刘晓博：楼市，加息了……

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　　虽然中国的基准利率（LPR，贷款市场报价利率）已经连续12个月没有变化，但楼市，尤其是大城市的楼市，加息悄悄进行中。

　　而且有的大城市，已经在2021年加息到了第三轮！

　　这个城市，就是被住建部约谈过的广州（见下图）：

　　经历过三轮加息之后，广州的首套房贷利率已经是四大一线城市里最贵的，二套房贷利率仅次于北京。

　　下图是4月以来房贷“加息”的城市：

　　可以看出，加息比较多的城市还有长沙、芜湖，这两个城市的首套房、二套房都加息了25个基点。

　　首套房加息不少于15个基点的城市，还有石家庄、大连、廊坊、东莞、佛山、重庆、中山等。其中廊坊的二套房加息更为生猛，达到了43个基点。

　　目前首套房贷利率最高的城市，是开封、洛阳、成都，都达到了6.13%（见下图）：

　　二套房贷利率最高的，是芜湖、马鞍山、洛阳，达到了6.37%。

　　6.37%，相对于5年期LPR（4.65%），等于上浮了172个基点，加息幅度高达37%。

　　首套房贷利率最低的，是银川和上海，都是4.65%，也就是基准利率。

　　二套房贷利率最低的，是银川、上海、天津、深圳、福州、哈尔滨、长春。

　　一般来说，“5限”措施比较严厉的，比如北上深，房贷利率水平不高；调控措施没有那么严格的，则往往通过加息来遏制市场，比如广州到现在还有2个区不限购，其他限制措施也不如北上深，所以利率就高一些。

　　另外，楼市低迷的城市一般来说利率偏低，比如天津、哈尔滨、长春等，市场就不太热。

　　存款总量大，资金充裕的城市，也会出现利率偏低的情况。比如北上深，这三个城市都汇聚了超过10万亿资金，资金非常充沛，银行的贷存比偏低，所以不容易加息。

　　像广东惠州这类城市，距离大城市非常近，又不限购，市场成交量巨大。但惠州汇聚资金有限，银行资金偏紧，所以贷款利率偏高。

　　反正不管怎么说，从主要城市来看，2021年前四个月房贷利率出现了明显加息的状况。

　　这将给市场带来什么影响，又将给购房者带来什么影响？

　　首先要给大家说明的是，现在的房贷利率加息，是“加点”部分的上浮，而不是基准利率的加息。

　　其实在去年年底，我就预言了今年的利率走势：基准利率大概率是保持不变，但整体利率会走高，部分楼市过热的城市房贷利率会明显走高，房贷利率进入了“因城施策”的阶段。

　　既然上调的不是基准利率，那么对于已经进入按揭期的朋友来说，你的房贷利率不会有任何变化。如果今年全年LPR都不变，那么你明年的月供也不会发生变化。

　　受影响的，是即将买房子的朋友。如果你在广州准备最近买房子，那么对不起，你中招了。广州今年的三次累计“加息”，你都要承担。具体体现在你的房贷“加点”部分。

　　更讨厌的是，如果是基准利率（LPR）加息，将来降息的时候，你上浮的房贷还会降低回来。现在是加点部分“加息”，而“加点”一旦确定是不能改变的，所以多的月供你要承担很多年了。

　　第二，为什么央行不正式加息，而是让银行通过“加点”来加息？

　　说到底还是因为疫情尚未结束，经济虽然回暖但仍然脆弱。至少对于实体经济，央行不想加息。对于广大三四五线城市的楼市，央行也不想加息。

　　如果我们把全部600多个城市（县级市或以上城市）纳入统计，你就会发现，真正加息的城市一定是少数，大部分城市“加点”部分没有变化。

　　原因很简单，目前楼市回暖主要集中在大城市，尤其是南方城市。北方还有很多城市偏冷。这些城市当然没有必要“加息”。

　　第三，今年一季度楼市太火爆了，无论是卖地收入、契税、商品房销售金额，其增速都远远超过GDP增速，房地产这头灰犀牛又满血复活。对此，高层充满了警惕，这是楼市调控非常频繁的重要原因。

　　但你也要明白，楼市调控次数越多，越说明对市场是呵护的。如果想打死，狠招出两三个就够了。今年以来各地调控楼市已经数百次，只能说明是小心翼翼地控制着市场，让它不能太热也不能太冷，为稳增长、保就业发挥正面作用，避免负面作用。

　　所以，2021年楼市不悲观。我在去年年底就预言过，2021年的市场整体一定比2020年好，但具体到每个城市会不尽相同。

　　第四，在加息过程中，新签贷款合同到底应该怎样选择？是固定利率，还是LPR？是选等额本金，还是等额本息？

　　说实话，买房最好的选择是：贷款时间越长、贷款金额越多，你越占便宜。真正的按揭只有10到15年，10到15年之后，通胀会让月供看起来微不足道。

　　但人性是有弱点的，主要体现在两个方面：一是有贷款，就觉得有压力；二是不提前还款，手里的钱多了就乱投资，最后反而亏了。所以，很多人会提前还款。

　　如果提前还款，而且是在贷款之后5年内，那么选等额本金就比较好。但等额本金是前期还款比较多，后面越来越少，正好跟通胀反过来，看起来节约了利息，其实没有占便宜。

　　如果不打算提前还款，还是选等额本息。

　　另外，从长期看利率水平是走低的，所以建议选LPR浮动利率，不建议选固定利率（估计现在银行一般不提供固定利率选项了）。

　　但如果中国跟美国出现激烈对抗，利率在某个时间段飙升就有可能，这时候就未必是浮动利率好了。

　　如果你的房贷利率很高，达到了6%以上（比如目前在惠州、洛阳买房），那么还是要做好提前还贷的准备。