势之场：房地产税会加重租房者们的负担吗？

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　　房子已不仅仅是家，它早就绑定了太多太多东西了。

　　——房多多

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　　疫情之中，热钱无处可去，催生了一波房地产热潮，带动了一波房价高涨。

　　疫情导致诸多行业面临洗牌，失业频发，可“地主们”却因此发了一笔横财，难免引发愤懑。也难怪，房地产税一次又一次成为热门话题。

　　当然，这也离不开官方的一次又一次放风：

　　大家对房地产税的讨论这么热烈，一个重要原因就是，很多人认为一旦出台房地产税，房价一定会跌，普通人买房就更容易了。

　　确实，学界普遍认为，房地产税可以调节财富分配、促进社会公平。

　　无论是房地产税是普遍征收，还是有豁免套数/豁免面积式的征收，都会使得持有大量房产变得不划算，不得不出售房屋，拉低房价。

　　此外，房地产税作为一种地税，还能用来筹集地方的财政收入，更好地补贴民众。

　　总之，多套房的既得利益者和炒房客反对房地产税，并制造了大量阻力，是完全可以理解的。

　　但奇怪的是，很多并不在上述缴纳范围的年轻人，也参与反对房地产税。

　　他们认为，房地产税会使得房东把税转嫁到房客身上，增加租房者的压力。毕竟，无论房价如何，总会有买不起房的租房者大量存在。

　　这种想法是正确的吗？

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　　房东会不会把房地产税压力转移到租客身上，这还得从房产自身的投资价值说起。

　　通常来说，房产作为投资有两种回报途径：第一种就是低吸高卖赚差价，类似于股市投资者；第二种就是租出去收现金流，寻求长期回报，可以类比于投个余额宝，拿一份稳定的分红。

　　出租住房这种投资的关键是，依靠租售房产获得的现金收入，多久才能够回本，这就是租金收益率。而收回成本的时间，就叫做租售比。

　　根据2020年易居的研究，扣除通胀，中国前50大城市的租金收益率大概是2.4%。也就是说在这些城市买一套房，租出去要30年才能收回成本。

　　一线城市的租金收益率更低，差不多在1.6%。这意味着投资一线房产，需要45年才能收回成本。

　　而按照国际经验，一般来说合理收回时间成本应该在15-25年左右，可见中国房产的长期回报并不高。

　　也就是说，中国人投资房产主要是为了增值，而不是靠出租赚钱。

　　仔细观察一下，重庆、长沙这些著名的低房价城市，租金收益率是接近合理范围的。可以说，这些城市房价泡沫很小，租金也更合理。

　　而北上广深和其他诸多二线则不一样，租金收益率要低很多，也就是说，这些城市的房价泡沫是比较严重的。

　　因此，其中必然存在一些特殊原因，使得租金没法跟房价同步提升。

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　　这其中的关键，就是房产市场和租房市场的分割。前者消耗的是存量资金和未来资金，而后者则是消耗现金流。

