明哥在路上：未来半年买房，学会这招，最少节省10万

lameihua

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　　半年前的预测，已经完全验证！

　　山雨欲来风满楼。

　　2021年上半年即将结束，越来越多的城市和银行，开始关闭二手房的按揭贷款大门了。

　　深圳、广州、杭州、南京、郑州、重庆、武汉、合肥……你掰着手指头能够数出来的一二线热点城市，银行们就像被集体施加了魔法一样，节奏一致地对房贷按揭业务，关上了大门。

　　这是《央视财经》频道报道安徽省合肥市的停贷银行：

　　这是华中地区最大城市武汉市的：

　　这是华南最大城市广州的：

　　广州的各大国有银行，不仅几乎关上了房贷的大门，还通过提高房贷利率的模式，来劝退买房者。

　　我们都知道的是，自从央行改革了房贷利率模式后，从2021年元旦开始：

　　房贷利率=5年期LPR利率+基点加成。

　　「5年期LPR利率」由央行每个月20日公布一次，代表了央行在全国范围内，对加息或者降息的货币政策态度；新政后，从4.80%，连续下调，降低到了4.65%，但是此后连续14个月未曾下调了。

　　「基点加成」，由各地方和商业银行来确定更改，反映的是行政调控的力度，可以定点针对房地产市场进行利率调控。

　　广州的房贷利率迎来年内的4连涨态势。其中工商银行，不仅没有二手房贷额度了，还将首套、二套房贷利率，分别提高到为5.55%（5年期LPR利率+90BP）和5.75%（5年期LPR利率+110BP），相比年初的5.05%、5.25%，双双上升了50个基点。

　　实际上，采用提高「基点加成」方式来提高利率的城市，不仅仅是广州，深圳、南京、郑州、杭州，也无一例外。

　　对买房者而言，如果利率稍微提高点，但是放款节奏和之前一样，那只不过是买房成本的高低问题。

　　但是，现在迫在眉睫的困难是，无论是年轻人第一套置业，还是中年家庭改善型需求，都几乎已经贷不到款了，逼迫他们提高首付比例，甚至全款买房。

　　据贝壳研究院的调研数据，2021年6月，46个城市房贷放款周期统一延长，广州延长至98天，佛山、东莞、中山、惠州等粤港澳大湾区城市放款周期更是延至120天以上。

　　根据我们在数千读者的社群中调研的初步结果：即使能够申请下来按揭贷款，放款的周期，3个月是起步价，半年也稀松平常，更多的人被银行直接拒之门外。

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　　政策的威力，现在开始显现，影响到了房地产市场中的每一个人。

　　很多人估计想问：为什么？！

　　其实，风起于青萍之末，浪成于微澜之间。

　　这一切，在半年前就埋下了伏笔。

　　银保监会主席郭树清，再一次充当了吹哨人。

　　他上一次吹哨，是在2018年，郭主席刚刚从山东省省长转任银监会主席一年，就将风口上的P2P批评得体无完肤：收益率超过6％就要打问号，超过8％就很危险，10％以上就要准备损失全部本金。

　　一年后，他亲自宣布全国范围内的P2P网贷平台归零了。

　　这一次吹哨之前，他先在官方报纸上写文章说：

　　房地产泡沫是威胁中国金融安全的最大灰犀牛。

　　今年1月份前后，重磅政策就如同滚滚的春雷，扑面而来，目不暇接，每一条都打在房市的七寸之身上。

　　打击经营贷款流入房市、

　　为开发商制定了收紧融资的「三条红线」、

　　在深圳和成都试点二手房交易指导价、

　　地方政府土地出让集中拍卖制度……

　　但是，要数最严厉的政策，当然是：根据放贷银行的体量，确定档次，划定了不同标准的「二条红线」：房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限，强烈压缩房贷额度。

