究：关于政府如何挤房价泡沫的模型模拟下

liweihaoda

在乎排版可以移步校内http://blog.renren.com/blog/233015771/919825684?bfrom=01020110200，水平较差请多指教。

         虽然前文语言颇显絮叨，把以后的自己或者读者当作小傻，不过庆幸的是房价只有上下两文。这里就扯扯房价怎么样才算合适？什么时候房子的价值高于价格，什么时候房子的价值远低于价格？
       前文讲结果，既然知道房价变化的益弊，很显然房价的变化不会暴跌，也不会暴涨。总体来说在10年这个价格区间会有一个震荡。震荡的幅度就看我国各地方政府管理的手段和水平，手段越少，水平越低那么震荡幅度就越大，社会越不稳定。若是水平高超，则国之大幸。
      本文理工科可以细读，其余可以直接看模型和结论，推导过程可以省略。

房价如何判断合理与否
       这里要给自己一个耳刮子，回到媒体文章常说的房价判断。众名家一般照搬国际社会（西方发达国家）关于房价的两个指标。租售比和房价收入比。

1，租售比
       这是一个极好的指标，只是看谁用而已。西经学家往往一针见血，西方社会认定租售比在200-300之间是正常，而我国二三线城市不乏破500上1000。专家们得出结论：绝对的大泡沫！
       这里小子忍不住要吐槽一段，涉及敏感字可自动跳过。极大多数媒体专家就是“狗屎”。为什么说他们狗屎呢？1，生搬硬套是大忌，小学老师都说过具体问题具体分析。2，经济学写在序里面的三个基本谬误，后此谬误，不能保持其他条件不变，合成谬误都可以推导出这种用法的不全面。3，若是像郎教授这般哗众取宠，影响舆论，造成恐慌吧，故意这样用吧！也太他X不够敬业，  看看我怎么给你们吹泡沫。西方的优点没学到，我国博大精深的九真一假也没忘了，真是姜太公钓鱼，上钩的不是一般鱼。
       西方社会认定租售比是200-300是合理，那么中国特色的租售比是多少？
       这是一个严肃的问题，你得首先知道西方社会是怎么得出这个数字的。首先假设西方国家一套房价格20万，而发达国家维持在房贷利率在3%之间（这里为什么采用贷款利率而没有使用存款利率，是因为发达国家的资本使用较为有效，任何家庭基本都将资金以不同的投资比例购买保险，股票，债券），房产税在2％左右。我们对利率取0.625％，房产税取1.5%。我们可以得当房租价格（使用房屋的机会成本呢）为Y元每月时，该年不亏损。


房价（20万）＊房产税（2%）＋资金量（20万）＊房贷利率（3%）＝1万元＝Y＊12
既得Y＝833.33
租售比＝Y／房价＝1:240    也就是如果房价不变20年收回成本
相佐以美国标普500指数股票平均市盈率20.16倍（来源：http://www.qqjjsj.com/gpsj/5770.html）

市盈率20.16倍简单的理解就是该股票20.16年能回本，既需要241.92个月。这个数字和240是非常接近的。当然不同的地区，不同股票市场房产税和贷款利率不尽相同。资本是逐利的，作为一个商人买房子肯定是当作开公司一样来计算回报效率，故我可以肯定的说租售比的数字就是这么被确定为200-300之间。且这个区间作为一般理性投资品是被认为合理的。

     
       那么我国通过以上思路怎么计算的租售比应该是多少呢？首先我国暂时可以忽略房产税，即便有些地方房产税先行，一般人也是可以通过技术手段规避。我国的主要成本在于房贷利率7%。这个数字是商业贷款的数字，当然不同种类数字也不一样，不过介于余额宝基金活期收益在今天（2013.12.26）都达到了七日年化收益率都到5.8930%。所以我把贷款资金成本定在7%。
房价（100万）＊贷款利率（7%）＝7万＝Y＊12
既得本处Y＝5833.33元


