刘晓博：最新消息！这6个城市，被“叫去开会”了

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　　4月12日傍晚，《中国建设报》发布了一条非常重要的楼市新闻：“住建部召开6个城市座谈会，要求大力发展保障性租赁住房”。

　　这则新闻不长，全文引述如下：

　　住房和城乡建设部副部长倪虹9日召开保障性租赁住房工作座谈会，北京、上海、广州、深圳、福州、南宁等6个城市政府及住房城乡建设部门负责同志参加。

　　倪虹指出，发展保障性租赁住房是党中央、国务院作出的重大决策部署，各地要充分认识发展保障性租赁住房的重要意义，坚持以人民为中心的发展思想，增强工作的积极性、主动性。城市人民政府要把发展保障性租赁住房，解决新市民、青年人住房问题列入重要议事日程。

　　倪虹强调，人口流入多、房价较高的城市，要科学确定“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施，落实年度建设计划，由政府给予土地、财税、金融等政策支持，引导多主体投资、多渠道供给。积极利用集体建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设和改建保障性租赁住房，坚持小户型、低租金，尽最大努力帮助新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等群体缓解住房困难。

　　很明显，这是2021年以来住建部眼花缭乱的，对房地产市场的监管行动之一。

　　我们不妨回顾一下：

　　1、4月8日，住建部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府负责人，要求充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性。

　　2、3月25日，住建部派出督导组赴南昌现场督导房地产调控工作，随后南昌撤回了放松楼市的举措。

　　3、3月下旬，住建部副部长带队赴成都和西安调研督导房地产工作，要求保持房地产调控定力。

　　4、3月上旬，住建部副部长带队赴杭州、无锡，调研督导房地产市场平稳健康发展长效机制落实情况。

　　5、1月末到2月，住建部副部长带队到深圳、上海、北京调研督导。随后北上深都出台了楼市新政，加强调控。

　　在督导活动中，住建部领导的讲话颇具分量。比如使用了“切实提高政治站位，把思想和行动统一到党中央、国务院决策部署上来”等表述。

　　上图：央行今天公布的数据显示，今年一季度新增住户贷款2.56万亿（其中大部分是房贷），是最近4年里最高的，而且遥遥领先。这说明楼市非常热，也解释了近期调控为什么风声鹤唳。

　　那么问题来了：此次把四大一线城市和福州、南宁叫到北京开会，重点研究“发展保障性租赁住房”，又传递了哪些重要信息？

　　第一，官方对于2021年楼市的最大关注点，就是一个字——“租”。

　　比如在2020年12月为今年定调的“中央经济工作会议”里，关于住房问题的两三百字的表述里，10次出现了“租”字：

　　要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。

　　土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。

　　要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

　　为什么“租”这么重要，主要是两个原因。一是大城市房价越来越贵，跑赢了居民平均收入，年轻人、新市民买房越来越难；二是市场化的租赁，在过去两三年的尝试中遭遇了大面积失败，长租公寓纷纷败下阵来，

　　在这种背景下，国家希望各地政府、国企承担起责任，发展长租市场，特别是“保障性租赁住房”。

　　而2021年的政府工作报告里，也用了10个租字，要求“切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”。

　　总之，给年轻人以生活的希望，这个非常重要。

　　第二，为什么选这6个城市？四大一线城市入选没有悬念，因为住房矛盾最大、房价最高。而福州和南宁代表的是普通二线城市，分别代表着东部和西南两个片区。

　　如果你看国家统计局70城市房价的数据，在今年1到2月的房价涨幅里，福州和南宁不算突出。

　　但在人口增长上，南宁和福州也不算太弱。

　　上图是6个城市2009年到2019年小学生人数增长情况，深圳的增量和增幅都位居第一。南宁的增幅达到了第三，增量为第四。福州的增幅超过了上海，增量也接近于上海。

　　6大城市小学生人数增幅最低的是上海，但也达到了全国平均水平的4倍以上。

　　上图是6个城市2009年到2019年官方公布的常住人口增量，上海、广州、深圳的增量都在450万到500万人左右，位居前三；北京增长了接近400万，位居第四。福州、南宁的增长人口比四大一线城市少很多。

　　这意味着什么？可能跟福建人比较强烈的生育欲望有关，一个家庭多个孩子比较多。南宁这边，少数民族比重比较高，本地人生育率也会偏高。

　　而北上广深的人口增量，更多是外部人口补充。

　　在不同发展阶段的城市，加大“保障性租赁住房”的试点力度，可以给全国积累经验。

　　国家在租赁住房上全面发力，意味着什么？

　　主要还是为了推进城镇化的进程，稳住最大内需。但国家不希望这个内需的钱，都花在房子上，这样对年轻人、新市民压力太大。当一个城市有足够的租赁住房的时候，往往可以给新市民提供“上车”的台阶，让他们有时间缓冲、过渡。

　　上述6个城市里，租赁住房供应量最多的是深圳。目前深圳大约有1100万到1200万套住房，其中接近1000万套都是“非红本住宅”，包括城中村、小产权房、违法建筑、工业区宿舍等，而绝大部分人事实上就生活在租赁住房中，其比例可能是全球第一。

　　但即便是深圳这样的城市，也需要建设更多的租赁住房，因为原来的城中村、违法建筑、工业区宿舍环境差，很多是握手楼，不适应新市民的要求。但又很难都拆除重建，因为重建会全面提高生活成本。

　　发展租赁住房，会对商品房市场产生分流和平抑作用。但不会太明显，因为政府提倡的是“小户型”。

　　地方政府会量力而行，这个“力”，一是财力，二是人口实际增长。相对而言，四大一线城市财力相对较强，在发展公共租赁住房上条件最好。