究：关于政府如何挤房价泡沫的模型模拟上

liweihaoda

这是我第一次在大参考发文，看了半年，收获很多，迸发了自己写文章的冲动。本文首发校内排版精良http://blog.renren.com/blog/233015771/919767157?bfrom=01020110200。此发水木清华bbs，这里是第三次发。版权我个人所有，不会为论坛带来任何麻烦，转载请注明。

房价的一“涨”
      作为适婚青年人最为关注的房价问题深深的影响了我们8090后一代。影响之深取决于房价的涨幅，房价涨幅越大，首付金额越低则杠杆越大，不乏见三十万买百万房涨价至千万的事件，则涨价十倍加以3.3的杠杆，共计涨幅33.3倍。这样来看若有涨有跌，的确可以影响一个人阶段性的生活质量，这话房姐们可能不爱听了，宫二姐的不是说过“宫家从未有败绩,何来输赢”。历史总是在不同的地点不同的时间不断的重复，温州已有先例，故可言“房价从来只有涨，以后当然会有跌”。
      实诚是国人的本质，逐利是资本的特性。大家最关心的无非以后房价是涨还是跌？众多名家关注角度往往有以下两种：1，房子作为市场的一般商品；2，房子作为投资用品。这两种观点不多赘述。然看似两种其实是一种，就是房价因什么变化。
      小子换个角度，从屁股找头，分析下房价涨跌导致的优劣，种因得果，求果选因。其实就是从一个社会总体利益的角度思考，房价的变化于社会有何益弊，益弊如何转化。至于涨跌，我这里略作展开，取一个中医关于阴阳的概念来简化涨跌优劣的讨论，阴阳其实就是阳多阳少（阳多则温度高，夏季，阳少则温度低，冬季。也就是一生二而已），涨跌其实就是涨这一两头一中而已，既适中，涨的过头，涨的过慢。
      肉戏来了，房价涨的适中，适中两字必然是好果，那能有什么果子。
A涨价适中的主要好果子：
1，房价涨，资产升值，扩大我国总资产，也就是扩大了我国人均资产。
      假设城市A在02年有一百套商品房（忽略采光地段等差异），每套价值10万，该城市一百套房总资产为1000万套，12年其中一套房以100万成交，则该市总资产瞬间从1000万升为1亿。呐呐，边际是个好东西。
2，沉淀资金，保持经济稳定。
       07年股市炒作巅峰，6000点多后跌至2000点下，资金大笔流出，热钱急需寻找盘口炒作，不乏蔬果价格飙涨。试想如果现在北京10套房，每套1000万，一个大户，不炒作房产这一伪刚需，而炒作真刚需农产品肉类，假设此大户（黑下“温州炒房团”）就是一亿资金购买猪肉，该团100人，那就100人抢购百亿价格猪肉囤积，50亿价格猪肉支持非洲难民做公益，猪肉价格会怎么一个起伏？
       资本是逐利的，当他可以快速流转的时候，资金的时间价值会被不断夸大，甚至可以三季度猪肉四季度辣椒来回炒。资本又是逐利的，儿时枕边书中多闻欧洲大陆曾不乏奶商葡萄酒商将大量产品倒入大海，以保证销售价格，垄断利润。
       为稳定，也只有房地产市场，这个”最大房企万科市场占有率也没过4%的市场“才能容纳如此海量资金，降低他们流转速度，保持了经济的稳定。
3，解决城市发展资金问题。
      尝为老人言，某县修一座桥花了三年财政收入又负债200万；看90年代电影，多见为集资修路而果民踊跃不已。地方政府难为无米之炊呐！
      然至03年起气象始新，各地政府竟然开始有城市规划的手笔，依托历史大笔资金投入创建旅游型城市，甚若两省三地争夺西门故里。公务员也积极了，虽尚未见高薪养廉，但每年报考公务员数量可见一般，为民服务的热情让我等待业青年甚为惭愧。
       祖国各地恰如那老话“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”，不说其他，光看我国交通，公路铁路高铁跨江跨海大桥各种隧道足见发展，土木人之黄金岁月不做二选。再看灾情预防应对，洪水，地震，人祸等，当政府有了一定的资金后就足以来将这些关键点甚至细节做到位，更不说城管这一细节巅峰创造型岗位。至于资金良性循环的建立在以后姊妹篇文章“钱荒”中详述。
4，改善人们生活条件，降低社会成本。此部分会对我国大力推进城镇化，略作阐述。内容较长，可单做一节看。
      我国2000年前绝大多数人都生活在农村或者城乡结合部，房子多为自建房，虽说享田园乐趣，但是房屋的安全，保温节能，水电配套以及周围配套商业等存在一定的问题。举个例子，农村想光纤入户也不是一件低成本的事情，涉及管线定制排布，额外线长成本，个性化使用效率等等；相反小区则不然，入户共享，预留线管通道，效率更高。更勿论周边业态配套服务等等。
      然凡事推行，太超前，则成本高昂，太落后则成本也高昂。恰到好处才是正理。既然城镇化这么多好处，为什么城镇化会在这个时候推行？
       撇开国家加入wto后资金面宽紧变化等其他因素，咱学学我国车展，“以人为本”进行展开。
       我国经济前面三十年长期保持高速增加，政府将GDP作为目标是有其社会原因，保就业。无业青年比率少则社会稳定可控，就业率是全球各地政府，乃至从古至今政权的难题。而城镇化则恰恰将以农业为主要收入的人群转化为以第二第三产业为主要收入的人群。
       显而易见，实行早了，超前了，岗位增加不能满足我国庞大的农业转城市人口数目；当然的确以前城市岗位不足，中国珠三角成为代工基地世界工厂抓住了历史性机遇。然现在人口红利渐渐隐去，珠三角屡次爆发了用工荒可以看出，现在是劳动者市场了。
      那么推进城镇化，第一可以发掘人口红利，为城市提供足够的劳动力。第二，转变农业运作模式，实行机械化生产，农业将更加有效，成本低廉，给农民进行对应租金补贴。且粮食的定价产量全国竞争统筹，计划生产的前提下进行市场化竞争，增加食品产量，质量的双安全性控制。（关于农业在未来2会兼带，若有言语不妥请看完2后交流）
       故可知城镇化的好处，但是大家肯定又会想房价涨和城镇化又有什么关系？为什么不能房价低廉而进行城镇化？小子的口头禅“逻辑有硬伤”也许会在诸多读者心中咆哮。
       资本是逐利的，社会的发展推进事事靠政府难免效率低下。而市场化则是诸多西经学家在78年改革开放后多次提及的，开放更多的领域让民资进入，让市场来进行分配。呵呵又见女神了，开放了领域民资为什么要进入呢？
      资本嘛，无非有利可图。政府对于想要发展房地产市场化这种一举多得“解决地方政府债务，释放人口红利，改善人民生活，保持经济稳定，提高城市形象，促进社会效率”的行为，这种从上而下方方面面多赢的事情当然要大理推广。推广的力度就取决于超额利润的多少。当然了，西方资本比较没见识“百分之三百的利润，那么上绞刑架的事都干的出来“，而我国百分之三千三百三十的利润也才为民服务，多赢而已。
       “义以生利，利以丰民”，所以对资本的逐利本性没必要遮遮掩掩，逐利从好的方面看就是逐义，要释放资本本性，坚持法理道义。
       可见国人之所以抱怨房价高，是因为自己在房价低的时候没有买入而已。是抱怨当年没有资本，能力，见地为民服务而已，政府要关注的不是房价的高低，而是要提供为人民服务机会的公平性，以后为人民服务这种好事可不能全部让党员同志抢着做，人民大众我等团员的觉悟也很高，少先队员自然也是不错的。

