刘晓博：深圳，巨变正在发生……

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　　深圳是一个永远不缺新闻的城市，几乎每天都有一两条新闻，足以引起全国的关注。

　　今天（5月26日）头条是：深圳准备收紧落户政策了。

　　这份由深圳司法局官网公布的、深圳发改委制定的《深圳市户籍迁入若干规定（征求意见稿）》，将在以下几个方面提高落户门槛。

　　1、将核准类学历型人才的底线要求调整为全日制本科，技术型人才底线要求调整为“中级职称+全日制大专”，技能型人才的底线要求调整为技师。

　　2、夫妻投靠基本要求由结婚时间及被投靠人入深户时间满2年调整为满5年；老人随迁将子女入深户时间要求由8年调整为15年，并增加子女在深圳缴纳社保连续满15年的要求。

　　3、户籍迁入计划根据人口管理政策和产业政策按年度制定，重点满足全市经济社会发展对各类人才的需求。全市年入户总量应当控制在年度迁入计划之内。

　　深圳将提高落户门槛，早在今年4月就有征兆了。据媒体报道，当时深圳市发改委在答复市人大代表时称：深圳入户政策目前在国内主要大城市中几乎最为宽松，且已覆盖所有群体，不宜再加以放宽。

　　南方都市报在报道上述新闻的时候，还透露说：截至2020年，深圳户籍人口已经达到了587.4万。而此前深圳在2019年统计公报里披露，2019年末全市户籍人口是494.78万人。

　　也就是说，仅在2020年一年深圳就暴增了户籍人口92.62万人，年增幅达到了18.7%。这种增量和增幅在人类历史上，恐怕都极为罕见。

　　为什么深圳能在2020年一年大增超过92万户籍人口？

　　恐怕跟去年楼市的火爆有密切关系。因为在2020年“715新政”之前，你只要把户口迁到深圳，就可以获得购买深圳住宅的资格。老人跟子女随迁深圳，也有购买深圳住宅的资格。

　　较低的落户门槛、火爆的楼市，让落户深圳的人口激增。随后，倒逼深圳出台调控措施，要求落户深圳还要附加3年社保才能购房；至于外地退休老人随迁深圳，则永远失去了购买住宅的资格。

　　现在，深圳又进一步提高了落户门槛。一年落户92万人的奇观，未来将难以再次重演。

　　另外一条引人注目的新闻是：昨天（5月25日），深圳新一轮“2021年第5期普通小汽车增量指标竞价结果”公布，个人车牌的平均成交价逼近7万元，企业车牌的平均成交价逼近了9.2万元。

　　下图是深圳2020年2月以来，个人和企业车牌最低成交价的演变，短短一年就实现了翻倍甚至2倍的涨幅。

　　深圳车牌成交价已经达到广州的2倍以上，正在逐步接近上海。按照这势头，未来中国“最贵的铁皮”有望在深圳诞生。

　　下面这张照片，最近两天在全国人民的朋友圈里，也火了起来。

　　这是深圳一家房地产中介机构制作、摆放在门口，用来暗示房价的。

　　之所以用榴莲、香蕉表示房价，是因为深圳在今年2月出台了“二手房官方参考价”，而且规定中介机构、媒体在公开展示、报道的时候，都只能写“参考价”，而不能写“市场价”或者“挂牌价”。

　　红树西岸是深圳湾总部基地旁的一个20年楼龄的小区，如果你在贝壳上查询，正在出售的16套房源报价都是每平米11.05万元，这个价格就是官方公布的参考价。

　　这张“水果报价图”上，117平米的那套房子，暗示的总价是2300万元；144平米的那套房子，暗示的总价是2700万元。总之，挂牌价普遍在20万左右，跟官方参考价差了将近一倍。

　　很快，这家中介门店就被监管机构查处了。有关人员除了留下不良记录，门店也被要求停业整顿一周。

　　“水果报价图”再次告诉大家：深圳房价好比被压在五行山下的孙猴子，一旦有所放松，还会掀起巨大波澜。

　　为了有效调控深圳楼市，仅仅靠压制“需求端”是远远不够的，还需要在“供给端”加大力度才行。

　　4月25日，深圳市规划和自然资源局发布了《关于印发深圳市2021年度建设用地供应计划的通知》，宣布今年住宅用地的供应量将达到创纪录的363.3公顷，居住用地占全部供地的比重也达到了创纪录的32.1%。

