韬略哥：深圳楼市，已至冰点！

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　　01

　　被封住的市场

　　骄阳似火的高温下，深圳楼市，却透出一股股寒气。

　　二手房指导价，犹如一道封印，按住了蠢蠢欲动的深圳房地产市场。

　　“208”（2021年2月8日深圳出台二手房指导价）过后，就是三月，那时候调控刚见成效，量价齐跌，不少声音高喊抄底，最后发现自己抄在了半山腰。

　　四月，五月，继续跌，腰斩，膝斩，脚踝斩……楼市成交量跌至荣枯线以下。

　　五月，深圳新房住宅成交2677套，二手住宅过户3027套，创一年来新低。

　　楼市冰封之下，这些人率先绷不住了！

　　中介蔫了！深圳中介每天打100个电话，经纪人期待“碰上好运气”！

　　卖家急了！参考价发布之后，业主在群里互相打气，甚至假造高价成交纪录，以提升业主群体信心。

　　还有业主出1个点佣金之外，单独给业务员10万元辛苦费，只为早点出手，尽管已经降价60万。

　　炒房客逃了！炒房客从一二手市场出清，跑到风险更高的赌场搏收益，近期小产权房，法拍房火热就是例证。

　　接盘侠呢，少了？

　　并没有，去年深圳净流入人口四十多万，官方统计人口一千七百多万，需求量还在，只是，观望的多了，出手的少了。

　　02

　　一招致命

　　为何这次深圳楼市的调控效果如此明显？

　　说到底还是因为钱，对于购房者来说，买房更贵了！

　　就首付而言，尽管2月8日指导价新政颁布，使得部分楼盘降价销售。

　　但在指导价与市场价差异特别大的区域，现阶段成交，首付款要翻3倍。

　　就贷款来说，继5月初深圳建设银行上调房贷利率后，深圳多家银行跟进，相继上调房贷利率。

　　至此，工、农、中、交四大行深圳分行均已将房贷利率上调，首套房贷利率上调15个BP至5.10%（LPR+45BP），二套房贷利率上调35个BP至5.60%（LPR+95BP）。

　　就税费而言，深圳715楼市新政发布后，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年，相当于给二手房买卖加税，特别是购房者，交易成本大幅上升。

　　三只拦路猛虎，使贷款置业为主的人群，购房资金增加。

　　原本垫垫脚尖就行了，现在跳起来还不一定够得到，预算不足，直接劝退。

　　03

　　慢慢消化

　　自2月8日出台指导价政策以来，深圳二手房成交已“四连降”，二手房网签量首次失守4000套关口。

　　未来房价怎么走？

　　有专家表示：预计调控政策的效果会从5、6月向三季度延伸。

　　显然，市场目前的成交量，是由部分预算充足的购房者支撑的。

　　除此以外，市场买卖双方还在博弈拉锯：买家希望按指导价成交，而未到心理价位，卖家不愿出售。

　　因此，楼市需要一个政策消化期，来慢慢消化调控影响力。

　　之所以说慢慢消化，一是用时间来消化限购时间，二是用时间来恢复市场人气。

　　随着时间的推移，因2020年“715”限购政策而失去购房名额的人，又会等到重获购房资格的那天。

　　虽然，208指导价一出，全深圳的房价几乎都打了7折，成交骤降。

　　但在房住不炒的政策面前，深圳二手房市场慢慢会走向健康稳定的状态，随着人们手里的子弹准备充足，未来的成交量还是会逐渐往上走。

　　等到人和钱都备齐，深圳楼市，又将成为各方的焦点。