　　对于同样的住房需求，影响房产价格的主要原因是土地供给，而限制房租则是本地工资收入。

　　对于房产市场来说，只要住房需求是存在的，政府就可以通过控制土地拍卖规模，不断抬高价格。

　　什么时候会达到房价极限呢？这个理论的极限就是买房者的储蓄和借贷上限，也就是过去和未来现金流的总和。

　　由于老一辈中国人有厉行节俭的储蓄观念，所以有相当多的存款，再加上银行的借贷，这使得中国许多地方的房产价格即便突破20倍人均收入的警戒线，还是能卖得掉。

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　　然而对租房市场来说，租金上限则取决于租客的现金流。

　　普通人去租房，一般是不会动用储蓄或者家里的存款的，而是从当下的收入扣除。

　　租客最多愿意拿出来多少收入租房呢？从纽约等国际大都市来看，租金的极限水平不会超过平均收入的一半，房租再高人就跑了。

　　以上海每月平均收入6000人民币为例，上海租客最多花两三千租房。

　　而上海房产租金收益率是1.7%，加上2%通胀水平，这么一算，就会发现现在上海的租金已经高到了市场承受极限了。

　　这时候任凭房价怎么涨，收入没法提上去，能拿来付房租的钱也没法提高更多了。

　　因此，从房产市场和租房市场的本质来看，即使普遍征收的房地产税能出台，大多数房价高到不合理的城市，其实是不能通过提高房租来转移税收压力的。

　　而对另一些房价、租金范围较为合理的城市来说，房地产税出台后，也并不一定代表房东能顺利涨租金。

　　毕竟，为了抵消部分房地产税，房产持有者们不得不出售或出租自己手上的住房，无论是空置率下降，还是房市供应增加，都会使得租金下跌。

　　所以，担心房地产税出台后会转嫁到自己身上的租房客们，完全不用担心。它切的完全是房东的蛋糕，是既得利益者的蛋糕。

　　而中小业主是完全可以放心的，他们是一定有套数豁免/面积豁免政策的。

　　也正因为如此，房地产税才拖了这么多年，面临的阻力才如此之大。如果割的是手无寸铁的租客们，怕是早分分钟出炉了。

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　　肯定有很多读者会好奇，房地产税真的这么神奇吗？

　　以我们邻国日本为例。日本是“无差别征收制”，户主一般向是向地方政府交“固定资产税”，这种日式房地产税的基础税率是1.4%。

　　自从上世纪50年代，日本地方税制改革引入房地产税后，房地产价格长期保持稳定。

　　即使在80年代，日本最疯狂的泡沫经济年代，首都东京的房价收入比也就19.3倍，相比之下，2020年的深圳是48.1。

　　自泡沫经济破灭后，东京都的房价收入比慢慢跌到了10倍以内，普通人在首都买房的压力大减。

　　哪怕近些年来，日本央行全力放水，还有奥运概念的加持，房价收入比才慢慢涨到了13倍。

　　上图为日本东京目黑区的一所“一户建”。日本是出了名的人多地狭，目黑区更是著名的东京大学所在的区，类似于北京海淀区。可图中这样一幢地段不错的一户建，价格也就600万人民币左右。

　　根据美国各州的房地产税征收经验，房地产税的税率也和房价有明显的反关系。

　　像房地产税率较高的得州，房价就非常便宜。甚至休斯顿这样的大城市，只需要两三年的收入就能买房，普通人根本不用担心租房问题。

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　　得克萨斯州在美国各州GDP排名第二，休斯顿在美国各市GDP排名排名第四，地位相当于广州之于中国。而广州2020年的房价收入比是16.7。

　　而房产税率较低的加州等地，房价则明显高很多，投机活动更多。而洛杉矶、旧金山，租一个房间都需要五六千人民币，很多人为了省钱只能租地下室。

　　我们再来看看最近因为楼市泡沫而选举惨败的韩国。

　　在历史上，韩国房地产价格一直偏高。在2006年引入了“综合不动产税”后，曾经出现了十年一见的房价下跌。

　　但在次贷危机以后，韩国政府降低房地产税率来刺激经济，房地产泡沫又变得越来越严重。

　　由于房价太高，普通居民也拿不出太多的税收。而现任政府害怕泡沫破裂，根本不敢过多提高房地产税率，自然始终无法控制房价。

　　韩国甚至为此发明了一种“典租房”模式。租客一次性拿出高昂押金给房东，之后一段时间内不用缴纳房租。

　　在2020年，首尔典租金高达300万人民币，已经接近历史的最高水平。这时候韩国政府搞再多调控，再怎么强调保护租客权利，也没有用。

　　E

　　有的读者要问了，上海和重庆不是已经开征房地产税很多年了么？

　　其实，上海和重庆征收标准仅仅针对高价住房——价格必须高于往年均价的2倍。而且政府不对首套房征税，还有免征面积，普通人连交税的机会都没有。

　　因此，我们可以理解为上海和重庆的房地产税并非是真正的房地产税，充其量算是针对富裕居民的高档住房税。

　　重庆市原市委副书记、市长黄奇帆曾经表示，房地产税的最高档税率如果能提到3%，就能够很好控制高房价了。

　　但目前，重庆的房地产税即便不是真的房地产税，其税率还是比黄市长说得低很多，基础税率只有0.5%，而国际常见值是1.5%。

　　每每提到房地产税的难处，还总有人要提到，如房地产税会导致房价下跌，以至于断供频发，引发银行大笔坏账和金融危机。

　　先不说这到底是不是危言耸听。如果真的发生，不过兵来将挡、水来土掩。

　　事实上，如若银行把接收的房产直接在市场上售卖，才有可能导致房价踩踏。

　　四大资管和伟大的蛋壳公寓给提供了解决方案：银行完全可以把收到的房子委托给长租公寓换取现金流，而不是直接在市场套现。

　　总之，相信我们国家对金融市场的把控力。

　　况且，若真能导致金融危机，也说明持多套住房者得达到一个量级。这个隐含条件，其实已经告诉大家，房地产税的阻力来自什么地方了。

　　而若没达到那个量级，那么牺牲少量现代大地主的利益，那又能如何呢？

　　很明显，谁的利益都可以牺牲，只有大地主们不可以。

　　还是那句话，正因为房地产税无法向租房客转嫁，地主们才不断阻挠房地产税的出炉。

　　为了讨好他们，金融原理都可以拿来夸大了，机构们天然的征税冲动都可以被压抑了，房地产税带来的丰沛财政收入都可以不要了。

　　房子已不仅仅是家，它早就绑定了太多太多东西了。