　　具体来看，央妈把所有的银行，分为了5个档次。

　　具体看第一档，中资大型银行。包括：工商、农业、中行、建设、交通、邮政储蓄银行。

　　房地产贷款占比上限是40%；其中，个人住房贷款占比上限是32.5%。

　　工商银行、建设银行、中国银行、邮储银行，在个人住房贷款占比方面，都超过了监管的上限32.5%，收缩发放贷款的要求极为强烈。

　　也许有人会说，在严格的调控措施下，并没有听到杭州、深圳、上海三地房价明显下跌的消息。

　　这是对金融资产的交易，一无所知的表现。

　　即使不能促使房价明显下跌，只要捆死了购房者的资格要求、遏制住了地产开发商的融资渠道、严格约束了杠杆买房的信贷之口，每个城市的房子交易量，都会断崖式下跌。

　　哪怕房子的纸面价格，并没有通过足够交易量的成交所反映出来，只要已经失去了便捷流通、快速换手的金融属性，高价的房产的持有成本，将更加显著地凸显出来。

　　明哥在半年之前就预警了这一必然会出现的结果。

　　逼迫购房者提高首付比例至五成以上、排队半年以上等待，甚至压根就不放贷款了，这就等同于掐死了信贷资源的支持，将信贷杠杆从房市中抽离出来。

　　各大城市的二手房交易市场，将逐渐被锁死，流动性大大枯竭。

　　表面上看来，卖家的心理，依然停留在2017年之前的牛市思维里，挂牌价高高在上；

　　实质上，买家已经体会到了信贷资源的离场，对自己意味着什么，也一手感知到了热点城市成交量的断崖式下跌。

　　根据中国人民银行深圳市中心支行公开披露的数据：

　　以居民房贷为绝对主体的中长期贷款额度，2021年1月至5月，以肉眼可见、断崖式下坠的环比跌幅，迅速枯竭。

　　深圳作为全国楼市的风向标城市，5月份的成交量跌入谷底，而且从6月已有的部分数据看，成交量可能还会更低。

　　深圳各月二手房成交量 2012-2020

　　也许有人会说，虽然地方政府和银行，对二手房贷严防死守，但是为了卖地收入和地方财政，会将稀缺的贷款额度，引导、驱赶至新房市场。

　　事实上，地方和银行，确实是这么执行的。

　　二手房的交易，只能为地方财政贡献可有可无的印花税、增值税；

　　新房市场，却把绝大部分价值，以土地出让金的收入，收编进了地方财政的账户。

　　只要不碰二手房，而专注于在新房市场排队、抽签，既能买到就赚到差价，还能享受到稀缺的银行信贷资源。

　　然而，新房一成交，马上就变成了二手房。

　　只要是以二手房的身份，进入交易市场，就照样失去了信贷的支持，进入了流动性枯竭的市场环境下，要想找到有钱的接盘侠，谈何容易！

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　　然而，我们是在劝你，绝对不要买房了吗？

　　当然不是！

　　每个年轻人，都有购置第一套小房子的必然需求；

　　每个中年家庭，都有卖掉蜗居房，改善成大房子的长期需求。

　　递交了按揭贷款请求后，排队3个月不行，那就排队6个月；

　　如果半年过去，银行还没批复下来，等1年总是能等到的。

　　（图源：青驿网@我心飞扬，版权所有）

　　但是，今时不同往日，环境已经巨变。

　　如果购房时依然被动地听信开发商、卖家、中介人员的安排，走上了和以前一样的流程，那么一个挖好的坑，就等着买房者去跳。

　　无论是买新房，还是二手房，在正式签订购房合同、居间服务合同之前，为了表达诚意，或者锁定房源，买家都必须缴纳一定数量的定金。

　　国家法律规定了定金的上限，不超过房屋总价款的20%；但是，没有规定下限或者具体比例。

　　在不同的城市，不同的房子，面对不同的卖家和买家自己的急迫程度，定金的金额都是不一样的。

　　在一线城市，主流房子的价格都在500万元以上，定金最起码是10万元；更高端的房子，在前几年市场处于卖方市场行情时，定金达到20-50万元，也是非常常见的。

　　更夸张的是，卖家和中介，为了怂恿买家快速成交，故意在现场，将一批潜在的买家召集过来，制造人头攒动的抢购现场。心急的买家，为了防止卖家反悔或者调价，出具的定金数目，是市场行情的2倍以上。

　　定价缴纳完毕以后，如果因为买家的原因，导致交易无法完成，就算买家违约，定金一律不退。

　　这其中的原因就包括：银行按揭贷款批不下来！

　　甚至有的房子买卖合同中，还写明了买家必须在3个月，或者100天内申请到银行按揭贷款；如果超期了未批复，依然算作买家违约。

　　在2020年及之前，银行的按揭贷款额度充足，毕竟这是所有贷款去向中，相对优质的贷款项目。

　　只要国家没有调控、不如此严厉地将信贷之水龙头关上，银行内部是愿意发放房贷的。

　　事到如今，国家、央行对商业银行的房贷资源，考核越来越紧，才半年时间，就几乎将全年的房贷指标用完，我们可以大胆地预测：

　　将有一大批买房者，会因为这并非自己主观意愿造成的违约，定金要不回来了。

　　哪怕将卖家、开发商、中介人员，起诉到法院，也没辙，法院依然会判决他们是守约的，赢了官司，吞掉定金。

　　买房者只能哑巴吃黄连，有苦说不出！

　　当然，明哥之所以写这篇文章，绝对不是只发现问题，制造焦虑，却不提醒破局之术。

　　要回避此坑，非常简单。

　　一般情况下，开发商、卖家、中介公司，会提供制式合同，提前写好的条款，不允许改动，买家只能在金额、日期等栏目上填写，最后签上自己的大名。

　　如果卖家、开发商、中介公司，言之凿凿地承诺绝对不会有问题，或者大拍胸脯保证会无条件退还定金，你还选择相信他们，怕是没有挨过社会的铁拳。

　　如今，绝对不能被他们牵着鼻子走。

　　只需要在涉及到定金的条款那里，添加上买家的免责条款，比如：

　　如果因为银行在三个月（或者半年）内不批复按揭贷款，导致交易无法在三个月（或者半年）内完成的，不算买家原因造成的违约，作为不可抗拒力，买家不用承担违约责任，定金必须如数退还。

　　如果对方合起伙来蒙你，说制式合同无法更改，要走流程、盖章之类，你只需要喷过去一句话就能噎死他们：

　　如果连合同都改不了，看来没有做生意的诚心啊，出来卖房子干啥？

　　不如回家烤红薯。