼市调控。再加上此前大湾区收紧调控，对于很多房企来说下半年收成可能会受到明显的影响，除非真的实现板块轮动，华北、中部、东北、西北尚未启动的城市，能接过“接力棒”来。

　　其实市场最担心的，不是房企下半年的业绩，而是房企的资金链。

　　如果你熟悉房企的财务，就会知道：今年下半年即便业绩非常差，差到不可思议，也不会影响房企2021年的业绩。因为房企计算业绩，是按照交房的时间节点算的。所以，2021年的营收和2021年的销售额完全不是一回事，今年的营收是去年的销售。而今年下半年的销售，会影响明年下半年或者更晚一点的业绩。

　　但如果销售回款不好，现金流受到影响是立竿见影的，尤其是会影响到“三道红线”，和房企融资。

　　上图是截至今年中午A股里的房地产板块走势，其中万科大跌了5.7%，跌破了22元，创出了近期新低。（下图）

　　在香港上市的地产股，也出现了显著的跌幅。

　　不过更引人注目的是：对于房企来说，其热衷分拆上市的物业管理板块，出现了更大的跌幅。

　　比如碧桂园服务跌了14.57%，恒大物业跌了9%，融创服务跌了14.9%（见下图），中海物业跌了9.88%，金科服务跌了10.41%，彩生活跌了6.23%。

　　那么：房地产的物业服务板块，在分拆上市之后一度受到市场的追捧，给出的估值远远高于地产股。为什么突然间，这个板块就“不香”了呢？

　　一个重要的原因是：房企的物业服务，本来空间就不大。资本市场当初预期太高（甚至认为是互联网概念），后来发现很难实现。

　　比如一家房企，可能管理了数千万平方米的房子，几十万户，上百万人。看起来，这些购房者是房企的“铁杆客户”，可以做很多增值服务，比如卖菜、儿童老人托管、家政、二手房交易，甚至销售金融产品。

　　但操作起来，完全不是那么回事。物业卖生鲜食品，能竞争得过叮咚买菜或者盒马鲜生吗？你的流量达不到，生鲜程度就会打折扣，利润率就会下降，最终很难维持。你想通过物业公司的APP销售金融产品，且不说有没有执照，允许不允许，人家客户还不愿意通过你来买呢。

　　有时候，很多流量是无法相互转化的。比如当年一些名片管理类的APP，用户动辄上亿，但想开发增值服务，搞社交什么的，大家根本不认。再比如支付宝，一度想搞社交，这就好比你家有个钱库，朋友来访的时候，你会带着朋友到钱库里聊天吗？

　　所以名片管理类的APP，随着大家不再使用名片，正在淡出市场，当年的流量未能有效转化。支付宝的社交梦，至今也未能实现。

　　同样的，关于物业公司有望转型为零售电商，甚至孵化出金融产品销售平台的幻想，也仅仅是幻想而已。

　　物业公司还出现了一个上市魔咒：由于资本市场预期比较高，上市之后要给股东、投资者回报，反而拖累物业服务水平下降。说白了，只能通过克扣最铁杆的客户，来满足资本市场的幻想。

　　最后，上市反而沦为物业公司提高服务水准的累赘。

　　对于房企来说：分拆物业公司上市的游戏，已经玩到了极致，而这类企业的资产或者商业模式到底是怎么回事，市场也逐步看穿。未来价值回归是必然的。

　　当物业公司被资本市场冷落的时候，对于房企来说，又一条逃生之门被关上了。未来可以做的，只剩下老老实实的经营，通过加强管理来创造“管理红利”了。

　　别总想着挣大钱、挣快钱了。这个行业最需要踏踏实实的时代，到来了。

　　四季度，或许会有地产股“估值修复”的机会。但仅仅是修复，很难翻身了。

　　最后对今天大跌，谈谈我的看法。大盘之所以破位，跟教育培训和房地产两大板块上周末遭遇利空有关，其中对K12课外培训的打击是毁灭性的，我之前多次在“刘晓博说财经”公众号分析过，这里不再赘述。

　　大盘下跌的根本原因，是经济下行压力日渐明显。央行货币政策只有“微宽松”，降准释放的资金相当一部分又被MLF到期抵消了。未来，货币政策需要更加发力，才能有效撑住经济。