B涨过头的恶果
      既然上文说那么多好事，那么房价应该一直涨才是为人民服务到底！所谓好事做到底，送佛送到西。
      然凡事有两面，可一体观之，阳过重则大暑，阳过轻则大寒。同理，至2010年后中央和地方政府屡屡出台政策，要求抑制房价涨幅。的确任何政策不以为人民服务为出发点则必成笑柄，难以落实，可笑因为之前资本逐利的惯性，对于为人民服务这一核心出发点在执行上与国家政策也许产生分歧。
       个人YY：资本认为，在房价一事上还有为人民服务的余地或者就没意识到为人民服务之事（脑子保持一定的温度那是提高活性，过热了就需要散热降温）；政府则认为，房价过高已经影响了我国经济健康有序发展，过量的服务等于浪费，需要散热。
       个人观点：现在炒作房价的后期进场资本因其盲目从众性，赚钱赚多了，烧的慌，烧晕脑子了。烧晕脑子你以为他还能冷静的认识到如何秉承着资本是逐利这一核心观念么，资本惯性继续炒作房价就是秉承资本逐利本质么。可笑！君不见历来每每好心办坏事的事情还少么，从子女养育到夫妻生活孝敬老人，好心那不是事儿，办好事需要好脑子。烧晕的脑子显然不在此范畴，怎么能保证逐利的结果。
1，部分地区房价涨幅过大推高人力成本。
       北上广深的房价和城市的国际地位绝对相符，完全接轨。房价高自然租金步步上涨，导致人力成本的不断增加。当然了，这里也有一个说法，人力成本的升高也有助于我国现在淘汰落后产能，产业结构调整和产业布局转移。珠三角作为世界工厂的地位可能向中西部转移。但是也带来一个问题，新兴产业互联网智能电网等，在北上广深这种地方也需要承受高房屋使用成本，人力成本的增加也势必会降低我国朝阳产业的国际竞争力。上面还说的过去，那就看看商业地产，不乏听到一家餐饮个体户辛辛苦苦一年赚得钱全部交了房租，导致店面重选转移等内耗发生。要长期看，无可厚非，也是市场调节的一种手段。但是在我国经济结构调整，转型的阶段，因为房价过高导致供给成本增加，社会总收益降低就得不偿失。甚或导致转型失败可就尾大不掉了。  这里有兴趣的朋友可以看看蛛网模型这个概念，或有攻玉收获。
2，城市无序建设导致超大型城市无效率。交通拥挤，空气污染，水量供应皆成问题。
      这里引入一个生产企业的概念，一定程度的规模化生产可以降低成本，增加竞争力。但是规模过大，若无相互补充反而会成为负担。
      这里就拿帝都举个例子，我之前说的小区入光纤比农村要更有效率。那是一方面，在形成规模扩大的时候这会降低成本。但是帝都城市过大，导致中心城区交通拥挤，人才时间成本极高，空气污染影响人们身体健康导致医疗成本增加，水量供应本地无法满足使用需求，南水北调增加使用成本。诸多问题导致了诸多浪费，内耗严重。
3，降低了农民转化成城市市民的速度。
        房价过高则影响城镇化进程，农民转化市民，势必要安居。房价过高则农民只能为农民工，无法置业无法全面享受到城市的福利。当然了，政府改造棚户区，建设各类保障房也是一种弥补，出发点是好的，方式过于简单，也许会有阶级抬头隐患。
4，供给和市场切实需求不匹配。
        屡见鬼城。

