刘晓博：卖地第一城，楼市再生新变！

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　　最近，共有产权房的概念又火了！

　　前天（7月21日），杭州市住保房管局起草发布了《杭州市共有产权保障住房管理办法（征求意见稿）》，就共有产权保障住房的概念定义、申请条件、定价和权属作出了明确规定。

　　其中，在使用管理方面提出：杭州市共有产权保障住房可以增购和上市。

　　无独有偶，7月16日，北京市住建委发布《关于规范共有产权住房出租管理工作的通知（试行）》（征求意见稿），首次就共有产权住房交付后的出租管理规定，面向社会公开征求意见。

　　杭州和北京，一个是今年上半年卖地收入第一城，另一个是新政示范作用最强的国家首都，先后就共有产权房开启新模式探索，两者有什么不同？

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　　先来看看杭州，新规最大的亮点就是共有产权出让。

　　杭州征求意见稿当中明确，购房家庭购买了共有产权住房以后，可以申请回购，而且5年内申请回购的，价格按照当时的销售价款再加人民银行同期存款利息来计算，5年以后，按照政府公布的征购价格来计算。

　　同时，取得不动产证满10年，就可以上市交易。上市交易的时候，政府份额的代持机构有优先购买权，放弃优先购买权的，可以转让给市场上的其他人。

　　这就意味着，杭州共有产权住宅，后期可以转变为商品房，拥有投资属性。

　　实际上就相当于政府打折出售的分期付款商品房，只不过在认购条件、分期时间上都有着不一样的规定。

　　这一点也是引起了不小的争议，因为回归本质，共有产权住房也是属于政府保障性住房的一种，如果赋予其投资属性，可能会与“住房不炒”初衷相悖。

　　不少业内人士认为，共有产权保障住房最好不要将完整产权出让给个人，杭州的共有产权房应该封闭运转，没有投资炒作属性，才能实现房住不炒。

　　北京新政则是针对之前共有产权房业主的呼声最高的共有产权出租而做出的政策调整，最重大的政策变化：不得转商，也就是说，购房者将永远不能够获得安全意义上的投资价值。

　　文件显示：北京购房人统一通过市级代持机构建立的网络服务平台填报出租意向，经核验通过后方可对外发布出租房源。

　　租金将采用资金托管，其中政府租金收益采取定额方式收取，实施动态调整。

　　这种做法，从产权意义上保护了保障房人群的资产升值权，体系内流转又可以做到避免过度福利化。

　　未来共有产权房购房者退出后，再购房群体依然是共有产权房群体，这样可以避免过去的经济适用房小区大量转商的现象，减少了带有投资属性需求的进入共有产权市场。

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　　事实上，除了杭州市和北京以外，此前已有多地推出了共有产权房的相关政策，关于共有产权升值权力的探索，各地都有不同的玩法。

　　上海市自2010年起便启动共有产权保障住房申请供应试点工作，其中《上海市共有产权保障住房管理办法》明确规定：

　　购房人产权份额，参照共有产权保障住房所在项目的销售基准价格占相邻地段、相近品质商品住房价格的比例，予以合理折让后确定，政府产权份额，由区住房保障实施机构持有。

　　上海共有产权房在获取完全产权5年后，也可以上市转让。

　　广州市于2019年开始试点共有产权住房，面向符合条件的无房常住人口供应，明确规定，共有产权住房承购人产权份额比例为55%，政府产权份额比例为45%。

　　在产权转让方面，广州也是这几个城市中最严格的，承购人不能购买政府产权份额取得完全产权、不能转化为商品住房，不能出租。

　　今年，西安市住建局于3月份印的《西安市2021年保障性住房工作实施方案》2021年将新增1.5万套保障房，其中，共有产权房为0.8万套。

　　其中规定，个人产权份额占比不低于50%，购买5年后，可将政府持有产权份额进行购买拥有，取得完全产权。

　　对比这些城市后，关于共有产房的探索可以分为两类：

　　第一类：北京、广州，完全封闭运转，不能取得完全产权；

　　第二类：杭州、上海、西安，带有投资属性，取得完全产权后可交易上市。

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　　虽然这两类保障性住房都被称为“共有产权房”，但从性质来看，有着很明显的区别。

　　第一类完全封闭运转，更符合保障性住房存在的初衷，因为没有投资属性，也能更好地落实“住房不炒这一概念”。

　　对于购房者来说，如果政府能给你打折买房，周围二手房价格6万，分期付款3万就能买，而且住几年后，还能变成商品房，那么肯定不用犹豫，反而成为了市场炙手可热的争夺焦点。

　　第二类，取得完全产权后可交易上市，那么他就拥有了投资属性。

　　“共有产权”这个概念的核心，不应该是产权共有，而应该是能不能做到满足无房人群的住房需求，可以转商的住宅，实质都只能叫分期付款买房，因为未来存在这一类房源全部变成商品房的可能性。

　　从政策制定角度看，历史上的两限房、自住房、经济适用房都证明了，只要能转商，那么需求就会膨胀很多，也会导致投资需求进入这个领域。

　　两种模式各有利弊。一般来说大多数城市大部分城市还是会采取第二类模式，共有产权住房能够取得完全产权的话，可以更好的吸引一些高端人才入驻，有助于增强一个城市的竞争力。

　　如今全国楼市热度在下降，但是房价并没有明显的下跌。7月15日，国家统计局发布了最新一期的70城房价指数，数据显示：

　　全国商品房销售面积88635万平方米，同比增长27.7%，两年平均增长8.1%；商品房销售额92931亿元，同比增长38.9%，两年平均增长14.7%。

　　用销售额除以销售面积，我们可以得出一个数据：2021年上半年全国商品房的平均售价为10485元/㎡，较2020年同期相比上涨8.8%。

　　如果更多类似共有产权住房这类保障性住房政策能够在全国范围内得到推广，我国住房矛盾将得到有效缓解，这也能让更多大城市的建设者看到留下来的希望，不仅仅是保护城市竞争力的关键，更是保证国家竞争力的关键。