刘晓博：广东人不喜欢买房子？！发生了什么

lameihua

　　看了这个标题，很多朋友会大吃一惊：什么，广东人不喜欢买房子？你瞎说吧！

　　我没有瞎说。

　　如果看全部“常住人口”而不仅仅看户籍人口的话，那么在全国范围内，广东人的买房意愿只能排在31个省市自治区的第15名。

　　这个数据来自“克而瑞研究中心”，它日前发布了一篇题为《人口“最年轻”的广东，人均购房面积仅排全国15位！》的研究报告。

　　报告计算了2020年内地31个省市自治区人均购买“商品住宅面积”，然后搞了一个排行榜，结果如下：

　　看到了吗？广东1.26亿常住人口，2020年人均只购买了1.03平方米的“商品住宅”，不仅比不上江苏、浙江，还比不上宁夏、广西。

　　是广东房价太贵吗？显然不是，深圳广州虽然比较贵，但广东大部分城市房价并不高。统计数据显示，2020年广东全省商品住宅（新房）平均销售单价是1.53万元/平方米，显著低于浙江全省的均价1.76万元/平方米，比江苏省的均价1.3万元/平方米也没有多出很多。

　　对此，“克而瑞研究中心”的解释是：劳动密集型产业快速发展，集聚了大量中低学历流动人口。高企的房价与低收入水平难以匹配，因此抑制这部分人群留在广东的意愿，他们的居住需求往往通过租房来实现。

　　那么：这个数据可靠吗？“克而瑞研究中心”给出的解释合理吗？

　　下面谈谈我的看法。

　　首先需要告诉大家的是：这个数据是可靠的，而且我还有进一步的数据。

　　上图是2020年，31个省市区的“政府性基金收入”排名（最后一栏）。一般预算收入（主要是税收）和“政府性基金收入”加起来，就是地方政府的全口径财政收入（国企收入可以忽略）。

　　而“政府性基金收入”基本上就是卖地收入（还有少量的发债收入，历年转入的结余收入），可以看出1.26亿总人口的广东，卖地收入低于8000多万人口的江苏，也低于6000多万人口的浙江，只比山东稍多一点。

　　这说明广东人买房意愿低，影响到了卖地收入。

　　下面再看一下主要城市过去三年半（2018年、2019年、2020年和2021年上半年），人均卖地收入：

　　杭州名列第一，南京名列第二，两个城市遥遥领先。

　　人均卖地收入最多的10个城市，5个都是长三角的。珠三角这边只有珠海、广州、佛山进入前十。但珠海卖地收入的总量非常小，广佛排名比较靠后。

　　至于广东过去10年的第一增长中心——深圳都市圈的三剑客深圳、东莞和惠州，人均卖地收入都在全国29名之外。

　　长期关注我专栏的人，应该记得我之前多次讲过：广东是经济发达地区里，政府从土地上拿钱最少的省份，因此广东的营商成本偏低，人均住房成本偏低，未来可能更有竞争力。

　　为什么我会有上述观点，因为我早就注意到了广东人购买商品住宅的意愿不高。

　　之所以会出现这种现象，原因不是广东人口素质低、打工者集中，而是广东有大量的小产权房、城中村。所以，克尔瑞研究中心恰恰颠倒了因果。

　　或者说广东把集体土地入市做到了极致，有大量的天然廉租房！来广东谋生的人不用急于买房子。

　　上图是2016年1月18日的深圳特区报A4版，新闻标题赫然写着，在深圳“37万栋违建栖息着737万人”。

　　记者写道——“记者从市规划国土委及市查违办获悉这样一组权威数据：截至2014年底，全市违法建筑37.3万栋共4.28亿平方米建筑面积。”

　　后来，媒体还告诉我们：深圳的小产权房、城中村、违法建筑和工业区宿舍提供的住房大约有900多万套（间）。

　　而深圳一共有接近1100万套（间）住房，其中只有200万套是“红本商品房”。

　　如果你从广州的北部开车，穿越广州、东莞到深圳，可以看到农民抢建的各类住房密密麻麻，绵延不断。这些房子让珠三角看起来没有长三角美丽、舒朗，但却提供了海量的“天然廉租房”。

　　广州、东莞、佛山到底还有多少违建、小产权房等住房，一直没有公布。但这三个城市面积更大，尤其广州相当于3.5个深圳。我们有理由相信，广州、东莞、佛山的类似住房加起来，至少能达到深圳的2到3倍。

　　第七次人口普查显示，广东在过去10年常住人口暴增了2171万人，几乎相当于浙江、江苏、山东三省人口增长量的总和。广东的人口增量，几乎占了全国人口增长量的三分之一，由此可见广东吸纳人口的强大。

　　广东吸纳人口能力之所以这样强，跟巨量的小产权房、城中村住房有很大的关系。

　　有这些低成本的房子，再加上广东经济充满活力，就业机会多，于是人民用脚投票，纷纷选择广东。到了广东之后，反正有低成本的城中村、违法建筑可以住，大家也就不急于买房子。

　　广东谋生门槛低，低学历、低收入人口涌入也在情理之中，这当然会拉低广东的平均学历水平，但也让广东的人口金字塔更稳固、基座更大，人口更年轻，也让经济更有活力。

　　可以毫不夸张地说，广东是中国城镇化的最大熔炉。广东人口流入的低门槛，跟国家“促进共同富裕”、保就业、稳增长的理念相符合，不但不丢人，反而值得点赞。

　　现在，当国家发现房价偏高，影响了生育欲望、造成了人口老龄化、少子化的时候，决定让集体土地直接入市，加大保障房的供应量。其实，在珠三角早已经把这件事做到了极致。

　　至于珠三角人口全国最年轻、生育率领先，也都跟它的住房“双轨制”有着密切的关系。