租售比＝Y/房价＝1：171   也就是如果房价稳定，14.25年收回成本。
相佐以上海股票平均市盈率10.94（来源http://www.qqjjsj.com/gpsj/5821.html）。
根据A股市场市盈率可知131个月可以回本，哈哈！这里A股要被黑下，我国A股最近5年是全球股票走势最差的。所以存在低估是共识，但可见在现在的货币成本下，低估的幅度也就是百分之30样子。换尔言之，现在A股大盘应该的点位在（12.25的收盘点数）2106*1.3=2737左右。如果市场化存贷款利率不断走高，将严重制约A股的上升空间。也导致我国房价合理租售比170左右要远高于发达社会250左右的租售比。
    强调下：这个171的租售比是在没有房产税，房贷利率在7%的数据，这个数字随其他成本的变化而随时波动的。2013.12.26这一天租售比粗计算为171。

       综上所述，在2013.12.26这天的货币成本下，我国合理的房价租售比是171左右，而不是西方社会的租售比200-300之间， 若房价无上涨预期来弥补成本，现在的租售比超过200的城市买房子都不是一个好的选择。但是根据新闻和身边所见，房价租售比的确普遍在300以上甚至不乏到1000的。所以这个说明了两个情况：1房价虚高不下，二三线城市房屋供过于求，租金难以上涨，在房价保持稳定的情况下，最终房价的泡沫会被挤掉，房价会下跌直至满足租售比公式为止。2，租金有极大的上涨空间，北上广房租半年一个价，若最终房租上涨保持稳定后能达到当时租售比公式的价格。则房价泡沫已经通过租金挤掉。
      大家可以用此公式来判断下自己身边的城市是否存在泡沫，房价或者租金分别在什么价格合理。


2，房价收入比
        房价收入比也是一个不错的指标，就是住房价格和城市居民家庭总收入比。根据百科：按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3---6倍之间为合理区间。这里再次吐槽下，所谓国际惯例就是西方发达社会惯例，对我国没什么参考意义。我说的没什么参考意义是指3-6倍不具有参考意义，但是房价收入比很好的体现了一个国家家庭用于住房的成本，也就是住房消费占家庭收入的比例。
       说白了这就是一个关系到老百姓幸福指数的指标，和恩格尔系数是一回事。恩格尔系数关注食品支出占个人消费总额的比例，关注的是温饱社会解决贫困。房价收入比是解决住房，个人看这是小康社会才有的问题。

       前文已有逻辑，我心中默问：我国的房价收入比多少比较合适呢？思前想后发现，这原来是一个感性的问题。但可略作展开，让大伙了解自己到底有多幸福或者不幸？家庭收入以平均收入计而不是中位数计，也许难免大伙会有被平均的感觉。
      首先计算家庭一年总收入，因为我国各地区经济发展不均衡，当然房价发展也不均衡。这里采用二线城市无锡的人均收入作为样本。因为该地我比较熟悉，且本文主要读者应该也是我同学或者以前的同事们。据我生活6年判断，百度较为可信的数据13年上半年无锡人均收入20160（若有更好的数据渠道请留言），全年预测4万元。假设一家三口，一年总收入12万元，那么就可以看出无锡房屋如果按照西方社会的计算，应该在36万元到72万元比较合理。根据一家三口，假设人均住房面积为33.3则每平方价格应该在3600元到7200元之间。
      作为还处于发展中国家阶段的百姓和北欧等发达国家的百姓晒幸福显然是不可取的。或叫夜郎自大，或叫找羞辱。根据（http://wh.focus.cn/msgview/4860/256814370.html）数据可以知道，之前的房价收入比为3-6倍合适绝对是舆论误导。我国的媒体人么，别那么宁恐天下不乱好么？在11倍以下基本都是欧洲老牌强国了，我们就取12－20倍，12倍是俄罗斯的叶卡捷琳堡，20倍是泰国清迈。这样算来，无锡当地房价一家三口100平米房子，那么该房子的价格应该在144万元到240万元，也就是1.44万元－2.4万元每平方。打开搜房网，显然毛线泡沫，房价严重被低估么。（我穷屌丝一个，无房无车）。无锡的房价收入比根据搜房网应该在8.3左右，幸福可见一般。
        当然了（http://wh.focus.cn/msgview/4860/256814370.html）里面多挑选各国一线城市，我再选取上海作为样本，根据2012年上海人均收入4万元，无锡3.5万元，进行同比例计算得到2013年上海的人均收入应该在4.5万元左右。同理，一家三口，百平米房屋，取12-20倍房价收入比，得出上海房价每平米应该在1.62-2.7万元之间，根据2013年上半年上海房屋均价23481元。傻眼了吧，完全符合在该区间。当然了根据该网址给出的北京广州深圳，房价收入比在28-30之间。大家的幸福感可能比较差。
       根据房价收入比的无锡，上海两个样本可以得出。在小康社会中，我国百姓的居民幸福指数还是很高的。这点来看，随着收入的增加，房价还会迅猛增涨，甚至不乏有的地区大有涨途，怎么会跌。当然了，以上推论存在可能的问题点有：1，采用了人均收入而没有采用中位数收入，因为我国贫富差距比较大，屡屡被平均事件出现。所以可能导致实际幸福感没那么强。2，我国人均收入的统计数据不准。3，全球的房价都集体存在泡沫。4，房屋成交均价我国多为新建房屋成交价，新建房屋多为偏远地区，而其他国家的数据不只是新建房屋，导致我国实际房价被低估。
       总的来说，从房价收入比来说，哪怕我国房价存在泡沫，泡沫的程度相交其他发展中国家来说也是可接受的。也没有平常舆论想像的那样不可接受。因其是一个感性参数，并不实际参与经济成本计算。

