刘晓博：再响惊雷！楼市，会全面转冷吗？

lameihua

　　4月7日傍晚，楼市再传大消息！

　　深圳市住建局、公安局、市场监督局、地方金融监管局、网信办、中国人民银行深圳市中心支行、中国银行保险监督管理委员会深圳监管局联合发布了《关于对涉及“深房理”的举报事项进行调查处理的通告》。

　　这个公告很有可能在中国楼市调控史上翻开新的一页，创造一个典型新案例。

　　公告不长，我们全文引述如下：

　　近期，有网民举报“深房理”存在违法违规炒房行为。为贯彻落实国家有关法律法规规定，切实维护我市房地产市场秩序和金融管理秩序，有关部门已对“深房理”涉嫌违法违规线索开展联合调查：

　　一、关于举报反映的“深房理”教唆炒房人通过弄虚作假、隐瞒真实情况或者提供虚假证明材料等方式骗取购房资格的行为，一经查实，相关当事人将被列入失信名单并受联合惩戒，住房建设部门将依法采取停止使用“购房意向登记系统”及合同网签系统、停止购买或承租保障性住房、停止公积金贷款资格等措施。

　　二、关于举报反映的“深房理”以合资入股、众筹等名义，向不特定对象募集资金用于购房并承诺返还收益，涉嫌非法集资的行为，处置非法集资牵头部门会同行业主管部门、监管部门将依法进行调查处置。

　　三、关于举报反映的“深房理”提供“一条龙”服务教唆协助借款人骗取信贷资金违规用于购房的问题，金融监管部门将纳入“防止经营用途贷款违规流入房地产领域联合排查行动”作为重点线索核查，一经查实，金融机构将依法依约提前收回贷款，并对未履职尽责的金融机构及其从业人员依法依规从严从重处罚。对其中协助借款人违规套取信贷资金的中介机构，住房建设部门将予以依法查处，金融机构一律不得进行合作。

　　四、对于执法检查中发现的“深房理”涉嫌虚假广告行为，市场监管部门将依据《广告法》等法律法规查处，目前，该案正在调查处理中。

　　五、对于“深房理”通过其公众账号、聊天群组发布虚假不实信息的行为，一经查实，网信部门将依法依规采取暂停相关账号服务或关停相关账号等处罚措施。

　　六、对于调查过程中发现的涉嫌犯罪线索，将移交公安机关依法处理。

　　相关调查处理结果，将第一时间向社会公布。

　　特此通告。

　　可以看出，“深房理”涉嫌的指控非常多，有非法集资的嫌疑，有“教唆炒房人骗取购房资格”的嫌疑，有“协助借款人骗取信贷资金违规购房”的嫌疑，还有“涉嫌虚假广告”的嫌疑。

　　而把这些指控串联起来的，就是炒房。

　　这个案件最终如何处理，将影响深远。因为在全国各地，类似“深房理”模式的机构还有很多，而这些机构的确对楼市产生了一定的影响。

　　那么“深房理”是何方神圣？

　　他首先是微博上的大V，目前在微博上认证为“房产专家”，拥有144万粉丝量，粉丝群“V+会员”费用目前已经提到3980元/年。（下图为深房理对事态的回应）

　　如果你百度一下，还可以找到南方日报首发、证券时报转载的如下报道，时间是2021年2月：

　　近日，名为“深房理装修队003”的用户，在其微博上爆出深房理摇篮会员合伙炒房材料102份，并在4月7日称，“材料已经直接提交给银保监工作人员，你们辛苦了”。

　　长图的内容多数是购房信息，时间多为去年上半年，目的多为“代持人招募股东”。此外，长图中还提到不少深圳此前被“热炒”的二手房小区和片区，例如前海时代小区和宝安中心区等。

　　随后，多家正规媒体报道了“深房理装修队003”对“深房理”的投诉事件，又给这一事件增添了更高的热度。

　　“深房理”之所以被深圳7部门联合调查，就是在这一背景下发生的。

　　过去2年，深圳楼市出现了新一波强劲上涨，平均房价把北京、上海远远甩在了身后。随后，深圳出台了一系列楼市调控措施，压制需求、增加供给，但新盘摇号热度一直不减。

　　后来，深圳又公布了二手房政府参考价，禁止中介机构在APP、朋友圈或者门店展示二手房的市场价，只能公布参考价。

　　可以这样说：深圳楼市最近一年多来，一直处于舆论的风口浪尖上。

　　“深房理”被公开投诉事件，又把一个涉嫌组织教唆炒房的机构放在了舆论和市场监管的“镁光灯下”，并可能创造楼市调控历史上一个教科书式的典型案例。

　　那么问题来了：如果投诉属实，“深房理”事件将带来哪些影响？

　　其实无论投诉者关于“深房理”的指控是否属实，涉及的那些“技巧”早就被一些中介机构付诸实施了，这早就是公开的秘密。

　　中国楼市调控到今天，的确需要抓一个或者几个典型案例了，否则市场很难管住。

　　如果案件坐实，可以对炒房客产生很大的震慑作用。

　　我之前讲过，深圳市场进入1到2年的横盘期将是大概率事件。一是因为前期上涨太多，市场需要整固、消化；二是去年的“715调控”力度其实非常大，只是因为新房价格倒挂，打新热表面上维持了深圳市场的热度。即便是没有后来的二手房参考价、查经营贷，深圳楼市也会降温。

　　更何况，深圳又严格推行了二手房官方参考价，让市场达成价格共识难度大幅提升，再加上“豪宅线”恢复大幅提高了二手房税费，市场降温不可避免。

　　但由于新房价格倒挂，新房没有“豪宅税”，所以深圳的新房市场仍然非常热。这个时候，应该延长摇号楼盘的限售期，比如5年延长到8-10年，这样可以沉重打击代持、众筹等炒房者。但遗憾的，这个建议至今没有被采纳，所以打新热仍然没有降温，只能通过查首付、月供能力来设置高门槛。

　　只要“打新”游戏维持，深圳楼市只能是一半是海水一半是火焰——也就是新盘市场长期热度不减，二手房市场冷静1到2年。2年之后，将会有更多人符合“户籍+3年社保”的购房条件，到那时二手房市场会出现新一轮上涨压力。

　　至于全国楼市，一季度的成交已经俨然进入了夏天。如果不调控，2021年楼市将全面上涨，这是高层不愿意看到的。因为楼市将再次大量占用金融资源，住户杠杆率会出现较快上升。

　　“深房理”案件如果坐实，一批楼市过热的城市，肯定也会有类似的投诉和查处，这对于炒房客和帮助他们的机构会产生较强的威慑。

　　但说实话，这类事件只能改变楼市的短期的走势，很难改变中长期走势。

　　2021年的楼市，不太可能全面转冷。最近调控力度较大，主要原因还是一季度市场太火，需要降温。但降温不是让楼市全面入冬，这一点大家也要看明白，理想的结果是：板块轮动。