刘晓博：最新会议，传递楼市重磅信号！

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　　每年的7月，都会有一次房地产方面的重要会议，由分管的副总理主持，总结上半年、展望下，并传递重要的政策信号。

　　2020年的会议是7月24日召开的，2021年的会议则是昨天（7月22日）召开的。会议通稿于昨天晚上发布。

　　通稿不长，我把最重要的两段全文转述，然后给出分析：

　　韩正强调，要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务，坚持一切从实际出发，解决好大城市的住房突出问题。要把握好保障性租赁住房的政策重点，明确保障对象，着力做好新市民和青年人的住房保障，优先保障新市民中从事基本公共服务的住房困难群众。坚持“保基本”，以小户型为主，注重实现“职住平衡”。按照“可负担、可持续”原则，建立科学的租金定价机制。因地制宜，以人口净流入城市为重点，落实城市主体责任，加快发展保障性租赁住房。

　　韩正指出，要高度重视房地产工作中的新情况新问题，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。城市政府要切实落实主体责任，不断完善和用好政策工具箱。要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。要持续规范房地产市场秩序，切实管好中介等市场机构，坚决查处市场乱象。

　　下面谈谈我的看法：

　　去年12月中央经济工作会议之后，我就在专栏里分析过：2021年是中国的“住房租赁年”，政府在房地产行业抓的第一要务，是解决人口显著增长城市新市民、年轻人的住房问题，主要手段是提供更多租赁住房，稳定租金。

　　“中央经济工作会议 ”通稿谈房地产的有100多字里，连续使用了10个“租”字。到了今年3月的政府工作报告里，在谈住房问题的章节里也用了四分之三的问题谈租赁。

　　昨天召开的会议，通稿两大段里有一段专门谈租赁住房。

　　在谈到保障性质的租赁住房时，这段话非常重要：“坚持‘保基本”，以小户型为主，注重实现‘职住平衡’。按照‘可负担、可持续’原则，建立科学的租金定价机制。”

　　这意味着，“保障性租赁住房”主要还是解决一个“有地方住”的问题，以小户型为主，不会大（注意，中国将进入三孩时代）。另外，职住平衡的意思是说，这类住房不能太偏远，要照顾通勤的需要。

　　“可负担、可持续”，是说地方政府财政要可以承担，不能太理想主义。

　　上面这张图是我让助理做的，非常值得细细研究。可以看出，过去2年间，住户经营贷迅速增长，其中部分流到楼市，成为推动局部房价上涨的力量之一（住户经营贷利率比较低）。全部的个人贷款（住户贷款），也在上升。

　　表内的房地产贷款，比如个人房贷和房地产总贷款，增速则在下降。这意味着，部分房贷可能转移到了“表外”。

　　而保障房开发贷款，竟然出现了负增长。这意味着，保障房的建设明显放慢了。为什么放慢，是因为疫情爆发、地方政府减税支撑经济，暂时没有足够的能力建设保障房。

　　所以，保障房的“可负担、可持续”非常重要。这也意味着，只有商品房市场向好，地方政府才有足够的资金来建设保障房。

　　有些人认为，保障房和商品房是矛盾的。其实不然，这两样东西应该相互支撑，才能有持续性。商品房市场完蛋了，保障房也很难持续。

　　通稿的第二段，提供了未来的调控思路，主要包括：

　　1、抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。

　　2、要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。

　　3、要持续规范房地产市场秩序，切实管好中介等市场机构，坚决查处市场乱象。

　　这意味着，房地产金融是未来的调控重点。被称为“345新政”（或者三道红线，三线四档）的房企融资新政，以及被称为“两道红线”（金融机构房地产贷款集中度管理）的银行发放房贷的管理办法，都会继续严格执行。

　　但我感觉，管理层不会仅仅做到这一步，而是要全面建立“房地产金融审慎管理制度”。其中包括的工具有：1、可以设定各地的房贷额度，虽然未必公布，但会内部掌握；2、可以把房贷额度跟人口增长、经济总量挂钩，甚至跟房价涨幅挂钩。房价上涨多了，额度就压缩等。

　　或许有读者会问：这样严管，楼市是不是没有希望了？

　　恰恰相反，“房地产金融审慎管理制度”越复杂、越精巧，说明市场会越稳定。如果希望房价下跌，那太简单了，直接停止贷款1年，哪个城市也扛不住。

　　之所以有很多红线，设计很精巧的指标，是为了让房价在设定的“上沿”和“下沿”之间稳定运行，也就是所谓的“鸟笼行情”。这个设计既防止了大涨，当然也防止了大跌。

　　土拍制度也会有新的调整。

　　不再会是简单的“价高者得”，还可以综合各种因素，比如在达到价格上限的时候，还有3到5家竞拍者。这时候，就可以看一下哪家房企处于绿档（三道红线都没有踩到），绿档企业优先。都是绿档企业，还可以看谁的指标低、谁的信誉好（比较遵守调控政策的信用分）。

　　还可以审查房企拿地资金的合规性，或者让房企比土地款支付速度等。总之，可以通过制度设定，让激进拿地的、经常违规的“坏孩子”出局。让合规经营、信用好的房企，优先得到蛋糕。

　　这样，不仅维护了调控政策的权威，也遏制了地价过快上涨。

　　对于中介的整顿，也会持续。或许未来会在一些城市试点二手房交易的“单边代理制”，而不是现在的“一个中介，同时代理卖方和买房”。

　　或许有读者对“单边代理制”感到新鲜，其实很好理解，你打官司的时候，愿意跟起诉你的人聘用同一个律师吗？肯定不会，对吧。但卖房子的时候，为什么要跟买房人聘用同一个中介呢？这里面一定会有利益冲突的。

　　为什么大家都不太信任中介？为什么中介在中国地位不高，而在美国地位尚可？就是因为美国实施了“单边代理制”，我们仍然是“一个扁担挑两头”。

　　所以，在中国推行“单边代理制”应该是大方向。当然，如果政府愿意提供足够多的服务和审批便利，在互联网时代买卖双方自助交易其实是可以实现的。

　　另外值得关注的是：住建部有关负责人昨日表示，住建部将会同有关部门，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。

　　这意味着，2021年下半年，楼市政策整体是偏紧的。原因很简单，上半年吃得太饱了。

　　楼市的饭很宝贵，对拉动经济作用很大，不能一顿吃撑死，以后被饿死。所以，要“留饭”。

　　另外，还要“轮流吃饭”，也就是板块轮动，不能齐涨齐跌。尤其是北方仍然偏冷的城市，要有所回暖了，否则地方财政顶不住。

　　看懂未来10年的中国楼市，要记住我创造的这几个词：

　　板块轮动，轮流吃饭——各地轮流涨，不能只是你沿海涨；

　　留饭——中国常住人口城镇化率见顶，大概是75%左右，每年1个点增长，还有15年。房地产的饭很宝贵，要慢慢吃，尽量为中国经济长时间服务，不能剧烈波动。

　　台阶走势——调控往往让一个地方的房价几年不涨，一旦有机会，会一次把几年的涨幅补回来，而且往往涨上去就下不来。房价的走势，将呈现阶梯型，而不再是以前的曲线式。

　　鸟笼行情——横盘阶段的楼市，往往呈现鸟笼行情，上下波动幅度不大。