刘晓博：警惕！一线城市的购房“陷阱”

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　　上海一套住宅成交价仅为5500元/㎡！

　　近日，一则关于“上海成交一套两室一厅，每平方米仅需5500元！”的消息刷爆了各大媒体社交平台。

　　据多方了解，这套房是位于上海市崇明区的一套法拍房，产证面积44.59平方米，一梯两户，两室一厅一厨一卫一阳台，全明设计，可以正常交易过户。

　　阿里拍卖网信息显示，该房产市场评估价为58.6万元，起拍价6万元，共引来18151次围观，但仅6人报名。最终经过123次出价、120次延时，以24.5万元成交，仅合5495元/平方米。

　　不到25万，上车全国房价最高的城市之一上海，让不少人心驰神往。

　　但如此低廉的房价背后，另有隐情。

　　01

　　2021年1月底，上海各区法院发布新的司法拍卖房相关交易规则，购买法拍房同样需要符合上海购房条件要求。

　　此后，上海法拍市场热度大降，整体市场竞拍次数、成交量、成交率均不及往年，非核心区域法拍房每平米成交价在一万元左右甚至不足万元的情况频繁出现，其中不乏地铁口物业。

　　据阿里拍卖网信息显示：本周上海崇明区共有4处住宅房产每平方米成交价在7000元上下；浦东、金山等区域已出现多套房产拍卖成交价每平方米仅万元左右。

　　除这些上海远郊房产外，浦东新区还有地段良好、地铁口附近的房产以每平方米万元左右成交，同地段甚至出现二拍流拍现象。

　　阿里拍卖网上显示，三套位于浦东新区中环附近、9号线台儿庄站附近之江大厦的房源均为二拍，其中一套成交，另外两套再次流拍。

　　成交房源的建筑面积为78.87平方米，评估价161.79万元，以起拍价90.60万元成交，单价1.15万元每平方米。

　　有专业人士表示：自今年1月起，上海法拍房纳入限购，与普通二手房相比，除了起拍价格低，法拍房再无优势，而且由于法拍房自身的性质，可能还会有一些隐患，因此成交量、成交价格滑坡不难理解。

　　02

　　其实换个角度来看，上海崇明等区房价不高还有一个更重要的原因——区域价值。

　　以崇明区为例，在《上海市“十四五”规划和二O三五年远景目标纲要》中就有提到：

　　围绕世界级生态岛总目标，强化三岛联动，大力实施“+生态”“生态+”发展战略，成为全市“生态优先、绿色发展”排头兵和长江经济带“共抓大保护、不搞大开发”典范。

　　不难发现，崇明区的发展定位就是生态保护区，产业也是建立在高端绿色的“花卉农业”，这就导致崇明区很难形成产业集聚现象，吸引大量人口常驻。

　　这种情况，从上海市第七次人口普查数据中也能看出：2010年—2020年十年间，崇明区常驻人口从70.37万人减少至63.79万人，流失人口6.58万，如果按人居占地面积来算，崇明区占地1413平方千米，人均占地高达2215.08平方米。

　　区域产业定位、人口密度低，加之崇明区距离上海市区远，并且交通不算通达，综合来看，崇明区的居住投资价值不高，这也是影响该区房价最主要的原因。

　　也难怪有不少网友吐槽：“崇明除了行政归属上海其他和上海没啥关联了，买这还不如去昆山。”

　　事实上，不少大城市都有像上海崇明区一样的“居住价值洼地”，这也是投资者应该警惕的购房“陷阱”。

　　03

　　先来看北京，延庆区、密云区和平谷区等就是较为典型的购房“陷阱”。

　　从北京房价中也能直接体现出来这一点，北京16个区中西城的房价是最高的，85平米的新房需要1260万元，每平米接近14万元。

　　而北部的延庆、怀柔、密云，西北部的平谷，每平米房价都在3万元左右，最少的密云一套85平米的新房只需223万元。

　　其中密云是北京重要饮用水源基地和生态涵养区，工业较少，直接影响到居住投资价值，房价处于北京地位。

　　另外几个区一是距离市中心太远，二来当地人均收入不高，没有那么高的购买力支撑高房价，第三则是人口少，供求矛盾不突出。

　　据北京市第七次人口普查数据显示：怀柔、密云、平谷、延庆四区人口分别为：44.10万人、52.77万人、45.73万人、34.57万人，虽然都有增长，但是人口基数都比较少，属于北京各区人口数量排名中的倒数。

　　在区域定位、交通、人口密度等因素影响下，这几个北京房价“洼地”，都属于居住价值和投资价值不高的地区，投资者在选择这些地区的房产时更应该小心。

　　而广州的从化区和增城区，以及花都区的北部区域，也属于居住投资价值成长性较差的区域。

　　从房价上看，从化、增城都是广州房价的“洼地”，从化目前均价15690元/㎡，增城20325元/㎡，花都北部地区均价17900元/㎡，和越秀、天河、海珠等中心区7字打头的房价差距很大。

　　从人口上来看，七普数据显示，2020年从化区、增城区、花都区常驻人口分别为：71.77万人、146.63万人、164.24万人，对比区域面积来看，都是人口密度较小的区域。

　　另外这三个区距离广州市中心距离都很远，普遍在30km以上，从化区、增城区甚至超过 50km。

　　深圳的盐田区和大鹏区，情况也是如此，距中心区较远，人口密度低，区域规划定位不高，导致房价处于深圳低位，其中除了盐田核心区域一些配套较好的楼盘，其他地区都受制于这些因素的影响，短期难以“翻身”。

　　深圳市七普数据显示，大鹏新区2020年常驻人口仅15.62万人，盐田区常住人口也只有21.42万人。

　　结合上文分析，不难发现：在一线城市里面，像这种区域定位不高，以环保产业为主，人口密度不大，离城市中心区又远的区域，实际上投资和居住价值都不算高。

　　最直接的反映就是这些片区的房价普遍是城市中的低位，而受制于上述原因的限制，其房价的成长性又比较差，如果购房者是抱着捡漏的心情去投资购买，那么一定得谨慎，谨慎，再谨慎！