3，以后房价会怎么样变化？
        根据租售比，存在极为严重泡沫。根据资本逐利特性，若房租无法迅速提升，将对房价产生毁灭性打击，直至达到稳定的的租售比。根据房价收入比可知，局面可控，泡沫风险较小。

       同样西方社会常用的两个指标，结合我国国情，怎么会得出截然相反，或者差距甚大的两个结论。以后房价到底怎样变化呢？
       我国政府对房价的要求其实从上一篇文章中就已经知道了。显然不能接受暴涨或者暴跌，而能接受一个小范围的调整，即稳定。07年后多次政策对房价市场的调整控制，跌了拉，涨快了压，卓有成效。


        那么以后会怎么样呢？我倾向于以租售比作为指标来进行评判现在的房屋市场。根据租售比这一个投资指标，在资本是逐利的核心本质下，在我国政府不可能接受房价暴涨的预期下，房价现阶段已经严重高估。
        上一节提到过，房价高能起到沉淀热钱的作用，但是13年6月份和12月份的钱荒来看，房价已经沉淀了过多的货币，导致货币利用率严重不足。克强总理一再呼喊盘活货币存量，严控货币增量就是意识到了这一点，继续向市场投放流动性，则导致增量资金大部分进入房地产市场，资本效率大大降低。能赚7%的利息不赚，反而赚2%左右的房租，违背资本本性，资本效率自然极低，伤害了社会的良性发展。对房价存在不切实际的预期的资本终究会被其他资本给吞没，李嘉诚是阶段性的撤离楼市是一个聪明人。他撤离不是认为楼市会暴跌，而是有更多更好的赚钱机会等待他去投资。
        这里我小小YY下，如果政府的水平足够高超，手段够多，在政府完全可控的情况下。我认为以上的参数会出现以下变化，房价保持小幅上涨（百分之三下）。人均收入配合通货膨胀以百分之十左右增长，资本流出地产后货币市场过紧局面极大改观。贷款利率维持在4％左右。这样我们再来计算下2020年左右，可控情况下的租售比
房价100*（1.03的7次方）＝123万元，根据市场利率4%
（2020年房价）123万元＊（2020年市场利率）4%＝12Y
得到Y＝4100元

        由上可知，2020年我国合理的租售比＝300，和2013年的数据相比，房租低了也没上涨的压力，收入增加了，大伙的生活显然更好了。这个过程就是我国政府完美化的挤泡沫过程。大伙可能会想，扯来扯去就是租售比，房价收入比说他干嘛呢？房价收入比其实表达了我国在房价挤泡沫过程中的操作余地，如果房价收入比过高，超出50以上，那就说明我国老百姓都在水深火热当中，勉强温饱何谈小康。我国政府的行政财政政策的操作余地就会很小，一不小心，房价就会恐慌性出现暴跌，或者其他群体性事件。
       综上两方面分析，我国政府操作空间较大，房价可控，房价阶段性存在严重泡沫，但是房价不会暴跌不会暴涨，以低于人均收入涨幅进行小幅上涨。用时间来挤掉泡沫，房租价格下降，人力成本降低，产品在世界上不断提高竞争力。
       具体问题具体分析，读者们可以用我这个模型进行重新计算，计算时注意房产税成本的适当引入。