        涨过头的恶果这一段写的比较没用心。原因嘛诸多愤青早已多次针砭，懒得多说，兴奋不起来，有疑问的多多百度，请自己脑补。


C，房价涨的过慢＝暴跌的恶果
       中间讲了，一头已经讲了，现在讲最后一头自然是暴跌。不要看日本，香港楼市屡现暴跌那就是正常，存在就是合理。凯恩斯还要用宏观经济学来降低这种波动。小子认为若暴跌就是我国经济硬着陆，前面涨的适中有那么多好处，那么暴跌自然这些好处都没有，甚至逆向成坏处。这些就不重复。那么暴跌还有什么其他恶果呢？
1，暴跌增加银行坏账率，影响经济稳定。

        这个就简单多了，温州就是一个例子，很好的演化了泡泡吹破后社会经济的影响以及不同的应对产生的不同的结果。简而言之，就是一个模型，温州这种房价下跌的模式显然是社会各个阶层都无法接收的。这里举个例子，30万首付买百万房结果跌倒50万，很多人的选择就是房子不要了，这样自己只亏损首付30万，而不是50万，这种情况还是主动选择止损的情况。更何况多少无奈，有不明请百度。
       这里先把“钱荒”拿一文的内容透露下，假设A银行吸收存款90万，交给央行20万存款准备金（假定准备金率2/9），70万贷款给别人买房子，然后别人断供，自己得到价值50万的房子一套，损失20万。这时候存款人要求取款30万进行升级厂房生产线，银行出现短暂违约（房子变现需要时间），社会情绪不稳定，钱荒简化版就出现了。细节可见“钱荒”。
2，资本的剧烈流出。

       资本是逐利的，所以只要是资本，民资外资国资都是逐利的。当年美国能起来就是因为二战成为资本避险天堂。显然我国在高速成长的过程中，外资民资国资都有高速的成长，这一块可流动资本是相当巨大的，大家往往因为QE退出预期而只关注外资，其实不然。李嘉诚作为民资的流出就是一个很好的说明。

       我为什么把资本的剧烈流出对于我国作为一件坏事呢？首先，资本流出不是坏事，但是剧烈显然不是好事，我国投资非洲，整合资源当然是好事。但是不可控的，无目的的，剧烈的资本流出，会导致国家发展速度迅速降低，岗位减少，就业率直线下降。收入降低，消费降低，投资降低，形成恶性循环，一片萧条。
       这个可以看日本89年后经济的发展变化。以上1，2两个恶果一吃，经济硬着陆，内部矛盾严重，社会不稳，局势不可控则无法想像，各种问题都会爆发。在这个科技爆炸，互联网高速发展，产业不断升级的年代绝对会让我国一蹶不振，浪费一个大好时光。


         好果子，恶果子一分析，读者们疑问就来了？你说的房价适中涨幅，暴跌，过涨怎么来判断呢？这就是本文的精华部分，所谓不破不立，破容易立难。我国地域宽广，每个地方不尽相同，怎么能简单的说房价涨或者不涨呢？就好像我觉得湖南妹子不错，怎么能保证每个湘妹不错呢？如何确定房价涨幅这个数轴的0点呢？请看下文关于未来1（房价下），如何确定合适的房价。



PS：前所未有写这么长的日记，语言风格还有待养成，因分时间写，难免不同段落水平风格相差较多，甚或不少错别字，因写此日记主要为了整理自己思路，搏自己开心，请多多见谅。若能与诸君分享，诸君能多教我，忍不住想起恶之教典的一个单词magnificent。至于内容多侧重于常人未见之面，并非有明确的唱多唱空目标，只是构建模型，与政府同理心进行判断。