　　而在2018年到2020年，深圳住宅用地供应量只有109公顷、150公顷、293.2公顷，占当年供地总量的比重分别是9%、14%、24.43%。

　　由此可以看出，2021年是深圳住房用地供应的破局之年。

　　而深圳，也在发生一场巨大的变化。

　　这个变化主要体现在两个方面。

　　一方面，在无形之手的推动下，资金、人口不断涌入深圳套利，导致各种资源日益稀缺、价格上升，生存难度提高。对一些低学历、低收入、高年龄的人口，产生了强烈的挤出效应。

　　这有点类似2000年到2004年前后的上海，当温州炒房团涌入的时候，上海核心区房价飙升。老上海人在旧城改造中，被高房价挤压出来，向郊区分布。上海的中心城区，被高收入、高学历的新上海人占据。

　　在当时的上海，有很多抱怨的声音。

　　今天的深圳，跟那时候的上海非常相似。如果你浏览社交媒体，可以看到、听到很多的抱怨之声，还有一个又一个撤离深圳的个人故事。

　　上图：过去10年深圳人口增长全国第一。

　　另外一方面，是政府的有形之手，正在力图解决深圳的各种短缺，比如教育资源的短缺、医疗资源的短缺、住房的短缺。

　　以住房为例，深圳虽然号称有将近1100万套住房，但其实这里面真正的商品住宅，大约只有200万套。剩下的大多数是城中村、小产权房、违法建筑、军产房等等，是产权不清晰的。

　　所以，深圳基本不缺房子。但深圳缺少配套完善的住宅、产权清晰的住宅。

　　对于新深圳人来说，缺少红本商品住宅，就是缺少“入股深圳”的机会。过去这些年资产价格的上涨，让中国人非常重视“自己的房子”。有了房子，才能从根本上认同一个城市，踏踏实实地跟城市一起同呼吸共命运。

　　而深圳的住房结构，从本质上不是一线城市的结构，而是一个工业区的结构。这是深圳从特区向一线城市演变的独特历史造就的。

　　所以深圳必须在住房问题上补短板，给予新深圳人以更多“参股深圳”的机会，否则深圳就谈不上有持续的竞争力。

　　对此深圳已经有了足够的认识，今年大幅增加住宅用地供应，就是要解决这个问题。另外，深圳还从2021年开始大幅调整城市规划，增加住宅用地、教育用地，其中仅龙华、龙岗、坪山在过去2个月里，就把30多块土地调整为了住宅、教育用地，可谓力度空前。

　　深圳还提出未来5年将新增90万个基础教育学位，让深圳的三甲医院数量增加到30家（目前为18家）。

　　可以这样说：无形之手正在推动着越来越多的人涌入深圳，希望分享这个最有活力的一线城市的各种红利；

　　有形之手正在加大投入，希望补短板、创造更多的红利。

　　从北京、上海的发展历史我们可以看出来：创造红利的速度再快，也很难赶上分享红利的速度。

　　因此，一线城市不断抬高落户门槛、从抢人口升级为“选人口”是必然趋势。

　　目前深圳的户籍人口接近600万。当这个数字突破1000万的时候，深圳势必有更高的落户门槛。

　　因此，在无形之手、有形之手的联合作用下：深圳一场空前的人口大置换、企业大置换，也已经开始了。

　　部分附加值低、生产型的企业将迁出深圳，更多的企业总部将迁进来。更多年轻的、受教育程度高的年轻人将涌入深圳，而一些不适应新变化的人口将退出深圳。

　　这个变化将充满了阵痛，但这是深圳向前进化必然要经历的过程，北京和上海已经完成了这种变化，深圳是第三个进入这个阶段的内地城市。

　　下图：深圳虽然面积狭小、房价高企，仍然是中国实体经济规模最大的城市。