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韬略哥:深圳楼市,已至冰点!

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发表于 2021-6-8 22:21:28 | 显示全部楼层 |阅读模式
  01

  被封住的市场

  骄阳似火的高温下,深圳楼市,却透出一股股寒气。

  二手房指导价,犹如一道封印,按住了蠢蠢欲动的深圳房地产市场。

  “208”(2021年2月8日深圳出台二手房指导价)过后,就是三月,那时候调控刚见成效,量价齐跌,不少声音高喊抄底,最后发现自己抄在了半山腰。

  四月,五月,继续跌,腰斩,膝斩,脚踝斩……楼市成交量跌至荣枯线以下。

  五月,深圳新房住宅成交2677套,二手住宅过户3027套,创一年来新低。

  楼市冰封之下,这些人率先绷不住了!

  中介蔫了!深圳中介每天打100个电话,经纪人期待“碰上好运气”!

  卖家急了!参考价发布之后,业主在群里互相打气,甚至假造高价成交纪录,以提升业主群体信心。

  还有业主出1个点佣金之外,单独给业务员10万元辛苦费,只为早点出手,尽管已经降价60万。

  炒房客逃了!炒房客从一二手市场出清,跑到风险更高的赌场搏收益,近期小产权房,法拍房火热就是例证。

  接盘侠呢,少了?

  并没有,去年深圳净流入人口四十多万,官方统计人口一千七百多万,需求量还在,只是,观望的多了,出手的少了。

  02

  一招致命

  为何这次深圳楼市的调控效果如此明显?

  说到底还是因为钱,对于购房者来说,买房更贵了!

  就首付而言,尽管2月8日指导价新政颁布,使得部分楼盘降价销售。

  但在指导价与市场价差异特别大的区域,现阶段成交,首付款要翻3倍。

  就贷款来说,继5月初深圳建设银行上调房贷利率后,深圳多家银行跟进,相继上调房贷利率。

  至此,工、农、中、交四大行深圳分行均已将房贷利率上调,首套房贷利率上调15个BP至5.10%(LPR+45BP),二套房贷利率上调35个BP至5.60%(LPR+95BP)。

  就税费而言,深圳715楼市新政发布后,将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年,相当于给二手房买卖加税,特别是购房者,交易成本大幅上升。

  三只拦路猛虎,使贷款置业为主的人群,购房资金增加。

  原本垫垫脚尖就行了,现在跳起来还不一定够得到,预算不足,直接劝退。

  03

  慢慢消化

  自2月8日出台指导价政策以来,深圳二手房成交已“四连降”,二手房网签量首次失守4000套关口。

  未来房价怎么走?

  有专家表示:预计调控政策的效果会从5、6月向三季度延伸。

  显然,市场目前的成交量,是由部分预算充足的购房者支撑的。

  除此以外,市场买卖双方还在博弈拉锯:买家希望按指导价成交,而未到心理价位,卖家不愿出售。

  因此,楼市需要一个政策消化期,来慢慢消化调控影响力。

  之所以说慢慢消化,一是用时间来消化限购时间,二是用时间来恢复市场人气。

  随着时间的推移,因2020年“715”限购政策而失去购房名额的人,又会等到重获购房资格的那天。

  虽然,208指导价一出,全深圳的房价几乎都打了7折,成交骤降。

  但在房住不炒的政策面前,深圳二手房市场慢慢会走向健康稳定的状态,随着人们手里的子弹准备充足,未来的成交量还是会逐渐往上走。

  等到人和钱都备齐,深圳楼市,又将成为各方的焦点。

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